Thị trường địa ốc bước vào chu kỳ phát triển mới, mang đến kỳ vọng lớn cho giới đầu tư. Ảnh: Dũng Minh.
Sớm hào hứng trở lại sau “nhịp chững”
Đại diện BHS Property cho hay, thị trường địa ốc năm 2025 cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ khi ghi nhận nguồn cung và giao dịch tăng gấp đôi so với năm 2024.
Khu vực miền Bắc trở thành “đầu tàu” khi ghi nhận nguồn cung và lượng giao dịch chiếm hơn 50% toàn thị trường.
Khu vực miền Nam có sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung với mức tăng gấp 3 lần so với năm 2024. Khu vực miền Trung chiếm tỷ trọng nhỏ nhất, song vẫn ghi nhận sự gia tăng về cả nguồn cung và lượng giao dịch.
Nguồn cung mới liên tục ra mắt và thanh khoản tăng cao đã cho thấy sự hưng phấn của thị trường và dù việc tăng lãi suất mang đến nhịp “chững nhẹ” trong giai đoạn đầu quý IV/2025, nhưng các nhà đầu tư vẫn hoạt động tích cực với kỳ vọng lớn vào giai đoạn sau đó.
Phân tích về tâm lý đầu tư, theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, trong tháng 12/2025, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn nhạy cảm của biến động lãi suất, bước vào trạng thái phục hồi có chọn lọc.
Dòng tiền chưa quay lại ồ ạt, song đã xuất hiện sự quan tâm ở các phân khúc có giá trị sử dụng và khả năng khai thác dòng tiền.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường bất động sản có sự chuyển biến rõ rệt trong tháng 12/2025 sau những biến động về lãi suất huy động ở tháng liền trước.
Trước đó, việc các ngân hàng thương mại điều chỉnh tăng lãi suất huy động do thiếu hụt thanh khoản, bao gồm cả nhóm Big4 (gồm 4 ngân hàng quốc doanh là Vietcombank, BIDV, VietinBank và Agribank), kéo lãi suất cho vay tăng theo, làm dấy lên lo ngại lợi nhuận không đủ bù đắp chi phí vốn.
Tuy nhiên, dữ liệu thống kê của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, mức độ quan tâm và lượng tin đăng bất động sản toàn quốc trong tháng cuối năm 2025 đều tăng so với tháng trước đó.
Cụ thể, theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán tăng khoảng 10%; lượng tin đăng bán và cho thuê tăng tương ứng 8% và 10%. Diễn biến này phản ánh tâm lý “mở hàng” trở lại của các bên bán sau biến động lãi suất tháng 11/2025. Sự phục hồi diễn ra khá đồng đều giữa các khu vực, trong đó Hà Nội, TP.HCM và các khu vực lân cận cho thấy sự cải thiện rõ rệt nhất.
 |
Nhu cầu ở thực tiếp tục là “xương sống” của thị trường. Ảnh: Dũng Minh. |
Một diễn biến đáng chú ý là trong tháng 12/2025, thị trường chứng kiến sự hồi phục của 2 loại hình bất động sản từng chịu áp lực lớn trong giai đoạn trước là biệt thự và nhà mặt phố.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đối với nhà mặt phố tăng khoảng 16%, biệt thự tăng khoảng 15% so với tháng trước đó. Lượng tin đăng bán ở 2 phân khúc này cũng tăng 2 chữ số.
Diễn biến trên phản ánh mối quan tâm của bên mua đang dần quay trở lại với các sản phẩm có giá trị cao, vị trí tốt và khả năng khai thác dòng tiền. Trong khi đó, các phân khúc chung cư, nhà riêng và đất nền vẫn giữ mức tăng ổn định, cho thấy nhu cầu ở thực tiếp tục là “xương sống” của thị trường.
Xét trên bình diện dài hạn hơn, giá rao bán bất động sản trên toàn quốc duy trì đà tăng trong suốt 2 năm qua. Trong đó, chung cư là phân khúc ghi nhận mức tăng mạnh nhất, phản ánh áp lực nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tính đến quý IV/2025, giá rao bán trung bình chung cư toàn quốc đã tăng 56% so với quý cùng kỳ năm trước.
Xét từng khu vực, Hà Nội ghi nhận nhiều chỉ số tích cực trong tháng cuối năm 2025. Sau nhịp chững lại do biến động lãi suất tháng 11, mức độ quan tâm bất động sản bán tại Hà Nội đã tăng khoảng 11% trong tháng 12. Các phân khúc biệt thự, nhà riêng và nhà mặt phố ở Hà Nội đều có mức tăng 2 chữ số về lượng quan tâm.
Thị trường nhà đất TP.HCM (cũ) cũng tăng trưởng trong tháng 12/2025, nhưng với tốc độ chậm hơn so với Hà Nội. Cụ thể, lượng tìm kiếm bất động sản bán trong tháng 12 tăng 6% so với tháng trước đó.
Phân khúc nhà mặt phố chứng kiến mức độ quan tâm tăng 19% và lượng tin đăng bán tăng 20%.
Phân khúc biệt thự cũng sôi động với mức tăng lần lượt là 15% về nhu cầu tìm kiếm và 16% về nguồn cung mới. Ngược lại, phân khúc chung cư bán có dấu hiệu chững lại khi mức độ quan tâm sụt giảm 4%.
Kỳ vọng vào chu kỳ phát triển mới
Lý giải về động lực tăng trưởng thời gian vừa qua, ông Lê Đình Chung - Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - VARS) cho hay, nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò quan trọng, nhưng động lực chính của thị trường vẫn đến từ nhu cầu đầu tư.
Theo ông Chung, nhu cầu mua bất động sản để ở vẫn duy trì ở mức cao đến từ các yếu tố: Tâm lý “an cư lạc nghiệp” xuyên suốt, chưa có sản phẩm “thay thế"” hoàn hảo; quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh và kinh tế tăng trưởng ổn định; Sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung - thượng lưu.
Còn với thị trường đầu tư, nguồn cung cải thiện rõ nét cùng các chính sách ưu đãi bán hàng và giãn tiến độ thanh toán khiến bên mua được “động viên” và xuống tiền tích cực.
Đặc biệt, kỳ vọng của bên mua được thúc đẩy khi kinh tế tăng trưởng, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh đầu tư và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện. Về khẩu vị đầu tư, xu hướng chủ đạo là tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực với khả năng tăng giá trong tương lai.
“Từ đầu quý IV/2025, lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay nhích lên, khiến nhu cầu đầu tư chững lại cục bộ tại một số khu vực đã tăng nóng trước đó, nhưng chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu đầu tư dài hạn”, ông Chung chia sẻ thêm.
Cùng góc nhìn, bà Ngọc Lê - Giám đốc Cho thuê thương mại, Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, trong năm qua, thị trường có xu hướng chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang tăng trưởng có nền tảng, được hậu thuẫn bởi nhu cầu ở thực, sự khơi thông pháp lý và dòng vốn FDI đổ vào khu công nghiệp đi kèm với “cú huých” hạ tầng và công cuộc sắp xếp lại địa giới hành chính.
Theo đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam, năm 2025 đánh dấu chu kỳ tái cấu trúc rõ rệt của thị trường bất động sản: Tăng trưởng có chọn lọc, chính sách dẫn dắt, phân khúc sản phẩm phân hóa sâu, người mua thực tế hơn.
Đáng chú ý, hành lang pháp lý hoàn thiện hơn trở thành một trong những lực đẩy quan trọng nhất: Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254 của Quốc hội tháo gỡ khó khăn, vướng mắc khi thi hành luật này, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thẩm thấu sâu hơn vào thực tiễn… đã giải phóng hàng loạt dự án đang bị ách tắc về pháp lý, tạo sự minh bạch hơn trong quy trình cấp phép, tính toán tiền sử dụng đất và quy hoạch, tạo niềm tin cho nhà đầu tư và ngân hàng, chuẩn bị nguồn cung lớn hơn cho năm 2026.
Về khẩu vị đầu tư, đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, năm 2026, hành vi mua nhà sẽ chuyển từ “ở gần trung tâm” sang “ở nơi kết nối tốt”.
Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục là “ngôi sao” bởi nhu cầu ở thực lớn và dễ tiếp cận hơn khi nguồn cung gia tăng mạnh mẽ xuất phát từ các dự án gắn với hạ tầng trọng điểm (metro, đường vành đai…) và các đại đô thị, đô thị vệ tinh trong cấu trúc đô thị đa cực.
