Một tờ rơi rao bán nhà viết tay được dán trước cửa nhà. Ảnh: Lê Toàn
Nhiều đội nhóm săn “hàng ngộp”
“Hàng ngộp” là cách giới đầu tư nói về bất động sản bị bán tháo mỗi khi thị trường gặp khó khăn. Tại TP.HCM, gần đây, lượng “hàng ngộp” có chiều hướng tăng lên do nhiều người kẹt tiền hoặc nợ ngân hàng buộc phải bán nhà, đất với giá “mềm” hơn so với giá thị trường và theo đó, cũng bắt đầu xuất hiện các đội nhóm đi săn “hàng ngộp”.
Những ngày trung tuần tháng 7/2022, theo chân một số nhà đầu tư đi săn “hàng ngộp” trên thị trường nhà phố tại TP.HCM, ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, thực tế câu chuyện “hàng ngộp” ở đây chỉ là số ít trường hợp thực sự kẹt tiền, muốn ra hàng nhanh nên chấp nhận bán thấp hơn giá thị trường từ 5-10%.
“Chỉ cần mua được sản phẩm rẻ hơn 5-10% so với giá thị trường đã là lời bởi rất khó tìm được sản phẩm giảm giá nhiều hơn, mình không mua nhanh sẽ có người khác nhảy vào ngay”, Lê Phong - thành viên một nhóm chuyên đầu tư nhà phố tại TP. Thủ Đức nói, đồng thời cho biết, đầu tháng 7, chủ một căn nhà có diện tích hơn 100 m2 trên đường Chương Dương (thuộc TP. Thủ Đức) do kẹt tiền cần bán gấp, lúc đầu đưa ra mức giá 120 triệu đồng/m2 mà rao bán mãi không được, sau đó giảm xuống 110 triệu đồng/m2 thì bán được luôn. Mới nhất, một căn nhà mặt tiền đường Lê Văn Việt thuộc quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức) lúc đầu rao giá 250 triệu đồng/m2 không có người mua, nhưng ngay khi giảm giá xuống 230 triệu đồng/m2 thì lập tức có người xuống tiền.
Còn theo chia sẻ của một môi giới nhà phố chuyên nghiệp, dù bất cứ giai đoạn nào, thị trường nhà phố luôn có những “cơn sóng ngầm”. “Đặc thù của thị trường nhà phố là giá cả không cố định, mà quan trọng là người mua cảm thấy hợp lý hay không, có những căn nhà người mua thích, họ sẵn sàng trả giá cao hơn hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng”, môi giới này cho hay.
Ông La Cẩm Nam, Giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc, doanh nghiệp chuyên đầu tư, phân phối các sản phẩm căn hộ và nhà phố tại TP.HCM cho biết, thanh khoản trên thị trường bất động sản TP.HCM hiện giảm mạnh so với giai đoạn trước, nhưng giá không hề giảm.
“Khó khăn ở đâu không biết, nhưng chưa khi nào thấy giá nhà phố có mức tăng mạnh như hiện nay”, ông Nam nói và chia sẻ thêm, thời gian qua, An Phúc Lộc tập trung tìm kiếm nhà phố trong các khu dân cư để cải tạo lại rồi rao bán và thông qua khảo sát nhiều khu vực thì thấy rằng, giá nhà trong hẻm nhỏ tại hầu hết các phường gần khu vực trung tâm đến nay không còn đều từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, diện tích càng nhỏ, giá càng cao. Tại một số khu vực như quận Bình Thạnh, quận Thủ Đức cũ, giá nhà ở các trục đường nhỏ hoặc trong hẻm xe ô tô vào được đang được giao dịch quanh mức 100 triệu đồng/m2.
Không chỉ là nhu cầu để ở, theo ông Nam, phân khúc nhà liền thổ còn là “khẩu vị” rất ưa thích của giới đầu tư. “Khó khăn của người này lại là cơ hội với người khác, nhiều người có nguồn tài chính dư dả xem đây là thời điểm để thu gom hàng tốt giá rẻ, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát tăng, nhà liền thổ luôn được xem là tài sản chống trượt giá hữu hiệu nhất”, ông Nam nhấn mạnh, đồng thời cho biết, hiện nay, tại hầu hết các quận, huyện ở TP.HCM đều có các đội nhóm chuyên đi săn nhà phố, nắm rất kỹ thông tin thị trường, từ quy hoạch đến giá cả, nên chỉ cần có sản phẩm giảm giá được tung ra là lập tức xuống tiền, nên thực tế khó có chuyện giá sẽ giảm sâu.
 |
Chủ một căn nhà phố tại TP. Thủ Đức đang làm thủ tục bán nhà. Ảnh: Lê Toàn |
Thị trường đang bất ổn
Một thực tế đang diễn ra trên thị trường địa ốc nói chung, tại TP.HCM nói riêng, là dù thanh khoản giảm mạnh nhưng giá bất động sản không những không giảm, mà còn có xu hướng tăng cao hơn. Theo giới chuyên gia, đây là sự bất ổn, nguyên nhân xuất phát một phần từ lạm phát khiến chi phí đầu vào tăng cao, nhưng sâu xa hơn là do nguồn cung hạn hẹp, trong khi nhu cầu không ngừng tăng. Không chỉ nhà liền thổ, mà các phân khúc khác giá bán cũng leo thang, chẳng hạn như phân khúc căn hộ, hiện nay trên thị trường hầu như không còn sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2.
Ở góc nhìn khác, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản đang theo đúng quy luật, sự tăng giá ở các phân khúc về cơ bản xuất phát từ sự mất cung đối cung - cầu, trong khi nguồn cung hạn hẹp thì nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao, đẩy giá tăng theo là điều dễ hiểu.
“Nếu như trước đây một trong những nguồn cung lớn của thị trường là quỹ đất công như kho bãi, nhà xưởng… thuộc các đơn vị nhà nước quản lý được chuyển đổi công năng sử dụng, thì nay việc tiếp cận quỹ đất này ngày càng khó khăn”, vị này nói và cho rằng, việc chi phí tạo lập quỹ đất phát triển dự án ngày càng cao buộc các chủ đầu tư phải thận trọng, chưa kể quy trình, thủ tục đầu tư ngày càng siết chặt, doanh nghiệp muốn đầu tư một dự án phải tiêu tốn rất nhiều thời gian và chi phí.
Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2022, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ đạt khoảng 50.000 giao dịch, đất nền khoảng 200.000 giao dịch - con số khá khiêm tốn so với một thị trường lớn như TP.HCM, cho dù đều tăng so với cùng kỳ năm 2021.
Xét về giá cả, giá nhà ở, đất nền liên tục tăng từ đầu năm 2021 tới nay. Trong đó, giá căn hộ chung cư tăng bình quân 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%, giá đất nền tăng 20-30%. Trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung nhà ở hạn chế, trong khi nhu cầu mua nhà đất để đầu tư cũng như sử dụng của người dân không ngừng tăng, cho nên các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh hàng tồn kho.
“Trong 6 tháng qua, kinh doanh bất động sản tại TP.HCM là lĩnh vực duy nhất tăng trưởng âm doanh thu, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021 và xu hướng giảm vẫn chưa dừng lại, nhất là trên thị trường thứ cấp”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói và cho rằng, thị trường đang bất ổn, trong đó đáng quan ngại nhất là biểu hiện lệch pha cung cầu ở nhiều cấp độ, vốn đã tích tụ từ nhiều năm trước và nay có cơ hội bùng phát.
“Lệch pha cấp độ I là thiếu hụt dự án mới dẫn đến nguồn cung nhà ở bị hạn chế, kém đa dạng. Lệch pha cấp độ II là nguồn cung nhà ở cao cấp dẫn dắt thị trường, trong khi nhà vừa túi tiền dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội vô cùng khan hiếm. Sự lệch pha này tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình - thấp ở đô thị”, ông Châu giải thích, đồng thời thông tin thêm, từ năm 2021 tới nay, thị trường bất động sản TP.HCM không còn nhà ở vừa túi tiền giá 30 triệu đồng/m2 (tỷ lệ 0%), trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74% nguồn cung toàn thị trường, còn lại 26% là nhà ở trung cấp. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân khiến giá nhà tăng liên tục thời gian qua.
