
Thêm cái tên muốn IPO ở nước ngoài
Hiện tại, lĩnh vực Proptech (công nghệ bất động sản) ở Việt Nam còn đối mặt với nhiều thách thức, thế nên việc một doanh nghiệp chuyên về lĩnh vực này là Meey Group vừa ký kết thỏa thuận với ARC Group - công ty tư vấn tài chính quốc tế có trụ sở chính tại châu Á để khởi động lộ trình tìm kiếm cơ hội chào bán cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO) tại Mỹ, đã thu hút sự chú ý của các thành viên thị trường.
Trước đó, vào tháng 5/2025, tại Mỹ, Meey Group đã ký kết 2 biên bản ghi nhớ đầu tư giá trị lên tới 80 triệu USD với quỹ đầu tư tài chính Global Emerging Markets (GEM), đánh dấu “bước chuyển” mới đối với start-up còn non trẻ này, cũng như một tín hiệu vui trong việc gọi vốn ở thị trường nước ngoài đối với doanh nghiệp trong nước nói chung, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nói riêng.
Theo các chuyên gia, với tốc độ đô thị hóa cao và lực lượng dân số trẻ cùng khả năng tiếp thu nhanh các nền tảng công nghệ mới, thị trường địa ốc Việt Nam được đánh giá có nhiều tiềm năng trong dài hạn, nên thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài.
Đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp trong nước thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng cao vào phát triển hạ tầng và các dịch vụ phái sinh bất động sản.
Thực tế, không phải đến bây giờ mà từ nhiều năm trước, bất động sản luôn nằm trong những lĩnh vực dẫn đầu về thu hút đầu tư nước ngoài (FDI), nhưng chủ yếu thông qua các hoạt động đầu tư trực tiếp vào dự án hoặc gián tiếp qua góp vốn cổ phần hay cho vay tài trợ dự án qua phát hành trái phiếu quốc tế.
Một số doanh nghiệp bất động sản từng thực hiện huy động vốn thành công qua kênh trái phiếu quốc tế có thể kể đến là Vingroup, Nam Long, Khang Điền, Hưng Thịnh, Kim Oanh, BIM Group…, thế nhưng qua thị trường cổ phiếu quốc tế là điều chưa từng có tiền lệ.
Thống kê dựa trên báo cáo gần nhất vào cuối tháng 5/2025 cho thấy, có 27 quỹ mở cổ phiếu đang nắm giữ trung bình khoảng 10,13% danh mục trong ngành bất động sản, chỉ tương đương khoảng 1/3 tỷ lệ của nhóm ngân hàng.
Trong đó, 8 quỹ nắm dưới 5% cổ phiếu địa ốc, thậm chí quỹ GFM-VIF và NTPPF còn không nắm giữ cổ phiếu ngành này. Điểm chung của các quỹ ít sở hữu cổ phiếu địa ốc là hiệu suất trong 6 tháng đầu năm ở mức thấp, thậm chí còn ở mức âm.
Tập đoàn Novaland từng lên kế hoạch niêm yết cổ phiếu tại Singapore, nhưng sau đó đã hoãn lại. Đây là thực trạng chung của hầu hết các doanh nghiệp Việt Nam, chứ không riêng lĩnh vực bất động sản.
Tại Hội nghị chuyên đề về chứng chỉ lưu ký, quy trình IPO tại Hoa Kỳ do Ủy ban Chứng khoán Nhà nước phối hợp với Ngân hàng New York Mellon (BNY) tổ chức tuần trước, ông Hà Duy Tùng - Phó chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước nhấn mạnh rằng, việc phát triển các công cụ huy động vốn quốc tế như chứng chỉ lưu ký (Depository Receipt - DR) hoặc trực tiếp IPO tại thị trường nước ngoài là hướng đi tất yếu, không chỉ giúp các doanh nghiệp trong nước tiếp cận dòng vốn toàn cầu, mà còn nâng tầm hình ảnh quốc gia trên bản đồ tài chính quốc tế.
Có thể thấy, từ trước tới nay, số lượng doanh nghiệp Việt Nam đủ điều kiện phát hành DR hoặc IPO tại thị trường nước ngoài là rất khiêm tốn.
Còn nhớ, năm 2006, một doanh nghiệp trong nước là Cavico bắt đầu giao dịch cổ phiếu trên thị trường phi tập trung (OTC) tại Mỹ. Đến tháng 9/2009, cổ phiếu Cavico chính thức niêm yết trên sàn Nasdaq với mã CAVO. Nhưng chỉ sau chưa đầy 2 năm, Cavico phải rời sàn này vào tháng 7/2011 do vi phạm những yêu cầu về công bố thông tin.
Sau Cavico, có thêm nhiều doanh nghiệp lớn trong nước như Vinamilk, Hoàng Anh Gia Lai, Petrolimex, PVFC, Vietjet, SSI, Bamboo Airways… đánh tiếng về việc muốn đưa cổ phiếu lên các sàn chứng khoán quốc tế như Nasdaq, London, Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc)…, nhưng chưa có cái tên nào chính thức triển khai kế hoạch.
Cho tới nay, ngoại trừ Vinfast đưa cổ phiếu giao dịch trên sàn chứng khoán Nasdaq trong năm 2023 hay Sky Mavis niêm yết token Ron của dự án Ronin trên sàn giao dịch tiền điện tử Binance (từng có trụ sở tại Thượng Hải - Trung Quốc, hiện không có trụ sở cố định) vào đầu năm 2024, chưa có thêm doanh nghiệp trong nước nào thực hiện thành công việc niêm yết ở các thị trường quốc tế. Một số doanh nghiệp như VNG Group, Tiki… vẫn đang theo đuổi kế hoạch IPO tại Mỹ.
Cơ hội nào cho doanh nghiệp nội?
Theo báo cáo của Deloite, nửa đầu năm 2025 chứng kiến sự thống trị của Malaysia và Indonesia trên bản đồ IPO khu vực. Trong Top 10 thương vụ IPO lớn nhất, có 4 thương vụ thuộc lĩnh vực bất động sản, đến từ Indonesia (2 thương vụ), Malaysia và Thái Lan (1 thương vụ), nhưng vẫn là tại thị trường nội địa, mà chưa hướng tới thị trường quốc tế.
Tại Singapore, nhiều hồ sơ IPO đang được chuẩn bị, nhưng trong lĩnh vực bất động sản chỉ có quỹ tín thác bất động sản trung tâm dữ liệu NTT DC REIT (không thuộc quốc gia này) đăng ký niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Singapore (SGX) và 2 doanh nghiệp khác thuộc sàn Catalist (trước đây là sàn SESDAQ), cho thấy việc huy động quốc tế qua sàn chứng khoán đối với doanh nghiệp lĩnh vực này không dễ thực hiện, trong đó có thể kể tới thách thức về hoạt động quản trị tài chính cũng như các cam kết công bố thông tin theo tiêu chuẩn quốc tế.
Thực tế trên cũng phần nào được thể hiện tại thị trường chứng khoán Việt Nam, khi tỷ lệ nắm giữ các cổ phiếu bất động sản của nhiều quỹ ngoại còn tương đối thấp.
Thống kê của VnExpress dựa trên báo cáo gần nhất vào cuối tháng 5/2025 cho thấy, có 27 quỹ mở cổ phiếu đang nắm giữ trung bình khoảng 10,13% danh mục trong ngành bất động sản, chỉ tương đương khoảng 1/3 tỷ lệ của nhóm ngân hàng.
Trong đó, 8 quỹ nắm dưới 5% cổ phiếu địa ốc, thậm chí quỹ GFM-VIF và NTPPF còn không nắm giữ cổ phiếu ngành này. Điểm chung của các quỹ ít sở hữu cổ phiếu địa ốc là hiệu suất trong 6 tháng đầu năm ở mức thấp, thậm chí còn ở mức âm.
Trong khi đó, các quỹ tăng vượt chỉ số VN-Index đang nắm khoảng 17,26% cổ phiếu bất động sản, nhóm có hiệu suất thấp hơn nắm 13,27%. Riêng các quỹ sụt giảm trong 6 tháng đầu năm, tỷ lệ này chỉ ở mức trên 6%.
Theo đánh giá của bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội, hiện nay, quyết định đầu tư của các đối tác nước ngoài vào bất động sản Việt Nam không chỉ chịu ảnh hưởng từ các yếu tố kinh tế truyền thống, mà còn bị chi phối mạnh bởi những chuyển động sâu rộng về địa chính trị, tái cấu trúc chuỗi cung ứng và xu hướng bảo hộ thương mại toàn cầu.
Trong bối cảnh thế giới ngày càng phân cực, Việt Nam được nhiều tập đoàn đa quốc gia đánh giá là điểm đến chiến lược nhờ lập trường trung lập, chính trị - xã hội ổn định và quan hệ đối tác toàn diện với cả Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản và châu Âu.
Nhờ đó, Việt Nam đang dần trở thành trung tâm kết nối mới trong chuỗi cung ứng khu vực, kéo theo nhu cầu tăng mạnh đối với bất động sản công nghiệp, logistics và nhà ở cho chuyên gia nước ngoài.
Cũng theo chuyên gia Savills, các nhà đầu tư nước ngoài đang ngày càng ưu tiên những dự án đã có pháp lý rõ ràng. Họ sẵn sàng trả giá cao hơn cho tính minh bạch và khả năng hiện thực hóa nhanh dòng tiền của các chủ đầu tư.
Thêm vào đó, nhiều quỹ đầu tư, đặc biệt là từ châu Âu và Bắc Mỹ, bắt đầu đưa tiêu chí môi trường - xã hội - quản trị (ESG) thành điều kiện tiên quyết. Do đó, những dự án tích hợp không gian xanh, sử dụng vật liệu thân thiện và quản trị rủi ro tốt sẽ có lợi thế lớn.
Nhìn chung, các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh toàn cầu hóa tài chính và dòng vốn quốc tế dịch chuyển ngày càng nhanh chóng, minh bạch tài chính trở thành tiêu chuẩn cơ bản để doanh nghiệp được công nhận trên thị trường đầu tư quốc tế.
Cần lưu ý rằng, điều kiện huy động vốn hoặc niêm yết cổ phiếu có thể chưa phải là yếu tố thách thức nhất đối với các doanh nghiệp Việt Nam vì nhiều doanh nghiệp đã đủ lớn để đáp ứng các tiêu chí đó, thế nhưng nghĩa vụ công bố thông tin của doanh nghiệp niêm yết trên các sở giao dịch chứng khoán nước ngoài là rất khắt khe.