Tôi đi mua nhà trên “đất không sổ”

Những căn nhà trên đất không sổ đỏ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro

1. Thu nhập chính chủ yếu từ lương, tích cóp mãi, vợ chồng tôi tính chuyện mua nhà ở Hà Nội. Chung cư cao cấp thì không có tiền, nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cũng đôi lần làm thủ tục nhưng chả hiểu sao đều trượt từ vòng gửi xe. Nghe bạn bè giới thiệu, tôi từng tìm đến với đất xen kẹt ở một vài vùng ven Hà Nội như Thanh Trì, Đan Phượng, Quốc Oai… Tuy nhiên, phần vì quá xa xôi, khuất nẻo, phần vì nghe kể lại rất nhiều cánh cửa phải gõ để nhờ cậy xây nhà nên rất nản.

Cuối cùng có người bàn, hay mua nhà trên đất chưa làm sổ, giá cả hấp dẫn chỉ khoảng dưới 1 tỷ đồng một căn nhà trên lô đất gần 30 m2, lại không quá xa xôi và quan trọng nhất là vợ chồng con cái chỉ việc vác va ly vào ở!

Nghe cũng hấp dẫn, lại hợp với nhu cầu, vậy là tôi bắt đầu những ngày dài đi ngó ngiêng…

Đầu tiên, tôi được người quen giới thiệu gặp P., một cò đất suýt soát tuổi tôi nhưng đã có trên chục năm làm nghề môi giới, chỉ trỏ nhà đất, đặc biệt là lĩnh vực “nhà không sổ”. Phường Lĩnh Nam (quận Hoàng Mai) quê P. ngày trước vốn thuộc huyện Thanh Trì, đất rộng người thưa, gia đình nào cùng có vài sào đất, sào ao để trồng cấy.

Nghe P. giới thiệu, sau khi một vài khu công nghiệp, một vài trường đại học mọc lên, nhu cầu thuê nhà khu vực này trở nên rất cao. Gia đình cô cũng san đất, lấp ao xây được gần trăm phòng trọ cho công nhân, sinh viên thuê. Cả nhà quanh năm chẳng làm gì chỉ mỗi việc đi thu tiền tháng.

Thế rồi nhàn cư sinh chuyện, từ nhậu nhẹt, lô đề đến bóng bánh, đủ thứ tệ nạn quấn lấy mấy ông anh trai và rồi bố mẹ P. cứ thỉnh thoảng lại phải cắt 1 - 2 căn hộ ra bán cho chính những công nhân thuê nhà để “trả nợ đậy” cho mấy quý tử.

“Gần trăm phòng trọ mà bán hết sạch anh ạ, em giờ đi ngó nghiêng, giới thiệu mua bán đất cát nhà cửa còn có đồng ra đồng vào chứ mấy ông anh cù bất cù bơ chán lắm”, P. nói và cho biết, rất nhiều gia đình ngoại tỉnh đã nhờ tay cô mà có nhà có cửa ở khu vực này.

“Họ ở cả chục năm mà chả vấn đề gì. Có người còn lo được cả sổ đỏ để nhập khẩu rồi cho con cái học hành ở trường làng cạnh nhà đấy anh”, P. quảng cáo.

Theo môi giới không chuyên này, mỗi căn hộ khoảng 2 tầng, diện tích đất khoảng 28 m2 không sổ ở đây có giá từ 600 - 950 triệu đồng tùy từng vị trí. Cứ tăng thêm một tầng là giá tăng thêm khoảng 80 - 100 triệu. Tuy nhiên, cao nhất, chủ nhà cũng chỉ xây đến tầng 4.

Nghe giới thiệu, hai vợ chồng tôi cũng xuôi xuôi. Đang cơn khát nhà, theo lời giới thiệu của Phượng, tôi đến xem nhà ở phố Nam Dư, Lĩnh Nam. Cứ tưởng trên trục đường phố này, ai ngờ phải ngoằn nghèo qua mấy ngõ, hẻm mới đến căn nhà được giới thiệu.

Lọt thỏm trong con hẻm chỉ đủ cho một xe máy đi lại là cả một serie nhà, 5 căn có diện tích 22 m2, nhà cấp 4 có gác xép, giá khởi điểm là 700 triệu đồng/căn. Căn còn lại trong cùng 30 m2, giá 900 triệu đồng/căn với lý do là đất đủ diện tích để làm sổ đỏ, nhà 2 tầng. Theo Phượng giới thiệu là nhà có giấy tờ đầy đủ, đều chung một sổ đỏ của chủ nhà và đây là đất ở đô thị, nộp thuế hàng năm.

Nhưng khi tôi ngỏ ý muốn mua căn 30 m2 và đề nghị xem các hồ sơ về đất thì mới thấy mông lung bởi chỉ có các giấy tờ viết tay và mua bán với nhau đã qua 5 đời chủ.

Linh tính thấy việc chẳng lành, tôi tìm cách rút lui rồi tiện đường ghé xem tiếp căn nhà ở đường Tam Trinh của chủ đất tên Hoàn qua số điện thoại giới thiệu trên mạng. “Nhà chị đang cần tiền nên bán gấp, chứ cũng chả muốn vì đây là đất có nhiều lộc lắm”, Hoàn xởi lởi.

Căn nhà nằm trong con ngõ nhỏ ngoằn ngoèo khoảng 500m2 chỉ nhìn thấy ánh sáng nhỏ vì bị các nhà cao tầng che khuất. Đi sâu vào trong là một khu đất rộng chừng 500 m2, một nửa là khoảng 10 căn hộ liền nhau với diện tích từ 25 đến 27 m2, giá khởi điểm là 750 triệu đồng/căn, giá chung, chọn căn nào cũng được. Nửa còn lại là ao tù trũng chứa tất cử những gì của khu này thải ra nên ngột ngạt, bốc mùi khó chịu, ếch nhái ộp ạp vì vừa được cơn mưa giải nhiệt.

Ngao ngán, tôi định quay xe rút ngay, nhưng nghĩ mình “trở mặt” nhanh quá, nên cũng hỏi dăm ba câu về pháp lý căn nhà. Cũng chả khác gì so với hồ sơ căn nhà mà cò Phượng giới thiệu. Chỉ là giá rẻ hơn, nhà cũ hơn, nhưng chỗ này còn chả có sổ đỏ khu đất.

Lại quay về Bắc Từ Liêm xem căn nhà trên diện tích đất 30 m2 nhưng chỉ 450 triệu đồng của một người tên Thuận ở Phú Diễn. Đến nơi mới thấy căn nhà quây tôn xập xệ bốn xung quanh, giống một khu lán nhỏ ở công trường hơn là nhà ở. Hỏi kỹ mới biết, chủ nhà cũng là dân tỉnh lẻ, mua đất không sổ nhưng vì chẳng có “quan hệ” quen biết gì ở địa phương nên không thể xây được nên giờ muốn tìm người khác… thế thân.

2. Một lần nhân có công việc, trò chuyện với một luật sư ở Hà Nội về việc đi tìm mua nhà đất không sổ, anh can ngay: “Ông đừng động đến những căn hộ kiểu đấy, rủi ro lắm. Nhẹ thì vướng tranh chấp, khiếu kiện phiền hà, nặng là mất trắng”.

Hóa ra văn phòng luật của anh đã phải tiếp khá nhiều trường hợp đến nhờ vả tư vấn khi mua nhà không sổ. Luật sư này cho biết, nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (ngôn ngữ thông thường vẫn gọi là sổ đỏ, sổ hồng) thì chưa đủ điều kiện khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng.

Điều này đồng nghĩa với những rủi ro nếu tôi mua những căn nhà như giới thiệu ở trên. Dù giá có thể hợp túi tiền nhưng đây là một quyết định rất mạo hiểm, tiềm ẩn nhiều rủi ro về góc độ pháp lý lẫn thực tiễn vì hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Trong khi những căn nhà trên đất không sỏ đỏ này không đủ căn cứ pháp lý để chứng thực.

Hơn nữa, người mua đối mặt với viêc xảy ra tranh chấp: Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy, sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Đồng thời, luật sư cho biết, khi mua nhà, đất không có sổ đỏ, nếu giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt. Việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép. Do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

“Ông có biết tại sao chủ nhà không sổ chỉ xây không quá 4 tầng, thường là 1 tầng một xép không? Đó là bởi khi chạy chọt để xây, họ phải cam kết xây nhà không kiên cố, không đổ giằng cọc bê tông, dân gian vẫn gọi là xây con kiến. Đồng thời, làm móng cẩu thả, xây trát rất qua loa để tiết kiệm chi phí nên xây cao có khi đổ luôn. Ông về ở một thời gian là bắt đầu nứt tường, rách mái và khi đó không thể xin sửa chữa… Nên tôi nói thật, khi ông sở hữu những căn nhà đó mới là lúc rắc rối bắt đầu”, anh bạn luật sư kết luận.

Vậy là đoạn trường đi tìm nhà không sổ của vợ chồng tôi kết thúc. Chỉ còn thắc mắc đặt ra là khi không có sổ đỏ sẽ không thể làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, việc xây cất sẽ là trái pháp luật và với tình trạng phổ biến như vậy ở các phường xã vùng ven Hà Nội, có thể thấy tình trạng “ngậm miệng ăn tiền” của đội ngũ cán bộ có liên quan là không nhỏ. Một thông tin không chính thức cho rằng, để được “cho qua” khi xây nhà trên đất không sổ, chủ nhà phải bỏ ra từ 2 - 2,5 triệu đồng/m2 xây dựng (!?).

Chính quyền TP. Hà Nội cũng biết tình trạng này và đã có rất nhiều văn bản yêu cầu chấn chỉnh, kiểm tra. Mới đây nhất là ngày 22/7/2020, Sở Xây dựng Hà Nội đã có Văn bản 6352/SXD-TTr đôn đốc kiểm tra, xử lý vi phạm về trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố.

Tuy nhiên, dường như có sự “trên nóng dưới lạnh” trong xử lý. Bằng chứng là cũng liên quan đến các hành vi vi phạm trật tự xây dựng lớn, ngày ngày 5/8/2020 vừa qua, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, hiện trên địa bàn thành phố có 32 trường hợp vi phạm trật tự xây dựng còn tồn đọng năm 2015-2016 phải tiếp tục xử lý.

“Tuy nhiên, Sở Xây dựng nhận thấy, từ tháng 4/2020 đến nay, các quận, huyện có công trình vi phạm tồn đọng chưa giải quyết thêm được trường hợp nào”, cơ quan này cho biết.

Báo Đầu tư Bất động sản