Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Phòng) thảo luận về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chiều 28/10.
Chiều 28/8, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Từ gia tăng nguồn cung sang đáp ứng đúng nhu cầu
Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn Hải Phòng) kiến nghị, cần chuyển mạnh tư duy phát triển nhà ở từ gia tăng nguồn cung sang đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng chi trả của người dân.
Dẫn Điều 4, Điều 5 và Điều 6 dự thảo Luật, đại biểu cho rằng quy định đã tương đối đầy đủ về chiến lược, chương trình phát triển nhà ở và các yêu cầu phát triển nhà ở. Ông đồng tình với định hướng phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, ưu tiên nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và gắn phát triển nhà ở với hệ thống hạ tầng.
Tuy nhiên, theo đại biểu, vấn đề lớn nhất hiện nay không đơn thuần là thiếu nhà ở, mà là sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm và khả năng tiếp cận của người dân.
Thực tế cho thấy, có những khu vực phát triển nhiều dự án nhà ở thương mại nhưng giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dài hạn vẫn rất lớn.
Đại biểu chỉ rõ, tại khoản 2 Điều 5, dự thảo quy định nội dung chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, bao gồm hiện trạng, dự báo nhu cầu, mục tiêu, chỉ tiêu phát triển và dự kiến nguồn lực. Tuy nhiên, chưa xác lập rõ yêu cầu đánh giá khả năng chi trả của các nhóm dân cư làm cơ sở xác định cơ cấu nhà ở.
Từ đó, ông đề nghị bổ sung vào khoản 2 Điều 5 nguyên tắc xác định nhu cầu và cơ cấu phát triển nhà ở trên cơ sở thu nhập, khả năng chi trả, nhu cầu thuê hoặc mua nhà, biến động dân số, thị trường lao động và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng.
"Đồng thời, cần có cơ chế theo dõi, đánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, thay vì chỉ tập trung vào tổng diện tích sàn hoặc số lượng căn hộ được xây dựng", ông Sơn nói.
Đối với phân khúc nhà ở xã hội, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cũng cho rằng, cần chuyển mạnh từ ưu đãi đầu tư sang bảo đảm khả năng tiếp cận, công bằng và kiểm soát trục lợi chính sách.
Cụ thể, đại biểu cho rằng, dự thảo Luật làm rõ ba nội dung:
Một là, cần có nguyên tắc xác định điều kiện thu nhập gắn với thu nhập thực tế, mặt bằng giá nhà, chi phí sinh hoạt và khả năng chi trả tại từng khu vực; đồng thời, cần đặc biệt quan tâm nhóm người lao động có thu nhập trung bình thấp, cán bộ, công chức, viên chức trẻ, công nhân và người lao động làm việc tại các đô thị lớn.
Hai là, cơ chế chủ đầu tư tự xác định giá cần đi kèm với trách nhiệm giải trình, công khai thông tin và kiểm soát hiệu quả. Đặc biệt, cần có cơ chế bảo đảm toàn bộ giá trị ưu đãi của Nhà nước được phản ánh đúng vào giá nhà ở xã hội, tránh tình trạng chính sách ưu đãi được thiết kế để hỗ trợ người dân nhưng lợi ích cuối cùng lại không đến đầy đủ với người thụ hưởng.
Ba là, về phòng ngừa đầu cơ, trục lợi chính sách. Muốn vậy, việc kiểm soát không nên chỉ dừng ở hạn chế chuyển nhượng, mà cần quản lý cả quá trình xét duyệt, phân phối và sử dụng nhà ở xã hội. Do đó, ông đề nghị bổ sung quy định về kết nối dữ liệu nhà ở với dữ liệu đất đai, dân cư và các dữ liệu có liên quan để xác minh điều kiện thụ hưởng; công khai kết quả xét duyệt, bảo đảm bảo vệ dữ liệu cá nhân; kiểm soát việc chuyển nhượng, cho thuê lại trái quy định.
Đánh giá chính sách nhà ở bằng khả năng tiếp cận thực tế của người dân
Đồng quan điểm, đại biểu Nguyễn Vũ Trung (đoàn TP HCM) cho rằng dự thảo đã đi đúng hướng, nhưng nhiều cam kết quan trọng vẫn được giao quy định tại nghị định.
 |
Đại biểu Nguyễn Vũ Trung (đoàn TP HCM) |
Do đó, cần đưa ngay vào luật những nguyên tắc tối thiểu nhằm bảo đảm chính sách nhà ở thực sự đáp ứng nhu cầu của người dân.
Theo đại biểu, thành công của luật không nên chỉ được đo bằng số dự án được phê duyệt, mà phải được đánh giá qua số người thực sự thuê được nhà, tỉ lệ tiền nhà so với thu nhập, cũng như khả năng để người lao động sống an toàn, ổn định gần nơi làm việc và đóng góp cho sự phát triển của đất nước.
Đại biểu cũng đề nghị có quy định chặt chẽ để việc thỏa thuận giá thuê không dẫn đến giá thuê cao, vượt khả năng chi trả của người dân.
Theo đại biểu, dự thảo cho phép chủ đầu tư thỏa thuận giá thuê trong khung giá do tỉnh quy định, đồng thời tính đến chi phí đầu tư, vận hành và lợi nhuận hợp lý. Tuy nhiên, nếu không tách bạch chi phí đã được Nhà nước hỗ trợ, chi phí hạ tầng dùng chung và phần kinh doanh thương mại, người thuê có nguy cơ phải trả hai lần cho cùng một khoản chi phí.
Nhà ở xã hội phải được xây dựng tại nơi người dân thực sự cần
Cũng góp ý về nội dung này, đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc (đoàn TP HCM) cho rằng nhà ở xã hội phải được xây tại những nơi người dân thực sự cần.
Dự thảo quy định UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê bằng việc dành quỹ đất trong dự án, bố trí tại vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương.
 |
Đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc (đoàn TP HCM) |
Theo đại biểu, sự linh hoạt này là cần thiết; tuy nhiên, nếu thiếu các tiêu chí kiểm soát chặt chẽ, việc "nộp tiền" sẽ trở thành phương án thuận lợi nhất cho chủ đầu tư. Khi đó, những quỹ đất có giá trị cao, hạ tầng đồng bộ sẽ không còn không gian cho nhà ở xã hội.
Hệ lụy là người lao động dù tiếp cận được nhà ở phù hợp với thu nhập, song lại phải dồn về những khu vực xa trung tâm, nơi hạ tầng xã hội và giao thông chưa đồng bộ. Nhà ở giá thấp nhưng xa nơi mưu sinh chưa chắc đã là nhà ở phù hợp với người lao động.
Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung khoản 2 Điều 25 nội dung: "Chỉ cho phép nộp tiền thay thế khi dự án không thể bố trí quỹ đất phù hợp, dựa trên các tiêu chí thẩm định chặt chẽ của Nhà nước". Đồng thời, tại Điều 32, cần quy định minh bạch việc sử dụng nguồn tiền này thông qua Quỹ nhà ở.
Bên cạnh đó, bà Thanh Trúc cho rằng, chính sách nhà ở phải xuất phát từ khả năng chi trả và điều kiện sống thực tế của người dân. Bà đề nghị bổ sung nguyên tắc: xác định mức giá thuê phải gắn với khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng, phần chênh lệch (nếu có) cần có cơ chế hỗ trợ, cấp bù từ ngân sách hoặc từ các nguồn thu khai thác thương mại của Quỹ nhà ở một cách minh bạch...
