Các động thái điều hành của NHNN gần đây cho thấy sự ưu tiên dòng vốn vào các lĩnh vực có đóng góp dài hạn cho nền kinh tế
Nhiều ý kiến cho rằng đằng sau công văn của Ngân hàng Nhà nước về việc tiếp tục loại trừ dư nợ nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi hạn mức tín dụng bất động sản là một sự thay đổi trong cách nhìn của nhà điều hành đối với tín dụng bất động sản. Quan điểm của bà về vấn đề này ra sao?
Việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Công văn số 4551/NHNN-CSTT ngày 29/5/2026 tiếp tục loại trừ dư nợ cho vay nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản không phải là một chính sách hoàn toàn mới, bởi cơ chế này đã được áp dụng nhiều năm qua. Tuy nhiên, điều đáng chú ý nằm ở thông điệp điều hành và sự thay đổi trong cách tiếp cận chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.
 |
Bà Trần Thị Khánh Hiền, Giám đốc Khối Nghiên cứu Công ty Chứng khoán MB (MBS) |
Quan sát phản ứng thị trường cho thấy mối quan tâm lớn nhất thời gian gần đây không chỉ xoay quanh việc “nới” hay “siết” tín dụng bất động sản, mà là định hướng phân bổ dòng vốn vào các phân khúc ưu tiên. Trước đây, trong giai đoạn cần kiểm soát rủi ro, tín dụng bất động sản thường bị thu hẹp, chẳng hạn, năm 2022, tăng trưởng tín dụng bất động sản chỉ đạt khoảng 24% so với mức trên 30% của các năm trước, trong bối cảnh NHNN siết chặt quản trị rủi ro hệ thống. Năm 2023, tín dụng bất động sản tăng khoảng 6,5% trong bối cảnh tổng tín dụng toàn nền kinh tế tăng 13,5%. Ngược lại, khi mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng được đặt lên hàng đầu, tín dụng bất động sản có xu hướng được nới lỏng hơn.
Điểm mới trong diễn biến chính sách gần đây là sự phân loại rõ ràng hơn giữa các dòng vốn phục vụ mục tiêu phát triển dài hạn và các dòng vốn mang tính chu kỳ hoặc đầu cơ tài sản. Nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất ngày càng được nhìn nhận như các lĩnh vực có tác động lan tỏa đến sản xuất, đầu tư và tăng trưởng bền vững. Điều này phù hợp với thực tế: nhu cầu nhà ở xã hội hiện còn thiếu hụt khoảng 1,2 triệu căn từ nay đến năm 2030 (Bộ Xây dựng, 2023), trong khi tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đạt trên 80% tại nhiều địa phương trọng điểm như Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai. Các phân khúc này đóng vai trò quan trọng trong thu hút FDI, ổn định lực lượng lao động và nâng cao năng lực sản xuất quốc gia.
Do đó, việc tiếp tục loại trừ tín dụng cho các phân khúc này khỏi hạn mức tín dụng bất động sản cho thấy nhà điều hành đang chuyển từ cách tiếp cận “quản lý theo ngành” sang “quản lý theo mục tiêu”, nhấn mạnh sự ưu tiên đối với các dòng vốn có đóng góp dài hạn cho nền kinh tế. Đây là tín hiệu cho thấy sự phân biệt ngày càng rõ ràng giữa tín dụng phục vụ phát triển bền vững và tín dụng mang tính đầu cơ, qua đó góp phần định hướng thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh và hiệu quả hơn.
Liệu có thể hiểu rằng, tín dụng đang được giao thêm vai trò thực hiện các ưu tiên phát triển kinh tế - xã hội, thay vì chỉ đơn thuần cung ứng vốn cho thị trường?
Đúng vậy và điều này xuất phát từ thực tế rằng nguồn lực của hệ thống tài chính không tăng tương ứng với số lượng mục tiêu chính sách ngày càng mở rộng. Nền kinh tế Việt Nam hiện không chỉ theo đuổi mục tiêu tăng trưởng GDP, mà còn phải phân bổ nguồn lực cho phát triển hạ tầng, chuyển đổi xanh, đổi mới công nghệ, an sinh xã hội và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia. Trong khi đó, dư địa tín dụng vẫn chịu ràng buộc bởi yêu cầu ổn định vĩ mô, kiểm soát lạm phát và an toàn hệ thống ngân hàng; cho thấy không gian mở rộng tín dụng là có giới hạn.
Thị trường ngày càng quan tâm đến hướng phân bổ dòng vốn hơn là chỉ theo dõi tốc độ tăng trưởng tín dụng tổng thể. Một khoản tín dụng chảy vào khu công nghiệp có thể tạo ra năng lực sản xuất mới, việc làm và đóng góp vào xuất khẩu. Thực tế, khu công nghiệp hiện đóng góp khoảng 50% giá trị xuất khẩu và thu hút hơn 10 triệu lao động trực tiếp và gián tiếp. Ngược lại, tín dụng chảy vào các hoạt động mang tính đầu cơ tài sản thường tạo ra rủi ro chu kỳ, làm gia tăng biến động giá và không đóng góp tương xứng cho năng lực sản xuất của nền kinh tế.
Từ góc độ này, việc phân loại tín dụng theo mục tiêu sử dụng không chỉ là biện pháp quản lý rủi ro, mà còn phản ánh định hướng nâng cao chất lượng dòng vốn. Việc NHNN ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp hay khu chế xuất - những lĩnh vực có tác động lan tỏa đến tăng trưởng dài hạn - cho thấy trọng tâm điều hành đang chuyển từ “tăng số lượng tín dụng” sang “tối ưu hóa chất lượng tín dụng”.
Cách tiếp cận này sẽ tác động như thế nào tới thị trường bất động sản cũng như các doanh nghiệp trong ngành?
Từ góc độ thị trường, tác động quan trọng nhất của cách tiếp cận tín dụng mới không chỉ nằm ở việc doanh nghiệp nào có thể tiếp cận vốn, mà còn ở cách thị trường sẽ tái định giá các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới. Trong nhiều năm, tăng trưởng của ngành bất động sản tại Việt Nam gắn chặt với chu kỳ mở rộng tín dụng và xu hướng tăng giá tài sản. Giai đoạn 2016 - 2021, tín dụng bất động sản tăng bình quân 20 - 26%/năm, trong khi giá nhà ở tại các đô thị lớn tăng 7 - 10%/năm, tạo ra mối liên hệ mạnh giữa khả năng vay vốn và giá trị doanh nghiệp.
Tuy nhiên, khi dòng vốn trở nên chọn lọc hơn, tiêu chí đánh giá của thị trường cũng thay đổi. Nhà đầu tư nhiều khả năng sẽ tập trung hơn vào năng lực triển khai dự án, khả năng tạo dòng tiền thực và hiệu quả sử dụng vốn.
Sự thay đổi trong tiêu chí phân bổ tín dụng có thể dẫn đến mức độ phân hóa mạnh mẽ hơn giữa các doanh nghiệp. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch, tỷ lệ đòn bẩy thấp và dự án hướng đến nhu cầu thực (nhà ở xã hội, khu công nghiệp, nhà ở vừa túi tiền) sẽ có khả năng tiếp cận vốn thuận lợi hơn. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính hoặc tập trung vào phân khúc đầu cơ tài sản có thể đối mặt với chi phí vốn cao hơn và áp lực tái cấu trúc.
Về dài hạn, cách tiếp cận này có thể làm thay đổi cách thị trường nhìn nhận giá trị của ngành bất động sản. Thay vì định giá dựa trên kỳ vọng tăng giá đất, thị trường sẽ chuyển sang đánh giá dựa trên hiệu quả vận hành, khả năng tạo dòng tiền và mức độ đóng góp vào các mục tiêu phát triển bền vững. Điều này phù hợp với xu hướng quốc tế, nơi các mô hình quỹ đầu tư bất động sản, bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội được định giá dựa trên dòng tiền ổn định hơn là biến động giá tài sản.
Tóm lại, chính sách tín dụng theo hướng phân loại mục tiêu không chỉ tác động đến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp, mà còn có thể định hình lại cấu trúc cạnh tranh và phương thức định giá của toàn bộ thị trường bất động sản trong những năm tới.
Theo bà, đâu là câu chuyện mà thị trường cần đánh giá đầy đủ trong giai đoạn hiện nay xung quanh định hướng điều hành chính sách tín dụng?
Thị trường hiện vẫn dành nhiều sự chú ý cho tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất hay các biến động ngắn hạn, nhưng câu chuyện lớn hơn có thể nằm ở sự thay đổi của mô hình tăng trưởng. Trong nhiều năm, tăng trưởng của Việt Nam được hỗ trợ đáng kể bởi vốn đầu tư và tín dụng. Tuy nhiên, khi quy mô nền kinh tế ngày càng lớn hơn, dư địa tăng trưởng dựa chủ yếu vào việc mở rộng nguồn lực đầu vào sẽ dần thu hẹp.
Điều đó khiến những yếu tố như năng suất lao động, đổi mới sáng tạo, công nghệ và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trở nên quan trọng hơn trước. Tôi cho rằng, đây là sự dịch chuyển rất đáng chú ý, bởi nó không chỉ ảnh hưởng tới tăng trưởng kinh tế mà còn tác động tới cách thị trường định giá doanh nghiệp và phân bổ dòng tiền đầu tư trong những năm tới.
