Ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp là hỗ trợ khả năng an cư, quá trình công nghiệp hóa hóa
Khi tín dụng bất động sản được phân loại theo mục đích sử dụng
Nếu chỉ nhìn vào bề mặt, Công văn 4551 có thể khiến thị trường nghĩ rằng tín dụng bất động sản đang được mở rộng một cách có chọn lọc. Khi 25 ngân hàng thương mại được phép không tính phần dư nợ tăng thêm của nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào dư nợ tín dụng bất động sản trong năm 2026, tâm lý phổ biến là kỳ vọng dòng tiền vào bất động sản có thêm dư địa.
Thực tế, cơ chế này không làm thay đổi nguyên tắc kiểm soát rủi ro của hệ thống ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước vẫn yêu cầu tốc độ tăng tín dụng bất động sản không được vượt quá tốc độ tăng tín dụng chung của từng ngân hàng. Vì vậy, bản chất chính sách không phải là mở van tín dụng, mà là điều hướng vốn vào đúng nơi cần thiết hơn.
 |
Ông Lê Hoài Ân - CFA |
Điểm đáng chú ý nhất của chính sách lần này nằm ở sự thay đổi trong cách nhìn về bất động sản. Trước đây, thị trường thường xem bất động sản như một nhóm tài sản đồng nhất, nơi mọi phân khúc đều cùng chịu tác động khi tín dụng được nới hoặc siết. Nhưng một dự án nhà ở xã hội cho người lao động, một khu công nghiệp phục vụ sản xuất và một dự án cao cấp được mua bằng nợ vay để chờ tăng giá không thể có cùng giá trị kinh tế. Về hình thức, đây đều là bất động sản, nhưng về bản chất, tác động của chúng đối với nền kinh tế rất khác nhau. Chính sách mới, vì vậy, không chỉ là một quy định kỹ thuật, mà còn là dấu hiệu cho thấy bất động sản đang bước vào giai đoạn bị phân loại theo chức năng, nhu cầu sử dụng và khả năng tạo dòng tiền thật.
Nếu vốn ngân hàng đi vào nhà ở xã hội, dòng tiền có thể chuyển hóa thành nơi ở, khả năng an cư và sự ổn định của lực lượng lao động. Nếu vốn đi vào khu công nghiệp, dòng tiền có thể chuyển hóa thành hạ tầng sản xuất, nhà máy, việc làm, thuế và năng lực xuất khẩu. Nhưng nếu vốn chủ yếu đi vào mua bán thứ cấp, nó có thể làm giá tài sản tăng mà không tạo thêm sản lượng tương ứng cho nền kinh tế, nên điều quan trọng không phải là bất động sản được vay nhiều hay ít, mà là khoản vay đó phục vụ điều gì.
Nhà ở xã hội không chỉ là một phân khúc giá thấp của thị trường bất động sản, mà là một phần quan trọng của hạ tầng xã hội. Khi chi phí nhà ở vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động, nền kinh tế không chỉ gặp vấn đề về an sinh, mà còn đối mặt với chi phí sinh hoạt cao, áp lực tiền lương lớn và khả năng tích lũy của hộ gia đình thấp. Một người lao động phải dùng phần lớn thu nhập để thuê nhà hoặc trả nợ mua nhà sẽ có ít dư địa tiêu dùng, ít khả năng đầu tư cho giáo dục, sức khỏe và kỹ năng. Khu công nghiệp và khu chế xuất cũng có tác động tương tự ở phía sản xuất, vì một khu công nghiệp hoàn chỉnh không chỉ là quỹ đất có hạ tầng, mà là nền tảng để doanh nghiệp mở rộng nhà máy, kết nối chuỗi cung ứng và tạo việc làm. Vì vậy, ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp không đơn thuần là hỗ trợ thị trường địa ốc, mà còn là hỗ trợ khả năng an cư, quá trình công nghiệp hóa và nền tảng tăng trưởng dài hạn.
Khi tín dụng được phân loại theo mục đích sử dụng vốn, cách thị trường định giá doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ phải thay đổi. Trước đây, một doanh nghiệp có quỹ đất lớn thường dễ được đánh giá tích cực, bởi quỹ đất được xem như nguồn lợi nhuận tiềm năng trong tương lai. Nhưng trong chu kỳ mới, quỹ đất lớn chưa chắc đã là lợi thế nếu pháp lý chậm, sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thật, giá bán vượt xa khả năng chi trả và mô hình tài chính phụ thuộc quá nhiều vào nợ vay. Ngược lại, một doanh nghiệp có dự án vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hoặc khu công nghiệp có pháp lý hoàn chỉnh có thể được đánh giá cao hơn vì khả năng tiếp cận vốn và chuyển hóa tài sản thành dòng tiền tốt hơn. Như vậy, chính sách tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến thanh khoản ngắn hạn, mà còn tái định nghĩa tiêu chuẩn doanh nghiệp tốt trong ngành bất động sản.
 |
Thị trường địa ốc sẽ sàng lọc mạnh hơn
Tín dụng bất động sản có đặc điểm khác với tín dụng sản xuất thông thường vì thời gian hoàn vốn dài, giá trị khoản vay lớn và tài sản đảm bảo thường chính là bất động sản. Khi thị trường thuận lợi, đặc điểm này tạo cảm giác an toàn vì tài sản thế chấp tăng giá và ngân hàng có thể mở rộng dư nợ mà vẫn nhìn thấy lớp tài sản bảo đảm. Nhưng khi thanh khoản thị trường địa ốc suy yếu, tài sản có thể vẫn được định giá cao, trong khi dòng tiền trả nợ lại giảm, khiến vốn bị giam trong những tài sản khó chuyển đổi thành tiền.
Cuối năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản ước đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với cuối năm 2024 và chiếm hơn 1/4 tổng dư nợ toàn hệ thống; riêng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng gần 50%, cao hơn nhiều so với tốc độ tăng tín dụng chung. Nếu dòng vốn này tạo ra nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người lao động, hạ tầng sản xuất và tài sản có dòng tiền thì nó hỗ trợ tăng trưởng, còn nếu phần lớn vốn đi vào tài sản giá cao, thanh khoản thấp và phụ thuộc vào kỳ vọng bán lại thì nền kinh tế sẽ đối mặt với rủi ro phân bổ sai nguồn lực.
Một nghịch lý lớn của thị trường bất động sản Việt Nam là vốn đã chảy vào rất nhiều, nhưng người có nhu cầu mua nhà ở thật ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Điều này cho thấy vấn đề không nằm hoàn toàn ở tổng lượng tín dụng, mà nằm ở cấu trúc sản phẩm được tín dụng tài trợ. Vì vậy, tín dụng chọn lọc có thể tạo ra tác động dài hạn tích cực hơn tín dụng đại trà, vì nó buộc doanh nghiệp phải quay lại câu hỏi căn bản là bất động sản này được xây ra cho ai, ai có khả năng chi trả và dòng tiền thực đến từ đâu.
Trong giai đoạn tiền rẻ, nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể phát triển bằng cách tích lũy quỹ đất, tăng quy mô dự án và kỳ vọng giá tài sản tăng theo thời gian. Mô hình này hoạt động tốt khi tín dụng dồi dào, trái phiếu dễ phát hành, khách hàng sẵn sàng trả tiền trước và giá bán liên tục lập mặt bằng mới. Nhưng khi tín dụng bị phân loại, lãi suất không còn quá thấp và người mua nhà thận trọng hơn, lợi thế không còn thuộc về doanh nghiệp nắm nhiều đất nhất. Lợi thế sẽ thuộc về doanh nghiệp có khả năng biến đất thành sản phẩm, biến sản phẩm thành doanh thu và biến doanh thu thành dòng tiền ổn định. Sự chuyển dịch này buộc doanh nghiệp phải dùng nhiều vốn chủ sở hữu hơn, hợp tác với đối tác tài chính dài hạn hơn, phát triển trái phiếu minh bạch hơn và giảm phụ thuộc vào ngân hàng, qua đó làm thị trường chậm lại trong ngắn hạn nhưng khỏe hơn trong dài hạn.
Công văn mới của Ngân hàng Nhà nước không nên được diễn giải như một tín hiệu hưng phấn ngắn hạn cho giá bất động sản. Ý nghĩa sâu hơn của nó nằm ở việc đưa ra một tín hiệu về việc thị trường đang bước vào giai đoạn dòng vốn phải chứng minh giá trị kinh tế tạo ra. Nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất được ưu tiên vì gắn với nhu cầu thật, sản xuất thật và việc làm thật. Ngược lại, những phân khúc chỉ dựa vào đòn bẩy, kỳ vọng tăng giá và thanh khoản thứ cấp sẽ khó tiếp cận vốn dễ dàng như trước.
