Theo ước tính của Bloomberg Intelligence, cổ phiếu của các công ty bất động sản Trung Quốc đã bốc hơi khoảng 55 tỷ USD vốn hoá thị trường, trong khi trái phiếu phát hành bằng đô la của các công ty bất động sản đã giảm hơn 35 tỷ USD kể từ đầu năm 2022.
Các đợt bốc hơi đã đẩy cổ phiếu của các nhà phát triển bất động sản xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ và các trái phiếu đô la cũng giảm xuống mức thấp kỷ lục.
 |
Chỉ số các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc của Bloomberg |
Sự bi quan đã trở nên cố hữu hơn sau khi Bắc Kinh ra hiệu rằng người mua nhà mới là ưu tiên trong nỗ lực ổn định thị trường nhà ở đang xuống dốc của Trung Quốc, chứ không phải là các nhà phát triển bất động sản.
Trong một dấu hiệu căng thẳng gần đây, hơn 12 các nhà phát triển bất động sản ở tỉnh An Huy đã yêu cầu chính quyền địa phương giúp đỡ để khôi phục hoạt động bán bất động sản trước làn sóng phản đối từ những người mua nhà bất bình. Về lâu dài, dân số già và sự thay đổi chính sách nhằm xác định lại bất động sản như một dạng hàng hóa công cộng có nghĩa là kỷ nguyên bùng nổ của lĩnh vực này có thể đã trôi qua.
Gary Ng, nhà kinh tế cấp cao tại Natixis SA cho biết: “Mục đích của các biện pháp giải cứu là cứu thị trường bất động sản và niềm tin của các hộ gia đình, chứ không phải các nhà phát triển bất động sản. Vì khó có thể thấy những thay đổi chính sách đáng kể, thời kỳ hoàng kim của tốc độ tăng trưởng doanh thu nhanh và đòn bẩy cao đối với các nhà phát triển bất động sản có lẽ đã chấm dứt”.
Tình cảnh các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã trở nên tồi tệ hơn trong năm nay sau một chiến dịch nhằm hạn chế việc mở rộng nợ của Chính phủ và doanh số bán nhà sụt giảm kéo dài cả năm. Điều này đã dẫn đến một cuộc khủng hoảng tiền mặt chưa từng có, đang gieo rắc rủi ro cho hệ thống tài chính và cũng đe dọa sự ổn định xã hội.
Trước sự thất vọng của các nhà đầu tư, các biện pháp hỗ trợ tài chính của các nhà phát triển bất động sản chủ yếu mang tính chắp vá. Các bước hỗ trợ bao gồm kêu gọi các ngân hàng tăng cường cho vay, nhưng dữ liệu của ngân hàng trung ương mới đây cho thấy tổng các gói hỗ trợ tài chính đã sụt giảm trong tháng 7 khi các khoản vay mới và phát hành trái phiếu doanh nghiệp suy yếu. Kế hoạch triển khai quỹ cứu trợ của nhà nước cũng bị chậm tiến độ và các nhà chức trách tỏ ra bận tâm hơn với việc xoa dịu những người mua các dự án chưa hoàn thiện đang giận dữ trong bối cảnh hiếm khi xảy ra một cuộc tẩy chay đối với các khoản thanh toán thế chấp.
Sau khi chạm mức thấp nhất kể từ năm 2012 trong những ngày gần đây, chỉ số đo lường của Bloomberg Intelligence về cổ phiếu bất động sản Trung Quốc đã giảm 27% trong năm nay sau khi đã giảm 34% trong năm 2021 và trái ngược hoàn toàn với mức tăng bình quân hàng năm hơn 80% trong một thập kỷ qua.
Nỗi đau thậm chí còn sâu sắc hơn trong thị trường trái phiếu phát hành bằng đô la có lợi suất cao. Một thước đo của Bloomberg theo dõi lĩnh vực này đã chạm mức thấp nhất từ trước đến nay trong tuần trước trong bối cảnh các dấu hiệu mới về cuộc đấu tranh thanh toán nợ trong lĩnh vực này. Những người đi vay Trung Quốc đã vỡ nợ với mức kỷ lục 28,8 tỷ USD trái phiếu nước ngoài trong năm nay, gần như tất cả là của các nhà phát triển bất động sản.
Carl Wong, người đứng đầu bộ phận thu nhập cố định tại Avenue Asset Management Ltd. cho biết: “Không còn sự phân cực giữa các nhà phát triển chất lượng tốt hơn và các nhà phát triển khó khăn nữa”.
Khi tăng trưởng kinh tế và dân số chậm lại, thị trường bất động sản của Trung Quốc có thể sẽ đối mặt với tình trạng dư thừa không thể phục hồi trong những năm tới. Những cam kết lặp đi lặp lại của các nhà chức trách rằng “nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ”, cũng như chiến dịch tăng cường cung cấp nhà ở công cộng, điều này có nghĩa là bất động sản sẽ không còn là ngành kinh doanh có lợi nhuận cao nữa.
Andrew Chan, nhà phân tích tín dụng tại Bloomberg Intelligence cho biết: “Về lâu dài, sẽ có sự thay đổi trong mô hình kinh doanh bất động sản. Ngành công nghiệp này có thể bị nhà nước chi phối nhiều hơn, vì vậy theo một nghĩa nào đó, giá bất động sản có thể được kiểm soát - điều này phù hợp với mục tiêu ổn định xã hội và dập tắt bất bình đẳng xã hội của Trung Quốc”.
