Khách hàng tham quan căn hộ The Aspira thực tế. Ảnh: Vũ Dũng.
Xây xong mới bán
Cuối năm 2024, dự án Green Skyline tại Dĩ An, Bình Dương cũ do TBS Land (thành viên TBS Group) phát triển đã hoàn thành cất nóc. Tuy nhiên, gần 2 năm sau, dự án mới bước vào giai đoạn hoàn thiện cuối cùng để chuẩn bị bàn giao nhà.
Theo đại diện TBS Land, dự án Green Skyline ra mắt trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang tái cấu trúc. Dòng vốn tín dụng được kiểm soát chặt chẽ, tâm lý người mua thận trọng hơn, trong khi các yêu cầu về pháp lý, tiến độ và tính minh bạch ngày càng được chú trọng.
Do đó, thay vì mở bán sớm để thăm dò sức mua, chủ đầu tư lựa chọn hoàn thiện dự án trước khi giới thiệu đến khách hàng. Đến nay, phần xây dựng chính của Green Skyline đã hoàn thành, hệ thống cảnh quan và tiện ích tại tầng 3 cũng gần như hoàn thiện toàn bộ, cho phép khách hàng trực tiếp quan sát và trải nghiệm không gian sống tương lai.
Theo chủ đầu tư, việc lựa chọn thời điểm giới thiệu dự án khi sản phẩm đã hình thành là cách giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, đồng thời thể hiện cam kết về tiến độ và chất lượng xây dựng. Dù chưa phải phương thức phổ biến trên thị trường, cách làm này được đánh giá là phù hợp hơn với tâm lý của người mua hiện nay.
Cũng tại đây, một dự án khác là The Aspira đang thu hút sự quan tâm khi đã cất nóc vượt tiến độ khoảng 30 ngày và bước vào giai đoạn hoàn thiện nội thất. Dự án dự kiến bàn giao trong quý II/2027. Tiến độ này giúp người mua có thêm cơ sở ra quyết định, đặc biệt với những khách hàng hướng đến mục tiêu khai thác cho thuê.
Ở phân khúc nhà liền thổ, dự án T&T Homes Elite Rivera do T&T Homes - đơn vị phát triển bất động sản thuộc T&T Group triển khai cũng lựa chọn định hướng xây dựng thực tế trước khi đưa sản phẩm ra thị trường. Dự án có quy mô 11,53 ha, bao gồm các sản phẩm biệt thự, nhà liền kề, phố thương mại, khách sạn và các không gian phục vụ hoạt động cộng đồng.
Theo ông Tạ Minh Kha - Tổng giám đốc Công ty Southern Tech (đơn vị phân phối dự án), việc T&T Homes Elite Rivera đã hoàn thiện xây dựng là một trong những yếu tố tạo sự quan tâm từ thị trường.
Ông Kha cho biết, khoảng 90% giỏ hàng đã được giao dịch chỉ sau hơn 2 giờ mở bán, cho thấy sức hút của dự án tại thời điểm giới thiệu sản phẩm, trong đó tiến độ xây dựng thực tế là một yếu tố được nhấn mạnh.
Trên thị trường địa ốc, cách làm này từng được Công ty cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam áp dụng tại một số dự án ở TP.HCM. Đơn cử, dự án Him Lam Riverside giai đoạn II được hoàn thiện phần mặt ngoài, lắp đặt nội thất trước khi chào bán ra thị trường.
Tương tự với dự án Him Lam Chợ Lớn, chủ đầu tư cũng đưa sản phẩm ra thị trường khi công trình đã hình thành, đồng thời áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt để hỗ trợ người mua.
Gánh áp lực dòng tiền, đổi lấy niềm tin người mua
Không phải ngẫu nhiên và cũng không phải chủ đầu tư nào cũng đủ khả năng “xây xong mới bán”. Bởi điều này còn phụ thuộc vào năng lực tài chính, đặc điểm sản phẩm, nhu cầu thị trường và kế hoạch triển khai của mỗi chủ đầu tư.
Đại diện đơn vị phát triển dự án The Aspira cho biết, trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng, việc bảo đảm tiến độ và chất lượng công trình là một phần trong cách chủ đầu tư tạo dựng niềm tin với khách hàng. Tuy nhiên, lựa chọn xây dựng trước rồi mới đẩy mạnh bán hàng cũng kéo theo áp lực đáng kể về nguồn vốn và quản trị dòng tiền.
 |
Nhà đầu tư xem sa bàn, tìm hiểu quy hoạch, thiết kế và các tiện ích tại dự án The Aspira. Ảnh: Vũ Dũng. |
Cụ thể, nếu mở bán khi dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật, chủ đầu tư có thể thu tiền từ khách hàng theo tiến độ thanh toán trong hợp đồng.
Ngược lại, khi ưu tiên hoàn thiện công trình trước khi tập trung bán hàng, chủ đầu tư phải chủ động thu xếp phần lớn chi phí xây dựng từ nguồn vốn tự có hoặc các nguồn tài trợ hợp pháp khác.
Mặt khác, hoàn thiện dự án trước khi mở bán không đồng nghĩa sản phẩm chắc chắn được thị trường đón nhận. Giá bán, vị trí, khả năng kết nối hạ tầng, chất lượng sản phẩm và sức mua thực tế là những yếu tố quyết định khả năng hấp thụ. Vì vậy, chiến lược “xây xong mới bán” chỉ có thể phát huy hiệu quả khi đi cùng nghiên cứu thị trường, định giá phù hợp và kế hoạch tài chính chặt chẽ.
“Chúng tôi xem việc đầu tư vào tiến độ và chất lượng công trình là một phần trong chiến lược tạo dựng niềm tin khách hàng, chứ không phải sự thay thế cho nghiên cứu thị trường và quản trị tài chính. Về dài hạn, điều quan trọng không chỉ là xây dựng nhanh hay bán hàng ở thời điểm nào, mà là bảo đảm dự án được triển khai đúng quy định, kiểm soát tốt chất lượng, thực hiện các cam kết với khách hàng và duy trì được sự cân đối tài chính trong toàn bộ vòng đời đầu tư”, vị đại diện trên nói.
Dưới góc độ đơn vị bán hàng, bà Trịnh Thị Kim Liên - Phó tổng giám đốc Kinh doanh Tiếp thị, Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Đất Xanh (Dat Xanh Services) cho biết, lãi suất tăng cao cùng với hạn mức tín dụng hạn chế đã ảnh hưởng đáng kể đến quyết định mua nhà thời gian qua.
Người mua dành nhiều thời gian để so sánh các phương án đầu tư, thẩm định giá trị bất động sản và đánh giá khả năng tạo dòng tiền của sản phẩm trước khi giao dịch.
Theo bà Liên, người mua hiện đánh giá bất động sản trên nhiều khía cạnh, từ giá trị sản phẩm, mức độ an toàn… đến khả năng duy trì tài chính trong suốt quá trình sở hữu.
Theo đó, các yếu tố như nhu cầu ở thực, khả năng khai thác tạo dòng tiền và phương án thanh toán phù hợp ngày càng được cân nhắc cùng với giá bán.
Những dự án gắn với hạ tầng trọng điểm, quy hoạch rõ ràng và có khả năng kết nối thuận lợi cũng được quan tâm hơn, trong khi kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn không còn là yếu tố đủ sức thuyết phục người mua.
“Sức cầu trên thị trường vẫn hiện hữu, nhưng đi kèm một bộ lọc ngày càng chặt chẽ. Khách hàng sẵn sàng xuống tiền khi sản phẩm đáp ứng đồng thời các điều kiện pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, giá bán phù hợp, vị trí có giá trị sử dụng và phương án tài chính tương thích với dòng tiền.
Đây cũng là cơ sở để thị trường chuyển dần từ cạnh tranh bằng kỳ vọng sang giá trị thực và khả năng sở hữu thực tế”, bà Liên nói.
Trong bối cảnh đó, việc đưa công trình đến giai đoạn hoàn thiện trước khi đẩy mạnh bán hàng có thể giúp chủ đầu tư đáp ứng tốt hơn yêu cầu kiểm chứng sản phẩm của khách hàng.
Tuy nhiên, khi người mua cân nhắc kỹ hơn trước mỗi quyết định, lợi thế cạnh tranh của dự án không chỉ nằm ở việc xây dựng đến đâu, mà còn là khả năng chứng minh giá trị và đáp ứng nhu cầu thực tế đến đó.
