Dự án chung cư Nguyên Hồng (phường Hạnh Thông, TP.HCM) “dừng hình” tới giờ này
“Đắc địa” cũng vuột cơ hội kinh doanh
Dự án Chung cư cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại và văn phòng làm việc Nguyên Hồng (Chung cư Nguyên Hồng - phường Hạnh Thông, TP.HCM) có diện tích đất 3.409 m2, nguồn gốc do Nhà nước quản lý, giao Công ty cổ phần Thực phẩm Gò Vấp (là doanh nghiệp có 49,2% vốn góp của Tổng công ty Nông nghiệp Sài Gòn - TNHH MTV) sử dụng làm văn phòng, cửa hàng giới thiệu sản phẩm với phương thức trả tiền thuê đất hàng năm; đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2003.
Sau đó, Công ty cổ phần Thực phẩm Gò Vấp xin chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện Dự án chung cư cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại và văn phòng làm việc của đơn vị tại khu đất trên. Trên cơ sở đề xuất của Thường trực Ban Chỉ đạo thực hiện Quyết định 80/2001/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về xử lý, sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn TP.HCM (Ban Chỉ đạo 80) năm 2006, UBND TP.HCM chấp thuận cho phép công ty này chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.
Năm 2008, UBND TP.HCM ban hành quyết định về duyệt giá trị sử dụng đất tại mặt bằng số 18 - đường Nguyên Hồng theo giá thị trường, với tổng số tiền hơn 47 tỷ đồng.
Cũng trong năm 2008, Sở Tài chính có văn bản xác nhận Công ty cổ phần Thực phẩm Gò Vấp hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với mặt bằng số 18 - đường Nguyên Hồng (mặt bằng Dự án Chung cư Nguyên Hồng). Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) cũng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty, mục đích sử dụng đất là khu dân cư đô thị, thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài.
Chánh Thanh tra TP.HCM kiến nghị UBND Thành phố giao Giám đốc Sở Tài chính chủ trì, phối hợp Sở Xây dựng, Sở Tư pháp rà soát, xác định cơ sở pháp lý ban hành Quyết định số 33/QĐ-SXD-PTN ngày 2/4/2009 và Quyết định số 807/QĐ-SXD-TĐDA ngày 20/6/2016 của Sở Xây dựng; đối chiếu quy định pháp luật hiện hành để tham mưu cho UBND Thành phố xem xét, giải quyết hồ sơ xin điều chỉnh Dự án Chung cư Nguyên Hồng đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định pháp luật.
Sau khi được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương cho chuyển mục đích sử dụng đất, được sự chấp thuận của HĐQT Tổng công ty Nông nghiệp Sài Gòn - TNHH MTV, Công ty cổ phần Thực phẩm Gò Vấp hợp tác góp vốn với Công ty cổ phần Quốc tế C&T thành lập pháp nhân mới là Công ty cổ phần Nguyên Hồng (nay là Công ty TNHH Bất động sản Nguyên Hồng) để thực hiện Dự án Chung cư Nguyên Hồng.
Dự án được Sở Xây dựng TP.HCM phê duyệt dự án đầu tư ngày 2/4/2009, với thời gian thực hiện từ năm 2009 đến năm 2011; được gia hạn đến năm 2018 theo Quyết định số 807/QĐ-SXD-TDDA ngày 20/6/2016 của Sở Xây dựng.
Chung cư Nguyên Hồng được giới kinh doanh bất động sản đánh giá cao về tiềm năng tăng giá lớn, nhờ tọa lạc trong khu vực có hạ tầng phát triển hoàn thiện, kết nối nhiều quận, di chuyển tới sân bay Tân Sơn Nhất chỉ ít phút và đặc biệt trong làn sóng địa ốc đổ dồn về “trục xương sống” là đại lộ Phạm Văn Đồng.
Song đến giờ này, theo kết luận vừa công bố của Thanh tra TP.HCM về việc thanh tra các công trình, dự án có khó khăn trên địa bàn Thành phố thì Dự án Chung cư Nguyên Hồng thi công đến tầng 14, lắp copha sàn tầng 15 (chưa đổ sàn) rồi dừng thi công từ năm 2021 tới nay.
Nguyên nhân dự án vàng này “đứng hình”, theo trình bày của Công ty TNHH Bất động sản Nguyên Hồng với Thanh tra TP.HCM, là do thực hiện điều chỉnh quy hoạch và xin điều chỉnh quy mô thực hiện dự án (từ 15 tầng thành 17 tầng).
Từ năm 2022, chủ đầu tư đã kêu cứu rằng, trong quá trình triển khai, dự án được điều chỉnh cục bộ rất nhỏ chỉ tiêu quy hoạch do cải tiến phương án kiến trúc. Tuy nhiên, do UBND quận Gò Vấp (cũ) chưa thực hiện cập nhật vào quy hoạch 1/2.000 của quận các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đã được UBND Thành phố phê duyệt, nên Dự án phải chờ quận cập nhật lại quy hoạch 1/2.000. Do đó, Dự án chưa thể cập nhật được giấy phép xây dựng tại Sở Xây dựng, chưa thể hoàn tất việc điều chỉnh giấy phép này. Sau đó, chủ đầu tư đáp ứng bổ túc hồ sơ theo Luật Đầu tư 2020, vẫn không được cơ quan thẩm quyền xem xét.
Cũng theo đơn kêu cứu của chủ đầu tư trên phương tiện thông tin truyền thông thời điểm đó thì với giá bán khá rẻ, chỉ từ 28 triệu đồng/m2 (năm 2015), tính tới năm 2023, chi phí bộ máy, tiền phạt hợp đồng của các công ty xây dựng, tiền lãi vay tăng cao, khiến dự án gần mất hết doanh thu cũng như vốn đầu tư, ảnh hưởng lớn đến đời sống toàn thể cán bộ, nhân viên.
Chưa thống nhất trong áp dụng quy định pháp luật
Theo xác minh mới nhất của Thanh tra TP.HCM thì khó khăn, vướng mắc chính của Dự án C.T Plaza Nguyên Hồng là điều chỉnh quy mô và thời gian thực hiện. “Chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đến Sở Xây dựng từ năm 2019, nhưng đến nay chưa được giải quyết”, Thanh tra TP.HCM kết luận.
Theo “trần tình” của Sở Xây dựng và sở, ngành liên quan với Thanh tra thì năm 2019, Sở Xây dựng tiếp nhận hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và đã có văn bản lấy ý kiến của các sở, ngành theo quy định.
Tuy nhiên, quá trình thực hiện thì do chính sách pháp luật có thay đổi (Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2021) nên Sở Xây dựng có văn bản chuyển hồ sơ dự án đến Sở Kế hoạch và Đầu tư (nay là Sở Tài chính) để tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020.
Nhưng khi đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư phát hiện Sở Xây dựng ban hành quyết định phê duyệt dự án không thuộc các trường hợp được quy định về chuyển tiếp tại Luật Đầu tư năm 2020.
Mặt khác, khu đất của Dự án có nguồn gốc do doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hóa quản lý, nên cần xem xét việc sắp xếp, xử lý khu đất, việc góp vốn đầu tư và thoái vốn của doanh nghiệp có vốn của doanh nghiệp Nhà nước... nên báo cáo UBND TP.HCM xem xét.
Tại buổi làm việc với Thanh tra TP.HCM hồi tháng 9/2025, Sở Xây dựng có ý kiến rằng, Quyết định số 33/QĐ-SXD-PTN của Sở căn cứ các quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Luật Xây dựng, Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 16/5/2005 của Chính phủ về quản lý đầu tư xây dựng công trình.
Còn Quyết định 807/QĐ-SXD-TĐDA của Sở phê duyệt điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình trên cơ sở căn cứ các quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Từ đó, Sở Xây dựng khẳng định với Thanh tra Thành phố rằng, Dự án đủ điều kiện chuyển tiếp theo quy định Luật Đầu tư năm 2020.
Tuy nhiên, Sở Tài chính cho rằng, Quyết định số 33/QĐ-SXD-PTN căn cứ Luật Xây dựng, Nghị định 16/2005/NĐ-CP về quản lý đầu tư xây dựng công trình, nên không đủ điều kiện chuyển tiếp theo quy định Luật Đầu tư năm 2020. Bởi dự án thực hiện chuyển tiếp qua nhiều thời kỳ và pháp luật có thay đổi, giữa các sở, ngành có ý kiến khác nhau về áp dụng quy định pháp luật, Thanh tra TP.HCM cho rằng, cần phối hợp nhiều sở, ngành rà soát lại quy định pháp luật để tham mưu UBND TP.HCM xem xét quyết định.
Hy vọng sẽ có “phán quyết” cuối cùng cho chủ đầu tư.
Làm rõ việc hợp tác kinh doanh của Công ty cổ phần Thực phẩm Gò Vấp
Cũng liên quan Dự án Chung cư Nguyên Hồng, theo Thanh tra TP.HCM, năm 2009, Công ty cổ phần Thực phẩm Gò Vấp và Công ty cổ phần Nguyên Hồng ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với thửa đất để thực hiện dự án. Theo đó, giá trị tài sản góp vốn là 47.626.058.347 đồng (bằng số tiền chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước theo giá thị trường).
Qua rà soát, hợp đồng hợp tác kinh doanh cho thấy, Công ty cổ phần Thực phẩm Gò Vấp không có năng lực tài chính để thực hiện dự án; toàn bộ số tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất được các cổ đông ứng trước nên sau khi thành lập pháp nhân mới, Công ty cổ phần Thực phẩm Gò Vấp đã chuyển nhượng lại cổ phần tương ứng số tiền mà các cổ đông ứng trước để thực hiện nghĩa vụ tài chính, chỉ còn giữ lại 10% cổ phần (tương ứng 10 tỷ đồng) là giá trị thương quyền do các bên định giá và được nhận 5 tỷ đồng là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng.
Do thời gian thanh tra có hạn và mục tiêu của đoàn thanh tra là giải quyết các khó khăn, vướng mắc của dự án, nên Thanh tra TP.HCM kiến nghị UBND Thành phố giao Sở Tài chính phối hợp cơ quan có liên quan thực hiện kiểm tra, làm rõ việc hợp tác kinh doanh thực hiện dự án, việc xác định giá trị góp vốn, thoái vốn tại Công ty cổ phần Nguyên Hồng; trường hợp phát hiện có gây thất thoát, thiệt hại đối với phần vốn góp Nhà nước thì đề xuất xử lý theo thẩm quyền và quy định pháp luật.
(Còn tiếp)
