Những ưu đãi tại dự thảo Nghị quyết là rất hấp dẫn so với đầu tư nhà thương mại hiện nay, thậm chí gần tiệm cận mức ưu đãi của nhà ở xã hội
Ưu đãi tiệm cận nhà ở xã hội
Theo dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp (hiện đang được lấy ý kiến, dự kiến áp dụng từ khi được thông qua đến hết ngày 28/2/2027), doanh nghiệp đầu tư xây dựng loại hình nhà ở này sẽ được hưởng nhiều ưu đãi.
Theo đó, UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ nhu cầu thực tế để quyết định phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp và tổ chức lập, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; cho phép lập mới hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết đồng thời với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.
UBND cấp tỉnh bố trí quỹ đất dành cho phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và quy định cụ thể các loại đất được sử dụng, gồm: đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở thương mại để bán, cho thuê mua, cho thuê; đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội; các loại đất thuộc trường hợp được thực hiện theo quy định của pháp luật về thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; đất của tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp.
Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật về các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
UBND cấp tỉnh thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời giao chủ đầu tư mà không thông qua đấu giá, đấu thầu. Chủ đầu tư được lựa chọn trình tự, thủ tục xây dựng như thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định phòng cháy chữa cháy, cấp phép xây dựng theo cơ chế thí điểm phát triển nhà ở xã hội hoặc theo pháp luật về xây dựng.
Dự thảo Nghị quyết quy định các ưu đãi đối với chủ đầu tư gồm: hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án; không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án; được giảm bớt điều kiện huy động vốn, không yêu cầu phải có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất; được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở thương mại thông thường theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ.
Ngoài ra, HĐND cấp tỉnh có thể quyết định thêm các ưu đãi khác phù hợp với thẩm quyền và quy định pháp luật liên quan.
Chủ đầu tư được quyết định giá bán, giá thuê mua nhà ở theo nguyên tắc bảo đảm tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí khác theo quy định của pháp luật, cộng với lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án. Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm toán, quyết toán và gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để kiểm tra giá bán, giá thuê mua.
Các cá nhân trong nước được thuê mua hoặc mua một căn nhà từ chủ đầu tư và không được bán lại trong 5 năm đầu. Người mua nhà được hoàn trả phần chênh lệch nếu giá bán hoặc giá thuê mua sau kiểm toán thấp hơn giá đã ký hợp đồng; nhưng không phải nộp thêm nếu kết quả kiểm toán cao hơn.
Theo Bộ Xây dựng - cơ quan chủ trì soạn thảo dự thảo Nghị quyết - các ưu đãi này nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, qua đó tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.
Cơ quan này cho rằng, việc thí điểm là cần thiết trong bối cảnh những năm gần đây giá nhà ở, nhà ở thương mại, đất nền và nhiều loại hình bất động sản liên tục tăng.
Trong đó, giá nhà chung cư, nhà liền kề, biệt thự và đất nền có mức tăng bình quân 10 - 15%/năm, cá biệt có giai đoạn lên tới 30%. Mức tăng giá nhà đất cao hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập bình quân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn.
Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024; tại TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình đạt 111 triệu đồng/m2, tăng 23%. Tại các địa phương khác, giá cũng tăng nhưng thấp hơn Hà Nội và TP.HCM. Riêng trong năm 2025, giá chung cư tăng 10 - 15% so với năm 2024.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Nguyễn Thị Hà (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, bà kỳ vọng Nghị quyết sẽ sớm được thông qua để người dân có thu nhập trung bình có thêm cơ hội mua nhà. Vợ chồng bà hiện thuê nhà, tuy có thu nhập hơn 40 triệu đồng/tháng nhưng vẫn không đủ khả năng mua nhà thương mại với giá hiện nay, đồng thời cũng không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn bất động sản G6 Group, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét, nếu Nghị quyết được áp dụng thí điểm thì đây sẽ là cơ hội tốt cho cả doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà thuộc nhóm thu nhập khoảng 30 - 50 triệu đồng/tháng, tức nhóm có khả năng tài chính vượt ngưỡng nhà ở xã hội nhưng khó tiếp cận nhà thương mại cao cấp.
Theo ông Quê, các ưu đãi trong dự thảo Nghị quyết khá hấp dẫn so với đầu tư nhà thương mại hiện nay, thậm chí gần tiệm cận mức ưu đãi của nhà ở xã hội.
Cụ thể, lợi nhuận định mức 15% (cao hơn mức 10% của nhà ở xã hội); không phải dành 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội như các dự án nhà ở thương mại hiện nay; được giao đất xây dựng dự án không phải qua đấu thầu, đấu giá; không cần định giá đất mà áp dụng bảng giá đất nhân hệ số (nếu có); được tiếp cận nhiều hình thức huy động vốn với lãi suất ưu đãi...
“Chỉ có hai điều kiện của nhà thương mại giá phù hợp thấp hơn nhà ở xã hội. Thứ nhất, nhà ở xã hội được Nhà nước thu hồi đất và giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư, còn nhà thương mại giá phù hợp thì doanh nghiệp phải tự bỏ chi phí từ đầu. Thứ hai, nếu không phù hợp quy hoạch thì nhà ở xã hội vẫn có thể được chấp thuận chủ trương đầu tư rồi điều chỉnh quy hoạch sau, còn nhà thương mại giá phù hợp chỉ được điều chỉnh đồng thời chứ không triển khai trước”, ông Quê cho biết.
Cần làm rõ cơ chế cho nhà thương mại “giá phù hợp”
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Thanh Hóa cho hay, ông và nhiều doanh nghiệp địa ốc tại địa phương rất quan tâm tới chính sách mới. Tuy nhiên, vị này băn khoăn, dự thảo hiện khống chế giá (thông qua kiểm toán) và lợi nhuận (tối đa 15%), nhưng lại chưa quy định rõ về chi phí đầu vào, cụ thể là lãi suất ưu đãi.
Theo đó, quy định tại khoản 4, Điều 5 dự thảo Nghị quyết về việc “được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở thương mại thông thường theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ” vẫn còn chung chung, thiếu tính ổn định và chưa tạo động lực giảm chi phí đầu vào. Vì vậy, doanh nghiệp đề xuất, cần quy định cụ thể mức lãi suất ưu đãi, giao quỹ đất sạch và rút gọn thêm một số thủ tục.
Về vấn đề lãi suất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, cần hỗ trợ lãi suất cho chủ đầu tư ở mức 6 - 7%/năm trong ba năm đầu và cho người mua nhà trong khoảng 10 - 12 năm.
Ngoài ra, ông Châu đề nghị áp dụng hệ số K riêng cho từng dự án khi tính tiền sử dụng đất, thay vì áp dụng đồng loạt cho tất cả dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Việc “cào bằng” có thể khiến các dự án cao tầng phải chịu chi phí lớn hơn so với dự án thấp tầng, trong khi quy định về bảng giá đất và hệ số K hiện vẫn vướng do thiếu văn bản hướng dẫn.
Một số doanh nghiệp bất động sản cũng băn khoăn “giá nhà thương mại bao nhiêu là phù hợp” và đề nghị Chính phủ sớm có hướng dẫn cụ thể để doanh nghiệp cân đối nguồn lực tham gia. Theo các doanh nghiệp, nếu thiếu quỹ đất mới trong khung thí điểm sẽ khó có dự án nhà thương mại có mức giá phù hợp với nhóm hộ gia đình có thu nhập trên 40 triệu đồng/tháng (trong khi điều kiện mua nhà ở xã hội là dưới 40 triệu đồng/tháng).
Dưới góc nhìn của ông Nguyễn Anh Quê, rất khó đưa ra một mức “giá phù hợp” cụ thể cho nhà ở thương mại vì tiền sử dụng đất, chi phí nhân công và vật liệu xây dựng khác nhau giữa các địa phương và từng thời điểm.
“Để kiểm soát giá phù hợp, thứ nhất là giá nhà cần được Sở Xây dựng các tỉnh phê duyệt; thứ hai, các Sở Xây dựng cần ban hành bộ tiêu chuẩn, quy chuẩn cho nhà ở thương mại giá phù hợp hằng năm. Điều này vừa giúp chính sách ổn định hơn, vừa hạn chế tình trạng doanh nghiệp ‘cài’ lợi nhuận vào chi phí”, ông Quê kiến nghị.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội
Quy định mỗi cá nhân chỉ được sở hữu một căn nhà thương mại giá phù hợp trong một dự án, nhưng nếu không có cơ chế xét duyệt chặt chẽ thì vẫn có thể bị “lách”. Người mua có thể nhờ người khác đứng tên hoặc chủ đầu tư chỉ định cá nhân đứng tên mua nhà, sau 5 năm bán ra thị trường để hưởng lợi nhuận cao hơn mức 15%. Giới đầu cơ cũng có thể gom nhiều căn theo cách này để bán kiếm lời.
