Đại biểu Bùi Xuân Hải (đoàn TP. Hải Phòng) đề nghị tạo đủ động lực để doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở cho thuê.
Chiều 19/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI thảo luận tại tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.
Theo Tờ trình của Chính phủ được trình bày trước Quốc hội vào sáng 19/8, dự thảo Luật gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều so với Luật Nhà ở hiện hành; trong đó bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê. Trong đó, dự thảo xác định nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược dài hạn, phục vụ đông đảo người dân.
Tạo đủ động lực để doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư
Phát biểu thảo luận, đại biểu Bùi Xuân Hải (đoàn TP. Hải Phòng) cho biết, phát triển nhà ở cho thuê là chủ trương được người dân rất quan tâm, bởi không phải ai cũng có khả năng tích lũy để mua nhà. Nếu có chính sách phù hợp để phát triển nguồn cung nhà ở cho thuê, nhiều người dân sẽ có thêm cơ hội tiếp cận chỗ ở với chi phí phù hợp.
Tuy nhiên, để chủ trương này đi vào thực tế, đại biểu cho rằng cần tạo đủ động lực để doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư.
Theo đó, cần thống nhất quy định về chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích được sử dụng để xây dựng nhà ở cho thuê tại Luật Đất đai và Luật Nhà ở. "Trong khi Luật Nhà ở quy định theo hướng miễn thì Luật Đất đai lại sử dụng cách diễn đạt "miễn hoặc giảm". Việc quy định không thống nhất có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau", đại biểu đoàn Hải Phòng phân tích.
Việc áp dụng các công cụ ưu đãi nói trên, theo đại biểu, thực chất là cách Nhà nước cùng doanh nghiệp tạo lập quỹ nhà ở cho thuê, qua đó giúp người dân được hưởng lợi từ chính sách.
Bên cạnh ưu đãi về đất đai, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế đặc thù, tinh gọn thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở cho thuê nhằm rút ngắn, đơn giản hóa quy trình, giúp nhà đầu tư nhanh chóng triển khai dự án, tạo thêm nguồn cung nhà ở cho người dân.
Đại biểu cũng đề nghị nghiên cứu phạm vi áp dụng chính sách ưu đãi theo đặc điểm từng địa bàn, nhất là khu vực đô thị, nơi nhu cầu về nhà ở cho thuê lớn hơn.
Đồng thời, cần làm rõ vấn đề địa giới hành chính và đối tượng được tiếp cận nhà ở cho thuê tại từng địa phương, tránh phát sinh khó khăn cho chính quyền trong quá trình phân bổ, quản lý nguồn nhà.
Một nội dung khác được đại biểu lưu ý là việc cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê dành một phần diện tích để kinh doanh thương mại hoặc phát triển nhà ở thương mại. Theo đại biểu, dự thảo cần quy định rõ tỷ lệ tối đa (có thể 10%, tối đa 20%), tránh trường hợp lợi dụng chính sách ưu đãi về đất đai để chuyển phần lớn diện tích sang mục đích kinh doanh thương mại.
Hậu kiểm chặt chẽ giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Điều 69 dự thảo Luật quy định: giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, gồm chi phí đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án mà chủ đầu tư đã ứng vốn thực hiện và không thuộc trường hợp được ngân sách nhà nước hoàn trả theo quy định của pháp luật; lãi vay nếu có; các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp; lợi nhuận định mức và không tính các khoản ưu đãi theo quy định của Luật.
Trong đó, khoản 3 Điều 69 dự thảo Luật bỏ khâu thẩm định giá, giao cho chủ đầu tư tự phê duyệt giá bán.
Về nội dung này, đại biểu Trần Vũ Khiêm (đoàn Quảng Trị) đồng ý với nguyên tắc thu hút doanh nghiệp, tuy nhiên, ông cho rằng phải kiểm soát minh bạch giá vì giá tính đúng chi phí chưa chắc là giá mà người dân có khả năng chi trả.
 |
Đại biểu Trần Vũ Khiêm (đoàn Quảng Trị) |
Việc bỏ khâu thẩm định giá, theo đại biểu, dễ dẫn đến nguy cơ bị lợi dụng để nâng giá. Vì vậy, cần quy định rõ cơ quan quản lý nhà nước có quyền thanh tra, kiểm toán khi phát hiện giá bán có dấu hiệu bất thường so với mặt bằng chung của các sản phẩm cùng phân khúc.
Đồng quan điểm, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (đoàn Quảng Trị) cũng cho rằng, chủ trương giảm tiền kiếm tăng hậu kiểm trong xác định giá bán, giá thuê nhà ở xã hội là cần thiết nhằm tạo thuận lợi cho chủ đầu tư; tuy nhiên, cần gắn với hậu kiểm chặt chẽ như cơ chế thí điểm tại Nghị quyết số 201/2025/QH15. "Đề nghị bổ sung quy định kiểm toán, quyết toán chi phí sau khi công trình hoàn thành; trường hợp giá thực tế thấp hơn giá đã ký thì phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua, người thuê mua", ông Vũ đề nghị.
 |
Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (đoàn Quảng Trị) |
Ngoài ra, theo đại biểu, khoản 2 Điều 25 dự thảo Luật chưa quy định tỉ lệ tối thiểu, tiêu chí lựa chọn hình thức thực hiện và nguyên tắc ưu tiên bố trí quỹ đất tại chỗ. Điều này có thể dẫn đến xu hướng đóng tiền thay vì tạo quỹ đất thực tế.
Từ đó, ông đề nghị bổ sung vào Điều 25 quy định tỉ lệ tối thiểu diện tích đất dành cho nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội; ưu tiên bố trí quỹ đất ngay trong dự án, chỉ thực hiện đóng tiền khi không đủ điều kiện bố trí quỹ đất và phải nêu rõ lý do. Toàn bộ số tiền thu được cần nộp vào Quỹ nhà ở, hạch toán riêng và chỉ sử dụng cho phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội.
Bổ sung cơ chế tín dụng cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê
Phát biểu thảo luận, đại biểu Vũ Văn Tiến (đoàn TP. Hải Phòng) cho rằng việc mở rộng nguồn vốn hình thành quỹ nhà ở địa phương và duy trì tín dụng chính sách là cần thiết, có ý nghĩa đối với người mua, người thuê, người bán và doanh nghiệp, qua đó tạo nguồn lực dài hạn cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
 |
Đại biểu Vũ Văn Tiến (đoàn TP. Hải Phòng) |
Tuy nhiên, ông lưu ý rằng địa vị pháp lý, cơ cấu quản trị, giới hạn vay, nghĩa vụ ngân sách và cơ chế giám sát của quỹ cần được đánh giá kỹ và quy định rõ ràng.
Theo đại biểu, nếu thiếu cơ chế kiểm soát, có thể phát sinh nợ tiềm ẩn, đầu tư dàn trải hoặc trộn lẫn mục tiêu an sinh với hoạt động kinh doanh.
Do đó, đại biểu đề nghị luật quy định tối thiểu về tư cách pháp nhân, hội đồng quản trị, nguyên tắc đầu tư, hạn mức nợ; cấm bảo lãnh ngầm; thực hiện kiểm toán độc lập; công khai danh mục dự án và xác định rõ trách nhiệm bù lỗ.
Bên cạnh đó, cần bổ sung cơ chế tín dụng cho phía cung, nhất là các dự án nhà ở cho thuê có thời gian thu hồi vốn dài. Việc huy động vốn của chủ đầu tư cần được kiểm soát thông qua tài khoản dự án riêng, giải ngân theo tiến độ và cơ chế bảo lãnh phù hợp.
Theo đại biểu, kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc tách tiền của người mua khỏi tài sản chung của chủ đầu tư là một hàng rào quan trọng để bảo vệ người dân. Cơ chế này cần được nghiên cứu, quy định đủ rõ ngay trong luật, thay vì chỉ giao cho văn bản dưới luật.
