Ảnh: Thành Nguyễn.
Cơ hội vươn lên
Theo Avison Young, bối cảnh thương mại toàn cầu phân mảnh tiếp tục mang lại lợi ích cho Việt Nam. Năm 2025 sắp khép lại với nhiều tín hiệu khả quan. Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung hạ nhiệt, thuế đối ứng của Mỹ với hàng xuất khẩu Việt Nam giảm xuống 20%. Trên bình diện toàn cầu, dòng chảy thương mại quốc tế tiếp tục dịch chuyển một cách đa dạng hơn: xuất khẩu của Trung Quốc chuyển hướng từ Bắc Mỹ sang Mỹ Latinh, châu Âu và châu Phi, trong khi hàng hóa từ Đông Nam Á - bao gồm Việt Nam - tiếp tục tăng vào thị trường Bắc Mỹ.
Trong nước, nhiều thay đổi về pháp lý và quy hoạch hậu sáp nhập tạo ra không gian phát triển mới, tăng tính minh bạch và khuyến khích đầu tư xanh. Kim ngạch xuất khẩu 10 tháng đạt 391 tỷ USD, tăng 16,2% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh dòng vốn FDI ổn định - đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo. Đây vốn vẫn là “nam châm” thu hút FDI bất chấp biến động toàn cầu, đồng thời khẳng định năng lực sản xuất, vị thế hàng hóa Việt Nam và là nền tảng vững chắc cho bất động sản công nghiệp.
Theo Export Potential Index của Bloomberg Economics, Việt Nam là điểm sáng trong nhóm nền kinh tế mới nổi về khả năng thay thế Trung Quốc. Cụ thể, tuy xếp sau Ấn Độ và Mỹ, Việt Nam ghi điểm cao hơn Indonesia, Malaysia và Thái Lan về chi phí lao động và môi trường đầu tư. Đáng chú ý, hai yếu tố năng lực sản xuất và năng lượng của Việt Nam được đánh giá tương đương Trung Quốc - lợi thế hiếm có trong khu vực.
Thế mạnh khác của Việt Nam nằm ở chính sách hội nhập sâu rộng. Mạng lưới 16 Hiệp định Thương mại Tự do (Free Trade Aggreement hay FTA) đang hiệu lực của Việt Nam bao phủ 87% nền kinh tế thế giới, giúp hàng hóa “Made-in-Vietnam” vươn đến mọi lục địa.
Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế khiến giá trị gia tăng xuất khẩu Việt Nam còn thấp. Năm 2023, năng suất lao động Việt Nam chỉ bằng 1/10 Singapore và 1/2 Trung Quốc. Chi phí logistics chiếm đến 16,8 - 17% GDP, cao hơn các nước trong khu vực, trong khi chỉ số hiệu quả logistics (Logistics Performance Index hay LPI) chỉ đạt 3,3 điểm - kém Trung Quốc 0,4 điểm và xếp thứ 43 toàn cầu. Sự phụ thuộc vào nguyên liệu nhập khẩu cũng khiến doanh nghiệp sản xuất thiếu chủ động: ngành ô tô nhập 80% linh kiện, tỷ lệ nội địa hóa điện tử chỉ 5-10%.
Để tiến xa hơn trong chuỗi giá trị toàn cầu, Việt Nam cần tập trung cải thiện bốn vấn đề: nâng cao chất lượng nhân lực; đẩy mạnh đầu tư hạ tầng liên vùng (thông qua vốn công và mô hình hợp tác công - tư hay PPP); tăng tự chủ nguồn cung nguyên liệu đầu vào; và đảm bảo an ninh năng lượng - trong đó các dự án LNG cần được gỡ vướng mắc pháp lý để triển khai nhanh và hiệu quả hơn.
Triển vọng cho thị trường khu công nghiệp
Với lĩnh vực bất động sản công nghiệp, theo Avison Young, sức ép tài chính và mục tiêu bền vững sẽ thúc đẩy các nhà sản xuất tập trung nhiều hơn vào tính hiệu suất, linh hoạt và tốc độ nhằm kéo giảm rủi ro chi phí và tối ưu vận hành. Ngoài các yêu cầu cơ bản như vị trí, giá thuê, diện tích và chính sách ưu đãi, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến các dịch vụ pháp lý, thủ tục hải quan, chứng nhận xuất xứ. Mục tiêu là hỗ trợ khách thuê tối đa để đưa dự án vào vận hành nhanh và củng cố năng lực sản xuất để đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu đa thị trường.
Các loại hình xây sẵn (ready-built) như nhà xưởng, nhà kho và bất động sản logistics (kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối) tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao. Quan sát kỹ hơn, các dịch vụ kho bãi logistics ngày càng chuyên nghiệp hóa, đầy đủ từ xuất-nhập, kiểm tra, dán nhãn và đóng gói hàng hóa đến thủ tục hải quan.
Nhu cầu ngày càng chi tiết và chuyên môn hóa như vậy thúc đẩy sự phát triển nguồn cung bất động sản công nghiệp từ lượng sang chất. Nhiều chủ đầu tư hiện chú trọng cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên biệt cho từng khách thuê tiềm năng, cũng như phát triển mô hình KCN xanh, logistics tích hợp, chuẩn ESG, thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản. Về vị trí, quỹ đất trong các khu thương mại tự do (Free Trade Zone - FTZ), gần cảng nước sâu hoặc sân bay trong bán kính 1-2 giờ di chuyển, đang là ưu tiên hàng đầu của các nhà sản xuất.
Theo Avison Young, các thị trường cấp 1 sẽ tiếp tục duy trì sức hút, nhờ vậy cho phép chủ đầu tư thu hút có chọn lọc, ưu tiên khách thuê công nghệ cao - nhóm tạo giá trị gia tăng cao và ổn định dài hạn. Trong khi đó, các thị trường cấp 2 và 3 nên cân bằng giữa mục tiêu thu hút đầu tư xanh, hiện đại với điều kiện cơ sở hạ tầng và chất lượng nhân lực hiện có tại địa bàn nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy. Nhà đầu tư ngày càng đặt nặng tiêu chí môi trường trong quá trình thẩm định, như hệ thống xử lý nước thải - cải thiện hạng mục này sẽ giúp nâng cao đáng kể giá trị tài sản và qua đó thu hút vốn tốt hơn.
