Chiến thuật “ké sóng”
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện một chủ đầu tư tầm trung tại Hà Nội cho hay, dự án của doanh nghiệp ông đã trì hoãn ra hàng 2 lần, một lần theo dự kiến vào quý IV/2025, lần sau là quý I/2026.
Lý do chính đến từ việc cạnh tranh thị trường quá lớn ở giai đoạn hiện tại. Hơn nữa, ông cảm nhận rằng, dòng tiền của nhà đầu tư đang nương theo các con sóng lớn thực sự trên thị trường.
“Dự án của chúng tôi có mức giá khá cao, nhưng là dự án đơn lẻ, không có nhiều tiện ích. Trong khi đó, người mua nhà hiện nay có xu hướng tìm đến các thị trường ngoại vi để mua sản phẩm với mức giá phù hợp và kỳ vọng tăng giá cao hơn. Đây chính là lý do khiến dự án chưa thể ra hàng lúc này”, ông nói.
Trao đổi với nhiều chủ đầu tư tầm trung khác, điểm chung phóng viên ghi nhận được đó là nỗi lo áp lực cạnh tranh hiện quá lớn. Một chủ đầu tư còn thẳng thắn thừa nhận rằng: “Chỉ khi ‘ké’ được sóng của các dự án lớn thì việc bán hàng mới thuận lợi, kiểu như dự án của mình ngay sát dự án của họ, hưởng lợi phần nào kết nối giao thông hay tiện ích mở, chứ dự án đơn lẻ chỉ có một vài tòa căn hộ đứng chơ vơ thì rất khó bán hàng”.
 |
Dự án Vinhomes Hạ Long Xanh của chủ đầu tư Vinhomes đang khuấy đảo thị trường nhà ở phía Bắc. Ảnh: Dũng Minh. |
Còn chuyên gia bất động sản Giáp Văn Kiểm cho hay, nhà đầu tư Hà Nội luôn là một lực lượng rất đông đảo và tham gia rộng khắp các thị trường. Hiện tại, họ đã chuẩn bị một nguồn lực tài chính cực lớn, tập trung vào các thị trường có siêu dự án như TP.HCM, Quảng Ninh, Đà Nẵng...
Thực tế cho thấy, nhiều dự án ở phía Nam, có đến 2/3 lượng booking đến từ nhà đầu tư Hà Nội. Dòng tiền cũng thường hướng đến các dự án lớn, nơi thị trường có sóng mạnh.
Theo ông Kiểm, nhà đầu tư giai đoạn hiện tại đặc biệt đề cao tính pháp lý và thương hiệu chủ đầu tư. Đây được xem là những tiêu chí quan trọng hàng đầu, bởi khi mua sản phẩm của chủ đầu tư lớn, có uy tín thì bên mua sẽ yên tâm về tiến độ bàn giao và có sản phẩm, dịch vụ tốt.
Tiêu chuẩn của bên mua hiện tại cũng cao hơn giai đoạn trước vì khách hàng trẻ chiếm số lượng lớn, tiện ích phải đầy đủ và đồng bộ cho cư dân khi về ở (trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi - giải trí, công viên…), mà những “điểm cộng” này chỉ các thương hiệu lớn mới đáp ứng được, trong khi chủ đầu tư nhỏ nhiều khi không đủ nguồn lực thực hiện.
“Giờ người trẻ có thể chấp nhận thuê nhà, nhưng nếu mua thì dự án phải có tiện ích đồng bộ, đầy đủ, mà sẽ hạn chế việc mua căn hộ ở các dự án chỉ có một vài tòa nhà đơn lẻ. Đó là sự thay đổi cơ bản về tiêu chuẩn mua nhà của khách hàng hiện tại”, ông Kiểm nhấn mạnh.
Chia sẻ thêm về làn sóng dịch chuyển chỗ ở, ông Kiểm cho hay, người dân nội đô thuộc diện di dời đang đẩy mạnh việc tìm kiếm nhà ở tại các dự án mới. Nhiều căn hộ tại dự án Vinhomes Ocean Park 1, 2 được săn đón. Đáng chú ý, một số dự án tại khu vực như Nam An Khánh, Hòa Lạc… cũng được quan tâm mạnh trở lại.
“Big Boy” tạo cung chính
Ths. Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cho hay, thị trường nhà ở đang cho thấy vai trò dẫn dắt của các “Big Boy”.
Thực tế, trong năm 2025, nguồn cung dự án từ các chủ đầu tư lớn chiếm tới 64% thị phần toàn thị trường. Trong đó, Vingroup chiếm tỷ lệ lớn nhất với 21,8%; tiếp theo là Masterise Homes (11,9%), Sun Group (8,9%), MIK Group (5%), Ecopark (4%)...
Theo bà Miền, bên cạnh các dự án nhà ở đơn thuần, thị trường đã xuất hiện nhiều đại đô thị biển có xu hướng đa dạng hơn, phù hợp cho cả việc đầu tư, lưu trú, nghỉ dưỡng lẫn an sinh, sở hữu lâu dài, chứ không như dự án nghỉ dưỡng thông thường. Về khẩu vị bên mua, các tiêu chí như pháp lý dự án, hạ tầng tiện ích, uy tín chủ đầu tư… được quan tâm nhất.
 |
Những dự án đơn lẻ, thiếu hạ tầng tiện ích rất khó bán hàng. Ảnh: Dũng Minh. |
Còn theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, những tháng đầu năm 2026, thị trường nhà ở chứng kiến nguồn cung lớn đồng loạt đổ bộ. Hai thị trường lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội có tổng cộng 30 dự án ra hàng cùng lúc.
Cụ thể, Hà Nội có 16 dự án và nguồn cung phân bổ đều ở các khu trung tâm, khu Đông và Tây, cùng với đó là xu hướng phát triển dự án theo mô hình TOD, thay vì các dự án đơn lẻ, dàn trải như giai đoạn trước.
Giá của những dự án có sự phân hóa rõ nét, từ 60-120 triệu đồng/m2 tùy khu vực và phân khúc sản phẩm, thậm chí có dự án lên đến 200 triệu đồng/m2.
Còn tại TP.HCM có 14 dự án, tập trung tại các khu vực cận trung tâm (quận 5, 2 , 9, 7 và Thủ Đức cũ) hoặc dọc theo trục Quốc lộ 13. Giá bán phong phú, từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.
Khi nội đô Hà Nội và TP.HCM đã quá chật chội, cũng là lúc vùng ngoại vi giữ trọng trách tạo cung chính cho thị trường nhà ở. Vừa hay, các kế hoạch tái thiết đô thị, phát triển hạ tầng kết nối khu trung tâm với vùng ven được triển khai mạnh mẽ ở cả 2 đô thị này, thúc đẩy cho sự phát triển của các siêu đô thị và ở đây sẽ tiếp tục chứng kiến sự góp mặt của người chơi chính là các nhà tạo lập thị trường.
Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường nhà ở đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, trong đó tăng trưởng tương lai được kỳ vọng sẽ mở rộng xa hơn khỏi lõi đô thị truyền thống.
Nếu thập kỷ vừa qua được đánh dấu bởi đà tăng giá mạnh ở cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, thì chặng tiếp theo của thị trường nhiều khả năng sẽ được định hình bởi xu hướng giãn nở ra khu vực ngoại ô, sự hình thành của các hành lang phát triển mới và sự xuất hiện của những cực đô thị quy mô lớn trên phạm vi Hà Nội mở rộng.
Không chỉ thay đổi về giá và nguồn cung, thị trường căn hộ Hà Nội còn trải qua một sự dịch chuyển mang tính cấu trúc rộng hơn. Các dự án nhà ở đã dần mở rộng từ mô hình khu đô thị ban đầu sang một vùng vị trí đa dạng hơn, bao gồm khu vực ngoại ô, phía Tây, các khu vực thứ cấp và những vị trí gắn với trung tâm. Điều này cho thấy thị trường đang ngày càng vận động theo hướng đa cực.
Xu hướng này được dự báo sẽ còn rõ nét hơn trong thập kỷ tới. Nguồn cung căn hộ tại khu vực Hà Nội mở rộng được dự báo tăng từ tối thiểu 440.000 căn thuộc 710 dự án trong năm 2025, lên ít nhất 760.000 căn thuộc 1.150 dự án vào năm 2035.
Phần lớn nguồn cung mới này được kỳ vọng sẽ xuất hiện tại các khu dân cư mới nằm cách trung tâm thành phố hơn 30 km, trong khi nhiều cực đô thị quy mô lớn cũng sẽ gia nhập thị trường và góp phần hình thành các đô thị vệ tinh trong tương lai.
