Để thu hút nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở cho thuê, vấn đề cốt lõi đầu tiên là phải cung cấp được quỹ đất sạch, vị trí tốt. Ảnh: Dũng Minh.
Trụ cột chiến lược trong phát triển nhà ở
Ngày 12/6/2026 chứng kiến một dấu mốc quan trọng của thị trường bất động sản khi dự án nhà ở xã hội cho thuê Long Bình (phường Long Bình, TP. Đồng Nai) với tổng mức đầu tư khoảng 1.360 tỷ đồng, quy mô 10.000 căn, chính thức khởi công giai đoạn 1.
Đây là dự án nhà ở cho thuê đầu tiên trên cả nước được triển khai sau chỉ đạo của Tổng Bí thư - Chủ tịch nước Tô Lâm về phát triển mô hình nhà ở cho thuê, do Ban quản lý Dự án đầu tư xây dựng TP. Đồng Nai làm chủ đầu tư, Tổng công ty cổ phần Phát triển khu công nghiệp (Sonadezi) là tổng thầu thi công xây dựng.
Trước đó, ngày 9/6/2026, Tập đoàn Vingroup công bố kế hoạch phát triển khoảng 4.500 căn hộ cho thuê, tương đương khoảng 146.000 m2 sàn nhà ở, tại xã Bà Điểm, TP.HCM. Dự án hướng tới phục vụ công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và người dân trên địa bàn có nhu cầu thuê nhà dài hạn với mức chi phí phù hợp.
Theo kế hoạch, trong giai đoạn 2026-2030, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển thêm hơn 181.000 căn nhà ở xã hội, đồng thời nghiên cứu chuyển đổi một phần quỹ nhà tái định cư và tài sản công dôi dư sang mục đích nhà ở cho thuê nhằm tận dụng hiệu quả nguồn lực sẵn có.
Hiện Liên đoàn Lao động TP.HCM và các doanh nghiệp đã ký cam kết phát triển khoảng 100.000 căn nhà ở xã hội cho người lao động trong giai đoạn này, trong đó hơn 50.000 căn được triển khai theo hình thức cho thuê, thuê mua.
Tại phía Bắc, nhà ở cho thuê cũng bắt đầu khởi động. Ngày 15/6/2026, HĐND TP. Hà Nội đã thông qua nghị quyết về chính sách đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở, trong đó trọng tâm là phát triển mô hình nhà cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người lao động và các nhóm đối tượng ưu tiên.
Để triển khai mô hình này, Hà Nội bố trí khoảng 9.000 tỷ đồng hình thành quỹ phát triển nhà ở. Trong thời gian tới, Thành phố dự kiến triển khai 2 dự án nhà cho thuê tại khu vực Pháp Vân - Tứ Hiệp và Việt Hưng, trong đó dự án tại Việt Hưng có quy mô 2,46 ha, cung cấp 1.166 căn hộ, tổng mức đầu tư hơn 3.500 tỷ đồng.
Đáng chú ý, Thành phố đã hoàn thiện khung giá cho thuê nhà ở xã hội, dao động từ 48.000-198.000 đồng/m2/tháng tùy quy mô công trình, được coi là nền tảng quan trọng để hình thành thị trường nhà ở xã hội cho thuê chuyên nghiệp và minh bạch.
Có thể thấy, sau nhiều năm phát triển nhà ở theo hướng sở hữu, hệ thống chính sách đang có sự dịch chuyển đáng kể sang nhà ở dạng cho thuê. Luật Nhà ở 2023 xác định việc thúc đẩy phát triển nhà ở để bán, cho thuê mua và cho thuê là một trong những chính sách trọng tâm nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân.
Luật Đất đai 2024 cũng tiếp tục duy trì nhóm ưu đãi về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân…
TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế nhấn mạnh, thị trường nhà ở phát triển phải là thị trường cung cấp được nhiều lựa chọn cho người dân, từ mua, thuê mua… đến thuê dài hạn.
Theo ông Lực, phát triển nhà ở cho thuê là xu hướng phù hợp với kinh nghiệm quốc tế. Tại nhiều quốc gia phát triển, tỷ lệ người dân thuê nhà luôn ở mức cao và được xem là một bộ phận quan trọng của hệ thống an sinh xã hội.
PGS-TS. Hoàng Văn Cường - Phó chủ tịch Hội đồng Giáo sư nhà nước, nguyên đại biểu Quốc hội khóa XIV và XV cũng khẳng định, cần phát triển phân khúc nhà ở cho thuê đối với người thu nhập thấp thông qua hình thức thuê suốt đời, khi tích lũy đủ tài chính sẽ chuyển sang mua nhà ở thương mại và dành quỹ nhà thuê đó cho những người thu nhập thấp khác. Do đó, Nhà nước cần có quỹ dành riêng cho loại hình nhà ở này.
Cần cơ chế thực sự đột phá
Tại buổi họp báo quý II/2026 do Bộ Xây dựng tổ chức cuối tuần qua, ông Hà Quang Hưng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản khẳng định, bên cạnh mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội tới năm 2030, việc hình thành thị trường nhà ở cho thuê dài hạn với sự tham gia của cả Nhà nước và khu vực tư nhân là hướng đi quan trọng để đáp ứng nhu cầu ở thực hiện nay.
Theo đó, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua hệ thống chính sách, quy hoạch và các công cụ tài chính, tín dụng, đồng thời sử dụng hiệu quả nguồn lực công để dẫn dắt và khuyến khích khu vực tư nhân tham gia đầu tư.
Thị trường nhà ở phát triển phải là thị trường cung cấp được nhiều lựa chọn cho người dân, từ mua, thuê mua… đến thuê dài hạn.
Hiện Bộ Xây dựng đang phối hợp với các bộ, ngành nghiên cứu sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan, dự kiến trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026. Trong đó, nhà ở cho thuê sẽ được ưu tiên thông qua các cơ chế ưu đãi về đất đai, tài chính, thuế và tín dụng nhằm thu hút dòng vốn tư nhân và các quỹ đầu tư dài hạn.
Nghị quyết vừa thông qua của HĐND TP. Hà Nội cũng cho biết, Thành phố sẽ áp dụng một số cơ chế ưu đãi nhà ở cho thuê như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở cho thuê và hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án; chủ đầu tư được bố trí tối đa 50% số lượng căn hộ của dự án làm nhà ở thương mại để bán; dự án sử dụng vốn tư nhân được Thành phố quyết định chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư mà không phải thực hiện đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư…
Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, định hướng chuyển mạnh sang phát triển nhà để ở mà không phải đầu cơ tích sản, trong đó lấy nhà cho thuê làm trụ cột sẽ là cuộc tái cấu trúc mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu được hỗ trợ đúng mức về quỹ đất, tín dụng và thuế, nhà ở xã hội cho thuê hoàn toàn có thể trở thành phân khúc chiến lược quốc gia.
“Nhiều quỹ đầu tư quốc tế, đặc biệt là các quỹ ESG, quỹ hưu trí từ Nhật Bản, Singapore hay Hàn Quốc, đã bày tỏ sự quan tâm tới phân khúc nhà cho thuê. Do đó, Nhà nước phải chủ động quy hoạch quỹ đất sạch, đầu tư hạ tầng kết nối và cải cách thủ tục hành chính trước khi kêu gọi doanh nghiệp tham gia”, ông Khánh nói.
Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, phải tạo ra cơ chế thực sự đột phá mới thu hút được doanh nghiệp làm nhà ở cho thuê, chẳng hạn bố trí sẵn quỹ đất sạch, thủ tục luồng xanh, vốn vay ưu đãi, có khung giá cho thuê hợp lý…
Thực tế, trong nhiều năm qua, nhà ở cho thuê chưa thực sự hấp dẫn các doanh nghiệp bất động sản do chu kỳ thu hồi vốn dài, tỷ suất lợi nhuận thấp hơn đáng kể so với phát triển nhà ở thương mại để bán.
Trong khi đó, theo ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành, để giải quyết nguồn cung nhà ở cho thuê thời gian tới, Nhà nước cần có cơ chế ưu đãi rõ ràng về thủ tục, tiền sử dụng đất, lãi suất ổn định, dài hạn cho cả phân khúc nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê.
“Ví dụ, đối với nhà ở thương mại cho thuê, Nhà nước không thu tiền sử dụng đất, chỉ khi bán mới thu”, ông Nghĩa nói.
Ông Phan Lê Thành Long - Tổng giám đốc AFA Group cũng cho rằng, để thu hút nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở cho thuê, vấn đề cốt lõi đầu tiên là phải cung cấp được quỹ đất sạch, vị trí tốt.
Đối với nhu cầu vốn, ông Long đưa ra đề xuất “chứng khoán hóa” các dự án nhà ở cho thuê bằng cách “đóng gói” thành quỹ tín thác bất động sản (REIT), niêm yết chứng chỉ quỹ này lên thị trường chứng khoán để gọi vốn.
“Nếu thị trường nhà ở cho thuê có tiềm năng tăng trưởng tốt, các nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ đầu tư vào quỹ này. Thông qua các quỹ REIT, người dân có thể tham gia góp vốn và kiến tạo thị trường nhà ở cho thuê”, ông Long nói và cho biết thêm, trên thế giới hiện có khoảng 1.000 chứng chỉ quỹ REIT được niêm yết, vốn hóa thị trường xấp xỉ trên 2.000 tỷ USD, nhưng tại Việt Nam vẫn còn là khoảng trống.
