Giá nhà quá cao làm giảm khả năng tiếp cận của đại bộ phận lao động phổ thông. Ảnh: Dũng Minh.
Hà Nội: Kỳ vọng giá giảm khi có nguồn cung căn hộ giá phù hợp mới
Chị Phương - một người phụ nữ lấy chồng ở Singapore khoe trên kênh TikTok cá nhân với hàng chục nghìn người theo dõi rằng, sau khi nhập quốc tịch Singapore, vợ chồng chị được mua nhà ở trong chương trình nhà ở xã hội của chính phủ. Tại đây, 1 căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 95 m2 có giá khoảng 15 tỷ đồng.
Tại Singapore, nơi thu nhập bình quân đầu người thuộc hàng cao nhất thế giới với khoảng 90.000 USD/năm, thì việc giá căn hộ phổ thông ở mức trên đã là một ưu đãi lớn. Điều này xuất phát từ mô hình nhà ở xã hội hiện chiếm 80% thị trường tại Singapore, nơi nhà nước kiểm soát giá, cho phép người dân mua với giá thấp hơn gần một nửa so với nhà ở tư nhân.
Điều đó giúp người dân nước này sở hữu được nhà ở với chi phí hợp lý, trái ngược với xu hướng giá nhà tăng kéo dài, vượt quá thu nhập của số đông tại Việt Nam.
Thực tế, mặt bằng giá căn hộ ở các đô thị lớn tại Việt Nam tăng mạnh trong năm qua, đặc biệt tại Hà Nội. Các thống kê cho thấy, giá căn hộ ở Hà Nội bình quân đã vượt ngưỡng 80-100 triệu đồng/m2 đối với các dự án nội đô, còn ở vùng ven như khu vực Hoài Đức, Quốc Oai cũ… cũng ở mức 55-75 triệu đồng/m2 trở lên.
Một trong những lý do khiến giá chung cư tăng cao thời gian qua là thiếu nguồn cung do vướng mắc pháp lý, thiếu quỹ đất quy hoạch làm nhà ở.
Vì vậy, dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp khi được thông qua sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn cung, từ đó tác động đến mặt bằng giá chung cư trên thị trường, đặc biệt là ở 2 đô thị lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội.
Mới đây, Hà Nội chính thức khởi công 2 đại đô thị đa mục tiêu tại Đông Anh và Mê Linh với tổng diện tích khoảng 1.400 ha. Đây là thông tin quan trọng đối với thị trường bất động sản Thủ Đô, không chỉ phục vụ mục tiêu giãn 860.000 dân đô thị đến năm 2035, mà còn là “bước ngoặt” trong kế hoạch phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.
Một trong những chủ đầu tư tham gia phát triển các dự án đô thị trên cho rằng, với giá xây dựng khoảng 20 triệu đồng/m2, ước tính giá bán căn hộ khoảng 50 triệu đồng/m2 sẽ đảm bảo mức lợi nhuận theo quy định tại dự thảo là 15% cho các chủ đầu tư. Đây sẽ là giỏ hàng quan trọng, bước đầu xác lập lại giá căn hộ tại Thủ đô.
Trong thời gian tới, dự kiến sẽ có thêm khoảng 8 khu đô thị đa mục tiêu được quy hoạch ở các trục phát triển khác nhau của Hà Nội nhằm đáp ứng các mục tiêu chiến lược về quy hoạch giãn dân nội đô, cung cấp quỹ nhà ở giá phù hợp đảm bảo chất lượng cho người dân.
Đồng thời, vướng mắc pháp lý của các dự án hiện hữu tiếp tục được đẩy nhanh tốc độ tháo gỡ nhằm đa dạng nguồn cung căn hộ trên thị trường. Cùng với sự phát triển của các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, nhất là các tuyến đường sắt đô thị trên cao, tuyến metro…, người dân Thủ đô sẽ có thêm nhiều lựa chọn trong thời gian tới.
Tương tự ở TP.HCM cũng như các địa phương khác, những quỹ đất dành cho nhà ở vừa túi tiền được hình thành sẽ góp phần quan trọng tăng cung trên thị trường, qua đó trước tiên làm giảm tâm lý FOMO (sợ mất cơ hội) đối với sản phẩm căn hộ để ở.
Năm ngoái, khi giá căn hộ tăng mạnh, nhiều người ở Hà Nội đã mua căn hộ dự án Vinhomes Grand Park tại TP.HCM với giá từ 2,9-3,3 tỷ đồng/căn với lý do “số tiền đó không mua được nhà ở Hà Nội”. Tuy nhiên, do không có nhu cầu ở nên chủ nhà đã cho thuê lại với giá 5,5-6,5 triệu đồng/tháng, một mức tỷ suất lợi nhuận khiêm tốn so với lãi suất gửi ngân hàng hiện nay.
TP.HCM: Công - tư cùng muốn làm
Tại TP.HCM, các dự án căn hộ giá vừa phải được phát triển chủ yếu trên trục TP.HCM và Bình Dương cũ. Dọc theo các tuyến đường kết nối 2 trung tâm kinh tế này dài 50-60 km với thời gian di chuyển khoảng 1-1,5 giờ tùy theo tình trạng giao thông.
Giá bán căn hộ dọc tuyến này dao động từ 50-70 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với mức từ 120 triệu đồng/m2 trở lên tại khu vực trung tâm.
 |
Những năm gần đây, nguồn cung căn hộ mới vẫn chủ yếu là phân khúc cao cấp, hạng sang. Ảnh: Dũng Minh. |
Sau khi sáp nhập thêm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM mới có quỹ đất rộng lớn để phát triển căn hộ vừa túi tiền nhờ các dự án hạ tầng kết nối hình thành trong giai đoạn 3-5 năm tới.
Theo đó, không chỉ có trục TP.HCM - Bình Dương, mà các trục TP.HCM - Phú Mỹ, Bà Rịa; TP.HCM - Cần Giờ… đều rất tiềm năng cho phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền. Việc quy hoạch quỹ đất cho nhà ở thương mại giá phù hợp theo các trục phát triển này khá thuận lợi.
Khi phân khúc cao cấp đã dư cung, đa phần chủ đầu tư đều muốn hướng tới phân khúc vừa túi tiền, tạo ra các sản phẩm phù hợp khả năng chi trả của số đông. Mặt khác, với nhu cầu nhà ở cao như hiện nay, không chỉ nguồn cung nhà ở giá phù hợp của Nhà nước, mà cần tạo điều kiện để khối doanh nghiệp tư nhân tham gia phát triển loại hình nhà ở này.
Ở những trục phát triển nêu trên, các dự án đại đô thị tại Cần Giờ, Bình Dương, Vũng Tàu… của những “ông lớn” như Vingroup, Sun Group… cũng rục rịch triển khai sau nhiều năm chờ hạ tầng kết nối. Theo thông lệ, các chủ đầu tư lớn đi tới đâu thì sẽ kích hoạt thị trường ở đó, giúp các chủ đầu tư nhỏ hơn có dự án trong cùng khu vực triển khai hiệu quả hơn.
Theo các chuyên gia, TP.HCM không thiếu quỹ đất, thiếu dự án, mà vướng mắc pháp lý, trình tự thủ tục kéo dài… mới là khó khăn chính các chủ đầu tư gặp phải khi muốn phát triển dòng sản phẩm hướng đến phân khúc vừa túi tiền.
Để các dự án có giá bán tốt, chủ đầu tư cần sự hỗ trợ quan trọng nhất về quy trình thủ tục cấp phép đầu tư. Ông Nguyễn Minh Quang - Phó tổng giám đốc phụ trách Kinh doanh của TBS Land chia sẻ rằng, với lãi suất cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản khoảng 15% /năm như hiện nay, nếu thủ tục kéo dài 3 năm thì chi phí phát triển dự án sẽ tăng thêm khoảng 45%.
Do đó, việc đẩy nhanh quy trình xét duyệt thủ tục đầu tư sẽ giúp chủ đầu tư tiết kiệm chi phí, giảm giá thành, tạo ra được sản phẩm phù hợp với phân khúc vừa túi tiền - phân khúc có nhu cầu lớn nhất trên thị trường hiện nay.
