Kể từ năm ngoái, các nhà đầu tư đã lo lắng rằng các vấn đề tài chính của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc có thể lan sang phần còn lại của nền kinh tế. Trong hai tháng qua, nhiều người mua nhà đã từ chối thanh toán các khoản vay thế chấp khiến các vấn đề của các nhà phát triển bất động sản lại trở lại mối quan tâm hàng đầu, trong khi tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc chậm lại.
Các nhà phân tích của Fitch Ratings cho biết: “Nếu sự can thiệp chính sách kịp thời và hiệu quả không thành hiện thực, tình trạng khó khăn trên thị trường bất động sản sẽ kéo dài và ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác nhau ở Trung Quốc ngoài chuỗi giá trị tức thời của lĩnh vực bất động sản”.
Trong bối cảnh căng thẳng như vậy, Fitch Ratings đã phân tích tác động trong vòng 12 - 24 tháng tới đối với hơn 30 loại hình doanh nghiệp và tổ chức chính phủ. Fitch Ratings đã phát hiện ra 3 yếu tố dễ bị ảnh hưởng nhất bởi các rắc rối của bất động sản.
1. Công ty quản lý tài sản
Các công ty quản lý tài sản “nắm giữ một lượng lớn tài sản được hỗ trợ bởi các tài sản thế chấp liên quan đến bất động sản, khiến họ phải đối mặt với tình trạng khó khăn kéo dài trên thị trường bất động sản”, báo cáo cho biết.
2. Các công ty xây dựng, cơ khí (không thuộc sở hữu nhà nước)
“Ngành xây dựng, cơ khí nói chung đã gặp khó khăn kể từ năm 2021. Họ không có lợi thế cạnh tranh trong việc tiếp cận dự án cơ sở hạ tầng hoặc khả năng tiếp cận nguồn vốn so với các công ty liên quan đến chính phủ”, báo cáo cho biết.
3. Các nhà sản xuất thép nhỏ hơn
Báo cáo cho biết: “Nhiều công ty đã hoạt động thua lỗ trong vài tháng và có thể phải đối mặt với các vấn đề thanh khoản nếu nền kinh tế Trung Quốc vẫn còn mờ nhạt, đặc biệt là do tỷ lệ đòn bẩy cao trong lĩnh vực này”.
Fitch Ratings cho biết, xây dựng chiếm 55% nhu cầu thép ở Trung Quốc.
Dữ liệu chính thức cho thấy, doanh số bán nhà ở dân cư đã giảm 32% trong nửa đầu năm nay so với một năm trước, Fitch chỉ ra. Báo cáo trích dẫn nghiên cứu trong ngành chỉ ra, 100 nhà phát triển lớn nhất có thể còn chứng kiến hiệu suất thậm chí còn tồi tệ hơn - với doanh số bán hàng giảm 50%.
Ảnh hưởng đến các lĩnh vực khác
Trong khi trường hợp cơ sở của Fitch Ratings giả định rằng, doanh số bán bất động sản của Trung Quốc sẽ tăng trưởng trở lại vào năm tới, các nhà phân tích cảnh báo rằng, “sự suy giảm niềm tin của người mua nhà có thể ngăn cản đà phục hồi doanh số mà chúng tôi đã thấy trong tháng 5 và tháng 6”.
Kể từ cuối tháng 6, nhiều người mua nhà đã tạm ngừng thanh toán thế chấp để phản đối việc chậm xây dựng đối với các căn hộ mà họ đã trả tiền mua, khiến doanh số bán bất động sản trong tương lai của các chủ đầu tư và một nguồn quan trọng của dòng tiền gặp rủi ro.
“Fitch tin rằng, sự gia tăng gần đây về số lượng người mua nhà tạm ngừng thanh toán thế chấp đối với các dự án bị đình trệ cho thấy nguy cơ khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc ngày càng trầm trọng, vì niềm tin suy giảm có thể ngăn cản sự phục hồi của ngành, điều này cuối cùng sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế trong nước”, báo cáo cho biết.
Phân tích do Fitch Ratings nhìn chung cho thấy rằng, các doanh nghiệp lớn và trực thuộc chính phủ trung ương ít bị ảnh hưởng bởi tình trạng bất động sản suy yếu hơn so với các doanh nghiệp nhỏ hơn hoặc những doanh nghiệp gắn liền với chính quyền địa phương.
Trong số các ngân hàng, Fitch Ratings cho biết, các ngân hàng nhỏ và khu vực - phản ánh khoảng 30% tài sản của hệ thống ngân hàng - đối mặt với rủi ro lớn hơn. Nhưng cơ quan xếp hạng lưu ý rằng, rủi ro đối với các ngân hàng Trung Quốc nói chung có thể tăng lên nếu các nhà chức trách nới lỏng đáng kể các yêu cầu cho vay đối với các nhà phát triển bất động sản đang gặp khó khăn.
Báo cáo cho biết, các doanh nghiệp ít bị tổn thương nhất bởi các vấn đề bất động sản là các công ty bảo hiểm, công ty thực phẩm và đồ uống, các nhà khai thác lưới điện và các công ty dầu khí nhà nước.
Giá nhà chịu áp lực
Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã phải chịu áp lực gia tăng khoảng hai năm trước khi Bắc Kinh bắt đầu kiểm soát việc các công ty phụ thuộc nhiều vào nợ để tăng trưởng.
Theo một báo cáo tuần trước của Viện nghiên cứu Beike, một đơn vị bán và cho thuê bất động sản khổng lồ của Trung Quốc Ke Holdings, tỷ lệ trống bất động sản nhà ở của Trung Quốc là 12%, trung bình ở 28 thành phố lớn. Đây là con số đó đứng thứ hai trên toàn cầu chỉ sau Nhật Bản và cao hơn tỷ lệ trống của Mỹ là 11,1%.
Nếu có nhiều kỳ vọng về giá nhà giảm, những căn hộ trống đó có thể làm trầm trọng thêm tình trạng dư cung trên thị trường - và nguy cơ giảm giá lớn hơn.
Hỗ trợ của nhà nước có giới hạn
Năm nay, nhiều chính quyền địa phương bắt đầu nới lỏng các hạn chế mua nhà trong nỗ lực thúc đẩy thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ngay cả với làn sóng tẩy chay các khoản thanh toán thế chấp mới nhất, Bắc Kinh vẫn chưa công bố hỗ trợ quy mô lớn.
“Ngay cả khi các nhà chức trách can thiệp mạnh mẽ, có nguy cơ người mua nhà mới sẽ không phản ứng tích cực với điều này, đặc biệt nếu giá nhà tiếp tục giảm và triển vọng kinh tế tổng thể bị che phủ bởi tình trạng bất ổn kinh tế toàn cầu”, Fitch Ratings cho biết.
Fitch Ratings cũng nhấn mạnh rằng, sẽ cần một loạt các sự kiện, thay vì chỉ một sự kiện để dẫn tới kịch bản căng thẳng được nêu trong báo cáo.
Các nhà phân tích cho rằng, nếu tâm lý thị trường yếu vẫn tiếp diễn trong phần còn lại của năm nay, các ngành được đề cập có thể bị ảnh hưởng tiêu cực trong năm tới.
