Vùng lõi đô thị cũ hiện đều trong tình trạng quá tải về dân cư, hạ tầng…Ảnh: Dũng Minh.
Cơ hội của siêu đô thị
Sau khoảng 30 năm hình thành, thị trường bất động sản đang ngày càng khẳng định vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Trong bối cảnh mới, các siêu đô thị nhận được nhiều kỳ vọng, bởi một mặt, giảm được các hạn chế của đô thị thế hệ cũ.
Mặt khác, với quy hoạch đồng bộ, quy mô lớn và năng lực kết nối vượt trội, siêu đô thị được xem là động lực tăng trưởng cho nền kinh tế, cũng giúp đô thị phát triển một cách bền vững hơn.
Năm 2025, Việt Nam ghi nhận tăng trưởng GDP đạt 8,02% và đạt trung bình 6,2% trong suốt 10 năm, bao gồm cả thời kỳ Covid-19 - mức cao nhất trong khu vực.
Thu hút FDI đạt 38,42 tỷ USD, tổng kim ngạch thương mại chạm mức kỷ lục 930,05 tỷ USD, đưa Việt Nam lọt vào top 25 nền kinh tế thương mại toàn cầu lớn nhất thế giới, trong đó đối tác thương mại chủ chốt vẫn là Trung Quốc và Mỹ; GDP bình quân đầu người tăng gần gấp đôi từ 2.100 USD (năm 2015) lên 5.026 USD (năm 2025).
Dân số Việt Nam cũng đã đạt 102,3 triệu người, cùng với tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng, qua đó thúc đẩy tiêu dùng nội địa và nhu cầu đô thị. Tổng hòa các chỉ số này phản ánh một nền kinh tế đã củng cố đáng kể cả về năng lực cạnh tranh đối ngoại lẫn sức bền nội tại.
Theo các chuyên gia, khi Việt Nam phát triển thành một nền kinh tế phức hợp hơn, có giá trị gia tăng cao hơn, các đô thị không thể tiếp tục mở rộng theo hướng phân mảnh. Thay vào đó, quy hoạch cần hỗ trợ các khu đô thị tích hợp, tăng cường kết nối hạ tầng, hình thành các cụm việc làm, hệ sinh thái giáo dục và y tế, đồng thời kiến tạo môi trường sống chất lượng hơn.
Ông Anshul Jain - Tổng giám đốc thị trường Ấn Độ, Đông Nam Á, Trung Đông và châu Phi, Cushman & Wakefield đánh giá, Việt Nam tiếp tục là một trong những thị trường tăng trưởng dài hạn hấp dẫn nhất trong khu vực, bởi câu chuyện của Việt Nam giờ đây không chỉ là tốc độ mở rộng, mà còn là chất lượng của quá trình mở rộng đó.
Từ góc độ khu vực, xu hướng ngày càng rõ ràng: Quy hoạch đô thị, đầu tư hạ tầng và chiến lược kinh tế cần được gắn kết chặt chẽ hơn. Nếu sự đồng bộ này tiếp tục được duy trì, Việt Nam sẽ có vị thế đặc biệt thuận lợi để hình thành những đô thị có năng lực cạnh tranh cao hơn, những hành lang đô thị có sức hút đầu tư mạnh hơn và một nền tảng vững chắc hơn cho tăng trưởng bất động sản trong dài hạn.
Theo đại diện Cushman & Wakefield, bài học quan trọng nhất từ các nghiên cứu điển hình về quy hoạch đô thị là quá trình đô thị hóa thành công chưa bao giờ chỉ dừng ở việc bổ sung nguồn cung nhà ở, cốt lõi là phải tạo ra một logic đô thị hoàn chỉnh - nơi hạ tầng, việc làm, giáo dục, y tế, tiện ích công cộng và chất lượng sống cùng phát triển một cách đồng bộ.
Với dư địa quy hoạch lớn hơn, Việt Nam có cơ hội rõ nét để phát triển các đại đô thị tích hợp hiệu quả hơn, song điều đó đòi hỏi tư duy dài hạn, kỷ luật trong triển khai và một cách tiếp cận hướng tới kiến tạo các khu đô thị hoàn chỉnh, thay vì phát triển những công trình đơn lẻ.
Còn Ths-KTS. Lã Kim Ngân, Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho hay, Việt Nam đang nỗ lực bắt kịp các tiêu chuẩn quốc tế với mục tiêu đạt tỷ lệ đô thị hóa tối thiểu trên 50% vào năm 2030.
Tính đến năm 2025, Hà Nội đã có quy mô 8,8 triệu dân và dự kiến đạt 13 triệu dân vào năm 2030, còn TP.HCM đã đạt ngưỡng 14 triệu dân.
Quá trình đô thị hóa thành công chưa bao giờ chỉ dừng ở việc bổ sung nguồn cung nhà ở, cốt lõi là phải tạo ra một logic đô thị hoàn chỉnh…
Vài năm gần đây, các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM đã có xu hướng định hình lại toàn bộ cấu trúc với những dịch chuyển quan trọng: Giảm tải cư dân và hạ tầng tại các vùng lõi, chuyển dịch dần các chức năng hành chính, giáo dục, thể thao ra khỏi khu vực trung tâm, đồng thời tạo lập các cực phát triển mới để thực hiện mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm.
Theo bà Ngân, các đại đô thị tích hợp tại Việt Nam đang là hạt nhân hình thành siêu đô thị thế hệ mới, đóng vai trò là những đầu tàu, kéo theo sự phát triển hạ tầng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế vùng.
“Thành phố 15 phút”
PGS-TS-KTS. Nguyễn Vũ Phương - Phó giám đốc Học viện Chiến lược, bồi dưỡng cán bộ xây dựng cho hay, ở nước ta, quá trình cải cách thể chế, thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, tái cấu trúc hệ thống đô thị và thúc đẩy phát triển đô thị theo hướng bền vững, thông minh… đang tạo ra những điều kiện mới để nghiên cứu và định hình mô hình siêu đô thị phù hợp.
Theo ông Phương, quá trình đô thị hóa đang chuyển sang giai đoạn mới, trong đó các siêu đô thị không chỉ là trung tâm tăng trưởng, mà còn là động lực của đổi mới sáng tạo, liên kết vùng và cạnh tranh quốc gia.
Theo đó, các siêu đô thị thế hệ mới và các cực chức năng chiến lược quanh Hà Nội, TP.HCM và một số hành lang ven biển vừa giúp mở rộng không gian vùng đô thị, vừa có thể trở thành nền tảng quan trọng để phát triển bất động sản, dịch vụ, logistics, nghiên cứu - đào tạo, đổi mới sáng tạo và thu hút vốn đầu tư nước ngoài.
Tương tự, ThS. Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, các siêu đô thị vệ tinh sẽ giúp điều tiết lại mật độ dân cư vốn là áp lực cực lớn và nan giải của hầu hết các đô thị cũ, cung cấp không gian sống thoáng đãng, tách biệt khỏi sự ngột ngạt của vùng lõi, qua đó không chỉ tạo ra không gian sống mới, mà còn “giải tỏa”, làm “hồi sinh”, thổi sức sống mới cho các đô thị cũ.
Theo ông Doanh, các siêu đô thị đang được định hướng phát triển theo mô hình “thành phố 15 phút”, có nghĩa là cư dân có thể tiếp cận mọi dịch vụ thiết yếu (y tế, giáo dục, mua sắm) trong vòng 15 phút đi bộ hoặc xe đạp. Các đại đô thị tích hợp trọn vẹn hệ sinh thái y tế - giáo dục - công viên - việc làm.
Trên bản đồ đầu tư, Vinhomes là thương hiệu bất động sản mang tính dẫn dắt, cũng là chủ đầu tư tiên phong trong việc phát triển các dự án đô thị hiện đại, quy mô. Theo đại diện Vinhomes, bước phát triển mới đang được chủ đầu tư này triển khai là mô hình “siêu đô thị”.
Sự chuyển dịch này không đơn thuần là việc mở rộng về diện tích, mà còn là một bước đi chiến lược mang tính tất yếu, phản ánh sự thay đổi căn bản trong tầm nhìn phát triển của Vinhomes trước những đòi hỏi mới của thời đại.
Trước hết, chiến lược siêu đô thị của Vinhomes xuất phát từ nhu cầu cấp thiết của thị trường trong việc nâng cấp chuẩn mực sống song hành với đà tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ của đất nước.
Sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung và thượng lưu trong nước, cùng dòng chảy mạnh mẽ của các chuyên gia và cư dân quốc tế theo làn sóng đầu tư nước ngoài (FDI) đã tạo ra yêu cầu khắt khe về một không gian sống đẳng cấp, tích hợp đầy đủ hệ sinh thái chuẩn quốc tế mà các mô hình đô thị đơn lẻ hay đại đô thị thông thường chưa thể đáp ứng trọn vẹn.
Bên cạnh đó, Vinhomes nhận thấy các vùng lõi nội đô cũ đang trong tình trạng quá tải nghiêm trọng về dân cư, hạ tầng, ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường và thiếu hụt không gian công cộng. Các dự án đơn lẻ với diện tích hạn chế không đủ dư địa để triển khai những quy hoạch mang tính đột phá hay các tiện ích quy mô lớn.
Ngược lại, siêu đô thị với lợi thế được quy hoạch tổng thể từ đầu, kết nối giao thông mạnh, đủ không gian cho công viên, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại... sẽ tạo nên một không gian sống hoàn chỉnh, đẳng cấp, giúp người dân có môi trường sống tốt hơn.
Đồng thời, trong bối cảnh chênh lệch cung - cầu về nhà ở chất lượng cao, việc bổ sung nguồn cung lớn thông qua các siêu dự án là giải pháp căn cơ để ổn định thị trường.
Đại diện Vinhomes cho hay, để hiện thực hóa tầm nhìn này, Vinhomes triển khai chiến lược phát triển dựa trên các tiêu chí khắt khe và đồng bộ. Trong đó, các dự án đô thị có quy mô lớn và tích hợp đa chức năng. Các siêu đô thị cũng được phát triển tiên phong mô hình xanh, sinh thái và ESG++.
