Phát triển dự án luôn cần nguồn vốn lớn và dài hạn. Ảnh: Dũng Minh
Vừa giảm gánh nặng trái phiếu, vừa tăng huy động vốn trên sàn
Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong năm 2024 là 121.100 tỷ đồng - cao nhất trong vòng 5 năm qua, song nhiều chuyên gia cho rằng, thời điểm khó khăn nhất của hoạt động phát hành và đáo hạn trái phiếu địa ốc đã qua, điều này phần nào thể hiện qua việc tần suất xuất hiện những thông tin tiêu cực về thị trường này không còn dày đặc như trước.
Báo cáo của VIS Rating cũng cho thấy, giá trị trái phiếu có rủi ro cao chậm trả gốc/lãi trong năm 2024 là 40.000 tỷ đồng, chiếm 19% tổng lượng trái phiếu đáo hạn trong năm và thấp hơn nhiều so với con số 147.000 tỷ đồng của năm 2023.
Về phía doanh nghiệp, dù còn đối mặt với khó khăn, đặc biệt là về nguồn vốn, nhưng nhiều doanh nghiệp đã nỗ lực xóa dần hoặc toàn bộ dư nợ trái phiếu với mong muốn làm sạch bảng cân đối tài chính trước khi đủ điều kiện tiếp cận tín dụng ngân hàng trong bối cảnh mặt bằng lãi suất ở mức thấp như hiện nay.
Tự đánh giá doanh nghiệp “vừa trải qua cơn bạo bệnh”, ông Bùi Quang Anh Vũ - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã PDR) cho hay, việc xóa sạch dư nợ trái phiếu sẽ giúp Phát Đạt có được một “thể trạng” khỏe hơn, đáp ứng tốt hơn các tiêu chuẩn tài chính để chuẩn bị cho giai đoạn phát triển sắp tới.
Theo ông Vũ, với các yêu cầu mới từ khung pháp lý, các nhà phát triển dự án sẽ cần có chiến lược phát triển dài hơi hơn, năng lực tài chính vững hơn và để hiện thực hóa điều này, trong kế hoạch năm nay, Phát Đạt dự kiến chào bán tối đa 134 triệu cổ phiếu với tỷ lệ chào bán là 1:5,5 (cổ đông nắm giữ 5,5 cổ phiếu được mua 1 cổ phiếu mới), giá chào bán là 10.000 đồng/cổ phiếu (thấp hơn đáng kể so với thị giá hiện tại là hơn 28.000 đồng/cổ phiếu). Số tiền dự kiến thu được là 1.343 tỷ đồng sẽ được sử dụng để triển khai loạt dự án như Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội, Khu dân cư Bắc Hà Thanh, Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1, 2…
Không chỉ Phát Đạt, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác sau khi trút bớt gánh nặng trái phiếu cũng tăng cường huy động vốn bằng cách phát hành cổ phiếu khi thị trường chứng khoán thuận lợi.
Đơn cử, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) đã hoàn tất việc chào bán hơn 101 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 12.000 đồng/cổ phiếu, tương đương tổng giá trị vốn huy động được là hơn 1.220 tỷ đồng, qua đó tăng vốn điều lệ từ hơn 6.207 tỷ đồng lên hơn 7.224 tỷ đồng.
Với số tiền huy động được, Đất Xanh dùng 210,5 tỷ đồng bổ sung vốn cho Công ty cổ phần Hội An Invest để thanh toán nợ trái phiếu, 688 tỷ đồng bổ sung vốn cho Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại - Dịch vụ Hà Thuận Hùng để thanh toán nợ vay tổ chức tín dụng; 220 tỷ đồng thanh toán thuế và các khoản phải nộp Nhà nước của Công ty Bất động sản Hà An (đây là các thành viên trong hệ sinh thái Đất Xanh). Với gần 102 tỷ đồng còn lại, Đất Xanh dùng để thanh toán thuế và các khoản phải nộp Nhà nước cũng như chi phí hoạt động của Tập đoàn.
Tương tự, đầu tháng 1/2024, Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc Nova - Novaland (mã NVL) công bố phương án phát hành thêm 1,37 tỷ cổ phiếu riêng lẻ cho cổ đông hiện hữu và cho người lao động (ESOP) năm 2022 và 2023. Về cổ phiếu riêng lẻ, Novaland sẽ chào bán tối đa 200 triệu cổ phiếu cho không quá 5 nhà đầu tư chuyên nghiệp và bị hạn chế giao dịch 1 năm kể từ ngày kết thúc đợt chào bán. Với cổ đông hiện hữu, Novaland sẽ phát hành tối đa 1,17 tỷ cổ phiếu và không bị hạn chế giao dịch.
Số tiền thu được, Novaland sẽ góp thêm vốn vào các công ty thành viên để tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản nợ phải trả đến hạn, đồng thời ưu tiên thanh toán lương cho cán bộ công nhân viên. Nếu thực hiện thành công, Novaland dự kiến thu về khoảng 500 triệu USD.
Theo LS. Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, phát hành cổ phiếu là công cụ hữu ích để tạo nguồn vốn lớn cho hoạt động của doanh nghiệp và quan trọng hơn, nguồn vốn này không cấu thành khoản nợ mà doanh nghiệp phải có trách nhiệm hoàn trả như trái phiếu hay các kênh huy động khác, từ đó giúp giảm đáng kể áp lực cân đối thanh khoản cho doanh nghiệp.
Tín hiệu tích cực cho thị trường
Phát hành cổ phiếu là công cụ hữu ích để tạo nguồn vốn lớn và quan trọng hơn, nguồn vốn này không cấu thành khoản nợ mà doanh nghiệp phải có trách nhiệm hoàn trả như trái phiếu hay các kênh huy động khác…
Những cái tên kể trên chỉ là một vài trong số hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với sự khó khăn của thị trường thời gian qua. Để sống sót qua giai đoạn “bão tố”, đa số doanh nghiệp chọn chiến lược phòng thủ, đó là tạm dừng, giãn tiến độ đầu tư dự án; áp dụng nhiều chính sách bán hàng linh hoạt để giảm lượng tồn kho và thu về dòng tiền; tập trung nguồn lực xử lý các khoản nợ vay đến hạn…
Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhìn nhận, giai đoạn khó khăn vừa qua cũng là cơ hội cho nhiều doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận lại hoạt động kinh doanh, chủ động tái cấu trúc toàn diện, từ bộ máy nhân sự, các sản phẩm, dịch vụ cho tới tình hình tài chính, đặc biệt là tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu. Việc Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã tạo cơ sở pháp lý để tổ chức phát hành thỏa thuận điều chỉnh một số điều khoản của trái phiếu doanh nghiệp, bao gồm cả việc gia hạn kỳ hạn trái phiếu.
Còn ông Trần Lê Minh - Tổng giám đốc VIS Rating cho hay, mặc dù tình trạng chậm nghĩa vụ thanh toán nợ trái phiếu còn hiện hữu, song có nhiều doanh nghiệp phát hành vẫn thanh toán đúng hạn, tạo được uy tín với các trái chủ và thị trường. Nói cách khác, thông tin thị trường đang minh bạch, rõ ràng hơn, niềm tin với nhà đầu tư cũng dần quay trở lại. Đây là yếu tố quyết định sự hồi phục của thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói riêng, thị trường bất động sản nói chung.
Theo theo báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến bất động sản tăng nhanh sau Tết Giáp Thìn. Cụ thể, lượng tìm kiếm bất động sản toàn quốc bắt đầu đi lên từ ngày mùng 2 Tết và giữ nhịp tăng mạnh, đến ngày mùng 10 Tết đạt mức tăng 124% so với 1 tuần trước Tết. Tính trong tháng 1/2024, nhu cầu tìm kiếm bất động sản bán toàn quốc tăng 66% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán bất động sản tăng 52%.
Báo cáo về Chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của PropertyGuru cũng chỉ ra rằng, có đến 65% người được hỏi cho biết vẫn dự định mua bất động sản trong 1 năm tới, trong đó tỷ trọng mua để đầu tư chiếm 60%.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, thị trường bất động đang phát triển và trưởng thành hơn trước đây. Các bên tham gia thị trường từ nhà phát triển dự án, nhà đầu tư, ngân hàng… tới các cơ quan quản lý nhà nước đều tỉnh táo, linh hoạt hơn trong mỗi hành động và vai trò của mình.
“Chúng tôi hy vọng năm 2024 được biết đến như là năm cải cách toàn diện, điều này tạo ra áp lực đáng kể đối với chính quyền địa phương để đẩy nhanh quá trình phê duyệt cho sự phát triển mới và kỳ vọng quá trình này sẽ đạt được trong 6 tháng đầu năm. Chúng tôi cũng tin rằng, hoạt động đầu tư bất động sản sẽ diễn ra mạnh mẽ trong thời gian tới, khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính đã tiến hành đánh giá và lên kế hoạch phát triển dài hạn tại Việt Nam”, bà Trang Bùi nói.
