Thị trường bất động sản bắt đầu bước vào chu kỳ hồi phục. Ảnh: Dũng Minh
Bối cảnh thay đổi, doanh nghiệp cũng phải thay đổi
Việc Thủ tướng Chính phủ ban hành Công văn số 202/TTg-NN đốc thúc các bộ, ngành sớm trình các nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024 để làm cơ sở đề xuất Quốc hội cho phép Luật có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, sớm hơn nửa năm so với kế hoạch thông qua hồi đầu năm (ngày 1/1/2025), được xem là “cú huých” với các doanh nghiệp địa ốc trước mùa đại hội cổ đông năm nay. Lý do bởi, khi sắc luật quan trọng này có hiệu lực sớm cũng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải khẩn trương hơn trong các chiến lược kinh doanh của mình để không bỏ lỡ cơ hội từ việc chính sách thay đổi.
Tại đại hội cổ đông của một số doanh nghiệp địa ốc như First Real, Sudico… vừa diễn ra, không khó để thấy lãnh đạo những doanh nghiệp này đã dành nhiều thời gian hơn cho việc trình bày kế hoạch kinh doanh cũng như cách nhìn nhận về cơ hội thị trường vào thời điểm hiện tại. Chẳng hạn, ngày 11/4/2024, Sudico đã thực hiện việc đổi tên thành SJ Group nhằm thoát khỏi "cái bóng" Sông Đà và "tạo nên một thương hiệu mới trên thị trường bất động sản Việt Nam" như lãnh đạo doanh nghiệp này kỳ vọng.
Ông Đoàn Văn Bình - Chủ tịch Hội đồng quản trị CEO Group (mã CEO) cho rằng, từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản có dấu hiệu tích cực hơn so với 1 năm trước nhưng chưa bền vững và được dự báo sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức trong thời gian tới. Bởi vậy, giai đoạn “chuyển giao” hiện tại cũng là lúc các doanh nghiệp chủ động thay đổi để bắt nhịp với thời cuộc cũng như “tạo nền” trước khi thị trường thực sự bước vào chu kỳ tăng trưởng.
Thông điệp tương tự dường như cũng được ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch Hội đồng quản trị Phát Đạt (mã PDR) đưa ra trong lời tựa Báo cáo thường niên 2023, phát hành trước thời điểm doanh nghiệp này tổ chức đại hội cổ đông thường niên 2024 rằng, “không còn đầu tư dàn trải mà sẽ chỉ tập trung duy nhất vào mảng bất động sản”, bởi sau khi trải qua những “chấn động bất ngờ và dữ dội của thị trường trong 2 năm qua”, những doanh nghiệp như Phát Đạt phải thừa nhận nếu không quay trở lại nền tảng cốt lõi thì sẽ không thể tồn tại, nhất là khi Phát Đạt đang cần rất nhiều nguồn lực để triển khai 4-6 dự án với doanh thu khoảng 40.000 tỷ đồng trong năm nay và một trong những giải pháp là hút vốn qua thị trường chứng khoán.
Tại Hội nghị thành viên của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, diễn ra mới đây, ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinaconex (mã VCG) cũng cho rằng, trong bối cảnh mới, doanh nghiệp bất động sản phải có sự thay đổi mạnh mẽ trong chiến lược kinh doanh theo hướng đáp ứng nhu cầu thị trường. Nếu không thay đổi mà mãi đi theo lối mòn thì cho dù có hoàn thiện được dự án cũng khó có thể bán sản phẩm ra thị trường.
Thực tế, việc “đổi mới mình” đã được Vinaconex định hướng từ năm 2023 bằng việc chấm dứt tham vọng về một “siêu đô thị” tại dự án Cát Bà Amatina để tập trung vào những dự án mới tiềm năng hơn như Khu công nghiệp Đông Anh, quy mô vốn đầu tư hơn 6.300 tỷ đồng vừa được UBND TP. Hà Nội chấp thuận chủ trương đầu tư.
Còn ông Trần Xuân Ngọc - Tổng giám đốc Nam Long (mã NLG) cho hay, một trong những mục tiêu quan trọng của Tập đoàn trong năm nay là đưa sản phẩm nhà ở vừa túi tiền ra thị trường, đồng thời cải thiện cách tiếp cận khách hàng, tức là không chỉ dừng ở việc tung ra sản phẩm có giá bán ưu đãi, mà còn phải đáp ứng được nhu cầu từ thị trường.
Theo ông Ngọc, thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với thách thức lệch pha cung - cầu, hàng tồn kho lớn, rủi ro khủng hoảng nợ vẫn tiềm ẩn, trong khi pháp lý dự án chậm được gỡ vướng. Tuy nhiên, cơ hội sẽ đến từ nhu cầu nhà ở thực cao, tức là bất động sản phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội sẽ được quan tâm nhiều hơn trong năm 2024. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất cho vay giảm cũng là yếu tố hỗ trợ thị trường.
Lấy lại niềm tin, chuyện không của riêng ai
Năm 2024 chưa thể là một năm bùng nổ của ngành bất động sản. Thay vào đó, đây sẽ là khoảng thời gian để thị trường đi vào quỹ đạo ổn định.
Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes.
Theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Giám đốc Sen Vàng Group - đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường và tư vấn đầu tư, việc hành lang pháp lý được điều chỉnh theo xu hướng ngày một chặt chẽ hơn có thể làm tăng chi phí cho cả người đầu tư (là những cá nhân, tổ chức trực tiếp tham gia vào thị trường) lẫn người sản xuất sản phẩm (nhà ở, nhà thuê, bất động sản du lịch…). Sự kết hợp giữa chi phí ngày càng tăng và nguồn cung ngày càng hạn chế có thể khiến tình trạng tăng giá bất động sản trở nên trầm trọng hơn, đặc biệt tại các đô thị lớn. Điều này sẽ tác động tới kế hoạch kinh doanh, buộc doanh nghiệp phải thận trọng hơn rất nhiều.
Thực tế, thị trường bất động sản đang chứng kiến tốc độ phục hồi chậm và không đồng đều, tập trung ở phân khúc nhà chung cư và hoạt động giao dịch cũng chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp do nguồn cung sơ cấp khan hiếm. Hoạt động cấp phép dự án nhà ở chậm khiến nguồn cung sản phẩm khó tăng nhanh trong năm nay, từ đó ảnh hưởng tới nguồn thu, kéo theo sức khỏe tài chính của chủ đầu tư chậm cải thiện.
Ông Dương Đức Hiếu - Giám đốc Phân tích cao cấp, Khối Xếp hạng và Nghiên cứu, VIS Ratings đánh giá, dù có nhiều nỗ lực trong việc thanh toán nợ thời gian qua, nhưng khả năng trả nợ của nhiều doanh nghiệp địa ốc đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây (tính tới cuối năm 2023) và chưa thể cải thiện rõ ràng trong ngắn hạn, đặc biệt khi nhìn từ lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm nay. Áp lực là không nhỏ, nhưng khi các dự án được đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý sẽ giúp củng cố niềm tin nhà đầu tư, từ đó thị trường có thể phát triển lành mạnh và ổn định hơn, trong đó vai trò quan trọng nhất vẫn là từ phía doanh nghiệp.
Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý I/2024 của Đất Xanh Servives nhận định, trong giai đoạn hiện tại, nhóm các chủ đầu tư dự án sẽ giữ vai trò tiên phong dẫn dắt cuộc chơi, tiếp theo là các doanh nghiệp - cá nhân môi giới và khách hàng là nhóm xuất phát sau cùng. Đây là cuộc chạy đua về “uy tín thương hiệu” và “pháp lý chuẩn chỉnh” trong từng dự án cùng với chính sách bán hàng phù hợp giữa các chủ đầu tư để kích thích nhu cầu tiêu dùng nhà ở của khách hàng trong bối cảnh nguồn cung hạn hẹp và giá nhà liên tục bị đẩy lên cao như hiện nay.
Còn kết quả khảo sát được Batdongsan.com.vn thực hiện với 500 nhà môi giới xoay quanh chủ đề xu hướng mua nhà đầu năm 2024 cho thấy, 63% đánh giá thị trường đang trong giai đoạn có giá bán cùng chính sách bán hàng tốt nhất và chọn thời điểm này để xuống tiền mua nhà đất, 65% nhận định thị trường đang chuyển biến tích cực hơn so với năm 2023, chỉ khoảng 12% cho rằng thị trường vẫn đang khó khăn. Ngoài ra, 35% đánh giá yếu tố tác động tích cực tới tâm lý người mua nhà còn đến từ chính sách điều hành tiền tệ của Chính phủ, cụ thể ở đây là lãi suất cho vay thấp.
Từ góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, năm 2024 sẽ chưa thể là một năm bùng nổ của ngành bất động sản. Thay vào đó, đây sẽ là khoảng thời gian để thị trường đi vào quỹ đạo ổn định. Theo đó, nhiều dự án sẽ được mở bán quy mô lớn với kế hoạch truyền thông rầm rộ trong năm nay nhưng sẽ không diễn ra trên diện rộng, mà chỉ tập trung tại các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án có sự chuẩn bị kỹ càng về nguồn lực tài chính cũng như chiến lược bán hàng bài bản.
