Cư xá Thanh Đa tại quận Bình Thạnh, được xây dựng từ năm 1972, hiện đã xuống cấp nghiêm trọng. Ảnh: Việt Dũng.
Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, hiện nay, trên địa bàn Thành phố có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975. Trong đó, có 16 chung cư có kết quả kiểm định cấp D, được đánh giá thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm, cần di dời tháo dỡ để đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản của người dân đang cư ngụ.
Tổng số hộ dân tại 16 chung cư này là 1.194 hộ và đã di dời được 684 hộ. Việc thực hiện di dời người dân, tháo dỡ và xây mới các chung cư cũ này đã được bắt đầu từ giai đoạn 2016-2020, nhưng đến nay mới có 9 chung cư hoàn tất di dời và 7 chung cư hoàn tất tháo dỡ.
Theo ông Vũ Anh Dũng - Phó Phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng TP.HCM, nguyên nhân khiến việc thực hiện chưa đạt được mục tiêu đề ra là do chủ trương của Thành phố khi thực hiện các dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ chủ yếu là huy động vốn của doanh nghiệp.
Chính phủ đưa ra cơ chế thu hút nhà đầu tư tham gia thông qua việc tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, do các chung cư cũ nằm trong khu vực nội thành nên việc tăng chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc phải được tính toán trên cơ sở đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quy mô dân số hiện hữu của khu vực.
Bên cạnh đó, việc trình và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/2000 và 1/500 gặp vướng mắc, khó khăn kéo dài nên chưa đảm bảo tính khả thi cho dự án, khó thu hút nhà đầu tư tham gia.
Thực tế, một số chung cư cấp D có diện tích khuôn viên quá nhỏ, dưới 1.000 m2, nên khi xây dựng lại mới nhà chung cư không đảm bảo cân đối việc tái định cư cho người dân và lợi nhuận cho nhà đầu tư, do đó không mời gọi được nhà đầu tư tham gia.
Đối với dự án mới thay thế chung cư cũ đã có chủ đầu tư, trong quá trình triển khai gặp nhiều vướng mắc liên quan đến công tác bồi thường hỗ trợ di dời do liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân.
Trong Đề án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM mới đây, Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành cải tạo hơn 500 chung cư cũ vào năm 2035, với các giai đoạn cụ thể cho từng loại chung cư và thời gian hoàn thành.
Đáng chú ý, để thu hút các nhà đầu tư, UBND đã trình HĐND Thành phố dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế ưu đãi, hỗ trợ đối với các chủ đầu tư khi tham gia cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn Thành phố.
Theo đó, các doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ sẽ được hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi của dự án, nhưng không quá 10 tỷ đồng/dự án. Bên cạnh đó, Thành phố cũng dự kiến hỗ trợ 50% kinh phí di dời, cưỡng chế di dời theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điểm b, Khoản 6, Điều 73 và Điểm b, Khoản 4, Điều 74 của Luật Nhà ở.
Về phía doanh nghiệp, ông Lê Như Thạch - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Bcons cho biết, nhiều doanh nghiệp sẵn sàng tham gia đầu tư, cải tạo chung cư cũ nhằm góp phần chỉnh trang đô thị đẹp, văn minh, hiện đại, nhưng còn nhiều e ngại liên quan tới vấn đề thủ tục.
Để tạo điều kiện cho doanh nghiệp, theo ông Thạch, cách thuận lợi nhất là Nhà nước thực hiện đền bù giải tỏa và đấu giá quỹ đất làm chung cư mới. Bởi khi kêu gọi doanh nghiệp đầu tư ngay từ đầu, trong quá trình đấu giá, việc doanh nghiệp trúng thầu xem như điểm cộng.
Nhưng nếu không trúng thì đơn vị được chọn sẽ thực hiện tiếp và chịu trách nhiệm chi trả các khoản đầu tư ban đầu, bao gồm lãi vay và các chi phí khác.
Bên cạnh đó, cũng cần tính toán theo thứ tự ưu tiên, ví dụ các chung cư cũ, nguy hiểm, diện tích lớn mà có thể xây dựng chung cư mới trên đất cũ thì ưu tiên tập trung giải tỏa và kêu gọi đầu tư ngay với các cơ chế hợp lý. Với những chung cư nhỏ hẹp, không thể tái định cư tại chỗ thì dùng ngân sách hỗ trợ như nhà ở xã hội.
Còn ông Tạ Phương Đại - Tổng giám đốc Công ty TNHH Đầu tư phát triển xây dựng Tacons cho hay, để triển khai một dự án cải tạo chung cư cũ, doanh nghiệp phải đạt được sự đồng thuận 100% từ các hộ dân.
Điều này tưởng chừng là một nguyên tắc đảm bảo quyền lợi cư dân, nhưng trên thực tế lại là một rào cản lớn khiến nhiều dự án cải tạo chung cư cũ kéo dài hàng chục năm, doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian và chi phí để thương thảo, đôi khi phải dừng dự án vì không đạt được sự đồng thuận.
“Chúng tôi có những dự án mà đa số cư dân đều đồng ý, nhưng chỉ vì một nhóm nhỏ phản đối mà không thể triển khai. Nếu không có sự linh hoạt hơn trong các quy định về đồng thuận cư dân, rất khó để các doanh nghiệp có thể đầu tư mạnh vào lĩnh vực này”, ông Đại nói.
