Đại biểu Lê Thanh Hoàn phát biểu tại hội trường. Ảnh: QH.
Theo đại biểu Lê Thanh Hoàn, chấm dứt cho phép việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là thắt chặt thị trường một cách cơ học, mà là biện pháp cấp thiết bóc tách yếu tố đầu cơ phái sinh ra khỏi bất động sản.
Quan điểm trên được đại biểu Lê Thanh Hoàn, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội nêu khi Quốc hội thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sáng 30/10.
Cần biện pháp bảo vệ thực chất bên yếu thế là người mua nhà
Nhận xét thị trường hiện nay có tình trạng tài chính hóa hoạt động bất động sản vượt tầm kiểm soát, biến nhà ở từ một tài sản sinh kế an cư trở thành công cụ đầu cơ lướt sóng, ông Hoàn cho rằng tình trạng này xuất phát từ luật hiện hành cho phép chuyển nhượng hợp đồng bán nhà ở trên giấy. Dự thảo luật sửa đổi vẫn giữ quy định này.
Đại biểu Hoàn lưu ý bản chất kinh tế, pháp lý của giao dịch chuyển nhượng chính là vị trí trong hợp đồng chứ không phải là tài sản hữu hình. Người được chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán không phải là căn nhà vì công trình chưa tồn tại trên thực địa cũng như chưa được nghiệm thu bàn giao.
Vì thế, đây thực chất là chuyển giao vị trí hợp đồng giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, tức là toàn bộ quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng,
Theo đại biểu, thời gian qua chính sách này tạo ra cơ chế “lướt sóng đòn bẩy”. Người mua đợt đầu chỉ cần bỏ ra khoản tiền đặt cọc và thanh toán đợt nhỏ để giữ chỗ. Khi giá thị trường tăng, họ lập tức chuyển nhượng cho F1, F2, F3 để thu khoản tiền chênh lệch. Số tiền chênh lệch so với tổng giá trị căn nhà có thể không lớn, nhưng tính trên tổng giá vốn ban đầu, tỷ suất lợi nhuận trên vốn có thể gấp nhiều lần, có thể lên đến 50% hoặc 100% trên giá vốn.
“Dòng tiền tham gia lúc này mang bản chất thuần túy của vốn đầu cơ ngắn hạn, chạy theo chênh lệch giá kỳ vọng chứ không phải mua nhà hay tài sản”, ông Hoàn nhấn mạnh và cho rằng đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng thổi giá, đẩy người có nhu cầu ở thực ra khỏi thị trường.
Từ phân tích trên, đại biểu Hoàn đề nghị bổ sung quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong dự thảo luật. Ngoài ra, cũng cần quy định rõ lộ trình áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.
Đây mới là biện pháp bảo vệ thực chất bên yếu thế là người mua nhà, ông Hoàn nêu quan điểm.
Đại biểu cũng dẫn kinh nghiệm quốc tế, cho biết một số quốc gia ở châu Á kiểm soát chặt chẽ đối với loại hợp đồng này.
Tại Trung Quốc, trước khi bàn giao căn hộ và nhận giấy chứng nhận, người mua không được phép bán lại. Hay Hàn Quốc cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trên giấy tại các đô thị lớn và xếp vào khu vực kiểm soát đầu cơ.
Cho rằng cần cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong dự thảo luật, đại biểu Hoàn cũng nêu rõ, chấm dứt cho phép việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là thắt chặt thị trường một cách cơ học, mà là biện pháp cấp thiết bóc tách yếu tố đầu cơ phái sinh ra khỏi bất động sản.
“Không nên lấy lý do tạo điều kiện thuận lợi cho người mua để che chở những mục tiêu cốt lõi là tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho chủ đầu tư trong huy động vốn”, đại biểu Hoàn nêu quan điểm.
 |
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh. Ảnh: QH. |
Sẽ siết chặt quản lý, giúp người dân và doanh nghiệp an tâm giao dịch
Báo cáo cuối phiên thảo luận Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đề cập nội dung đặt cọc dự án bất động sản, cho biết nội dung này trong dự thảo đã có quy định đầy đủ. Theo đó, dự thảo luật nêu rõ nghiêm cấm nhận đặt cọc dự án bất động sản khi chưa đủ điều kiện.
Theo Bộ trưởng, để thực hiện một dự án cho đến khi được nhận tiền đặt cọc, chủ đầu tư cũng phải trải qua rất nhiều trình tự, thủ tục. Nhà đầu tư phải thực hiện rất nghiêm túc thì mới đến được giai đoạn được nhận đặt cọc.
“Số tiền đặt cọc được bảo lãnh ở ngân hàng. Chủ đầu tư nếu minh bạch, đàng hoàng thì phải thực hiện từ đầu đến cuối dự án, nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng, đồng thời phải nhanh chóng làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho người mua để lấy tiền về”, Bộ trưởng Trần Hồng Minh nhấn mạnh.
Bộ trưởng cũng nhắc việc đại biểu Quốc hội băn khoăn về việc thời gian qua có một số “dự án ma”, dự án mập mờ thông tin bán ra thị trường gây ra nhiều ảnh hưởng, đồng thời “xin ghi nhận và tiếp thu”, khẳng định tới đây sẽ siết chặt quản lý, giúp người dân và doanh nghiệp an tâm giao dịch mà không gặp vướng mắc.
Đề cập hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu về nhà đất và thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết dự thảo luật quy định phải triển khai hệ thống dữ liệu, xây dựng mã định danh điện tử của các loại bất động sản, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cơ chế kết nối, chia sẻ thông tin giữa các cơ sở dữ liệu chuyên ngành về đất đai, thuế, dân cư…
Yêu cầu đặt ra, theo Bộ trưởng, là xây dựng cơ sở dữ liệu để đảm bảo làm sao đồng bộ, thống nhất, minh bạch về bất động sản.
Về mã định danh điện tử của các loại bất động sản trong cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản, theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, đây là một công cụ để Nhà nước quản lý, giám sát thị trường hiệu quả, hạn chế những gian lận, đầu cơ hoặc trục lợi.
Công cụ này cũng giúp người dân, doanh nghiệp tra cứu, xác định các thông tin, giảm thủ tục, chi phí, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, lành mạnh và phát triển bền vững.
Theo ông Minh, Bộ Xây dựng đã hoàn thành xây dựng hạ tầng về công nghệ thông tin và hệ thống phần mềm phục vụ thu thập, kết nối, lưu trữ, cung cấp thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Hệ thống này đã được kết nối liên thông với một số cơ sở dữ liệu quốc gia để chia sẻ, khai thác, đối chiếu thông tin.
Bộ Xây dựng đã bàn giao các tài khoản quản trị cho địa phương trên cả nước, và từ 30/7, các địa phương đã từng bước khởi tạo tài khoản cho cơ sở liên ngành, chủ đầu tư dự án để thực hiện báo cáo theo quy định.
“Đến nay, hệ thống đã đồng bộ và tạo lập được 12.200 tài khoản người dùng, ghi nhận thông tin của 66.302 giao dịch bất động sản cùng 816 dự án bất động sản, 18.106 chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản”, Bộ trưởng Trần Hồng Minh báo cáo Quốc hội.
