Động lực mới cho thị trường bất động sản
Tại Hội thảo "Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản năm 2026 do Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance tổ chức ngày 6/6/2026, các chuyên gia kinh tế, lãnh đạo doanh nghiệp đã cùng phân tích diễn biến thị trường, đánh giá triển vọng và nhận diện những cơ hội đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Theo TS. Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA), năm 2026, nền kinh tế xuất hiện nhiều động lực tài chính mới với quy mô lớn, tạo nền tảng cho mục tiêu tăng trưởng hai con số.
Đáng chú ý, tổng vốn đầu tư toàn xã hội giai đoạn 2026-2031 dự kiến đạt khoảng 38 triệu tỷ đồng. Trong đó, đầu tư công chiếm 20-22%, tương đương 8,22 triệu tỷ đồng, cao gấp 2,7 lần nhiệm kỳ trước. Cùng với đó, dòng vốn FDI duy trì ổn định đang mở ra dư địa phát triển cho các dự án hạ tầng chiến lược, nhà ở, văn phòng và bất động sản công nghiệp.
Theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản đang đứng trước giai đoạn bản lề với nhiều thay đổi mang tính nền tảng. Hàng loạt chính sách mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu đi vào thực tiễn; thị trường trái phiếu doanh nghiệp bước sang giai đoạn tái cấu trúc mới; nhu cầu nhà ở tiếp tục gia tăng; trong khi chuyển đổi số và trí tuệ nhân tạo ngày càng tác động sâu hơn đến hoạt động đầu tư, phát triển dự án và quản trị thị trường.
 |
Toàn cảnh hội thảo |
Đánh giá về vai trò của bất động sản trong nền kinh tế, TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM), cho rằng, bên cạnh nhu cầu để ở, bất động sản tại Việt Nam còn là kênh tích lũy tài sản và đầu tư, tương tự nhiều quốc gia châu Á.
Ông Thành cũng nhấn mạnh mối quan hệ chặt chẽ giữa thị trường bất động sản và hệ thống tài chính - ngân hàng. Vì vậy, việc củng cố nền tảng tài chính vĩ mô là yếu tố quan trọng để thị trường phát triển ổn định, hạn chế các chu kỳ tăng nóng, bong bóng hoặc đóng băng đột ngột.
Nhà đầu tư chuyển từ “đón sóng” sang tìm kiếm giá trị thực
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, tâm lý người mua đang có sự thay đổi rõ nét.
Kết quả khảo sát của đơn vị này trong nửa đầu năm 2026 cho thấy, nhóm khách hàng mua đất nền với kỳ vọng tăng giá vẫn hiện diện, nhưng nhu cầu tìm kiếm các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê và phục vụ nhu cầu ở thực đang gia tăng mạnh.
Bà Miền cho biết, hành vi tìm kiếm của khách hàng hiện tập trung nhiều hơn vào các loại hình có giá trị sử dụng thực tế và khả năng khai thác cho thuê. Nếu trước đây nhà đầu tư thường ra quyết định nhanh theo tâm lý thị trường, thì nay họ dành nhiều thời gian hơn để tìm hiểu, sàng lọc thông tin trước khi xuống tiền.
"Nhu cầu ở thực và nhu cầu khai thác dòng tiền đang trở thành hai yếu tố dẫn dắt thị trường trong năm 2026", bà Miền nhận định.
Đáng chú ý, nhà đầu tư đang chuyển từ tư duy "mua theo cơ hội nguồn cung mới" sang "mua có chọn lọc", ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sống tốt và giá trị bền vững. Đồng thời, xu hướng "vay để đón sóng" cũng dần nhường chỗ cho tư duy tính toán dòng tiền và khả năng nắm giữ dài hạn, với trọng tâm là tính thanh khoản và mức độ an toàn tài chính của tài sản.
Cùng quan điểm, TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, cách tiếp cận bất động sản trong giai đoạn tới cần thay đổi căn bản.
Theo ông Long, bất động sản không phải là loại tài sản mặc nhiên tăng giá theo thời gian. Giá trị của tài sản cần được đánh giá dựa trên các yếu tố cốt lõi như tính pháp lý, khả năng tạo dòng tiền, mức giá mua hợp lý, thanh khoản và sự phù hợp với năng lực tài chính của nhà đầu tư.
Ông Long nhấn mạnh, nhà đầu tư chuyên nghiệp không nên bắt đầu bằng câu hỏi bất động sản có tăng giá hay không, mà cần xem xét tài sản đó tạo ra giá trị gì và ai sẽ là người mua cuối cùng nếu cần chuyển nhượng.
"Đó là ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ. Đầu cơ là kỳ vọng bán lại với giá cao hơn, còn đầu tư là tạo ra giá trị thực từ tài sản", ông Long nói.
