Thanh khoản chậm kéo dài thời gian thu hồi vốn, gia tăng áp lực cân đối dòng tiền tại các doanh nghiệp bất động sản vùng ven
Khẩu vị nhà đầu tư thay đổi theo chu kỳ thị trường. Trong giai đoạn tiền rẻ, doanh nghiệp sở hữu nhiều tài sản và quỹ đất có tiềm năng khai thác thường được chú ý. Nhưng khi lãi suất duy trì ở mức cao, khả năng tạo dòng tiền và đáp ứng nghĩa vụ nợ mới là yếu tố quyết định sức khỏe tài chính.
Kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2026 của một số doanh nghiệp bất động sản, xây dựng tại khu vực Bình Dương trước đây (nay thuộc TP.HCM) cho thấy, quy mô tài sản lớn chưa đồng nghĩa với năng lực tài chính vững vàng.
Dòng tiền âm kéo dài, tài sản lớn chưa đủ bảo đảm an toàn
Tại Công ty cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (Becamex IJC, mã IJC), doanh thu 9 tháng đầu năm 2026 giảm 35,3%, còn 644,5 tỷ đồng; lợi nhuận ròng giảm 19,2%, xuống 321,2 tỷ đồng, tương đương 59,4% kế hoạch năm. Đáng chú ý, dòng tiền kinh doanh âm 1.029,4 tỷ đồng, nối dài chuỗi hai năm âm liên tiếp, với mức âm 796,9 tỷ đồng năm 2024 và 232,3 tỷ đồng năm 2025.
Theo Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), Becamex IJC sở hữu gần 56 ha quỹ đất sạch tại TP.HCM và có lợi thế từ hệ sinh thái Becamex IDC. Tuy nhiên, tổng vốn đầu tư năm 2026 ước tính lên tới 4.408 tỷ đồng, gồm 1.267 tỷ đồng cho các dự án bất động sản, 1.981 tỷ đồng góp vốn vào các doanh nghiệp phát triển hạ tầng, 798 tỷ đồng đầu tư công trình dân dụng, giao thông và 362 tỷ đồng cho dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13.
Tại ngày 30/9/2026, doanh nghiệp có 1.198 tỷ đồng tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn, trong khi tổng dư nợ vay đạt 1.982,8 tỷ đồng, tương đương 24,66% vốn chủ sở hữu. Dòng tiền kinh doanh âm trong khi nhu cầu đầu tư lớn sẽ đặt ra bài toán về cân đối nguồn lực cho triển khai dự án, trả nợ và duy trì hoạt động.
Quy mô tài sản lớn chưa đồng nghĩa với năng lực tài chính vững vàng; khả năng duy trì dòng tiền và thu hồi vốn mới là yếu tố quyết định sức khỏe tài chính doanh nghiệp.
Tại Đại hội đồng cổ đông đầu năm, ông Đỗ Quang Ngôn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Becamex IJC cho biết, doanh nghiệp đặt mục tiêu chuyển đổi sang mô hình tổng công ty thuộc Becamex IDC trong giai đoạn 2026-2030, hướng tới doanh thu trên 5.000 tỷ đồng và lợi nhuận trên 1.000 tỷ đồng. Công ty dự kiến khai thác lợi thế từ các tuyến đường huyết mạch phía Bắc TP.HCM để phát triển bất động sản, mở rộng quỹ đất và tăng vốn.
Giai đoạn 2018-2022, Becamex IJC sử dụng 51,1-84,4% lợi nhuận kiếm được để trả cổ tức. Công ty trả cổ tức bằng tiền mặt 12% năm 2018, 10% năm 2019, 15% năm 2020; sau đó trả cổ tức bằng cổ phiếu với tỷ lệ 16% năm 2021 và 14% năm 2022. Việc duy trì tỷ lệ chi trả cổ tức cao đồng nghĩa doanh nghiệp giữ lại ít lợi nhuận hơn cho nhu cầu tái đầu tư, dù chính sách này mang lại lợi ích trực tiếp cho cổ đông.
Cuối tháng 11/2025, Becamex IJC đã chào bán thành công 251,83 triệu cổ phiếu, thu về 2.434,29 tỷ đồng, nâng vốn điều lệ từ 3.777,48 tỷ đồng lên 6.295,8 tỷ đồng.
Dù vậy, tăng vốn chưa đồng nghĩa hiệu quả sử dụng vốn sẽ cải thiện ngay. Các dự án hạ tầng thường có đặc điểm sinh lời và thời gian thu hồi vốn khác với bất động sản thương mại, đòi hỏi doanh nghiệp phải có kế hoạch phân bổ nguồn lực phù hợp để bảo đảm khả năng tạo dòng tiền.
Hiệu quả sinh lời trên tài sản và vốn chủ sở hữu của Becamex IJC cũng giảm đáng kể so với năm 2021.
Năm 2021, tỷ suất sinh lời trên tài sản (ROA) đạt 9,24%, tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) đạt 22,94%. Đến năm 2024, hai chỉ số lần lượt giảm còn 4,97% và 7,89%; năm 2025 phục hồi lên 6,57% và 9,04%. Bốn quý liên tiếp từ quý IV/2025 đến quý III/2026, ROA đạt 3,83% và ROE đạt 5,5%.
Tại Công ty cổ phần Xây dựng và Giao thông Bình Dương (Becamex BCE, mã BCE), trong 9 tháng đầu năm 2026, dòng tiền kinh doanh âm 837,5 tỷ đồng, mức âm lớn nhất kể từ năm 2011. Trước đó, năm 2025, doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền âm 294,8 tỷ đồng.
Tại ngày 30/9/2026, Becamex BCE chỉ có 36 tỷ đồng tiền và các khoản tương đương tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn, trong khi tổng dư nợ lên tới 1.183,4 tỷ đồng, tương đương 252,33% vốn chủ sở hữu, cao hơn đáng kể mức trung bình ngành là 107%.
Doanh nghiệp dự kiến chào bán 42 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, qua đó huy động 420 tỷ đồng để ưu tiên thanh toán nghĩa vụ với nhà cung cấp, nhà thầu và bổ sung vốn lưu động. Tuy nhiên, thị giá BCE tại ngày 27/10/2026 chỉ ở mức 6.200 đồng/cổ phiếu, thấp hơn giá chào bán dự kiến, có thể làm giảm sức hấp dẫn của đợt phát hành đối với cổ đông hiện hữu.
Thành lập năm 2002, Becamex BCE chủ yếu xây dựng các công trình trong và ngoài hệ sinh thái Becamex IDC, đồng thời mở rộng sang bất động sản nhà ở thương mại và dịch vụ công nhân. Nhu cầu vốn phục vụ hoạt động xây dựng và phát triển dự án càng tạo thêm áp lực khi dòng tiền kinh doanh suy yếu.
Thị trường khó khăn, tham vọng đầu tư chịu áp lực dòng tiền
Một trường hợp khác là Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (mã TDC). Doanh nghiệp từng đặt mục tiêu tăng vốn điều lệ lên 1.350 tỷ đồng năm 2025, 2.000 tỷ đồng năm 2026 và hướng tới 10.000 tỷ đồng vào năm 2030. Tuy nhiên, trong năm 2025, TDC chỉ phát hành được hơn 27,2 triệu cổ phiếu, nâng vốn điều lệ lên 1.272,28 tỷ đồng và duy trì mức này đến nay.
TDC chưa công bố báo cáo tài chính quý III/2026. Trong nửa đầu năm, lợi nhuận ròng giảm 82,8%, còn 11,64 tỷ đồng, mới hoàn thành 4% kế hoạch năm; dòng tiền kinh doanh âm 156,6 tỷ đồng, sau khi âm 185,6 tỷ đồng trong năm 2025.
Tại ngày 30/6/2026, doanh nghiệp có 61,3 tỷ đồng tiền mặt, trong khi dư nợ vay đạt 1.368,5 tỷ đồng, tương đương 82,64% vốn chủ sở hữu. Đáng chú ý, tại hội nghị nhà đầu tư về kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm, TDC công bố danh mục đầu tư giai đoạn 2026-2030 có tổng giá trị lên tới 27.372 tỷ đồng.
Trong đó, các dự án đang trực tiếp triển khai có giá trị 4.850 tỷ đồng; dự án đang hoàn thiện thủ tục đầu tư là 2.822 tỷ đồng; dự án hợp tác phát triển cùng Becamex IDC đạt 17.700 tỷ đồng và dự án đầu tư ngoài tỉnh là 2.000 tỷ đồng.
Danh mục đầu tư 27.372 tỷ đồng đặt ra thách thức về nguồn vốn và khả năng triển khai đối với TDC, trong bối cảnh dòng tiền kinh doanh suy yếu. Doanh nghiệp không chỉ cần hoàn thiện thủ tục pháp lý mà còn phải bảo đảm nguồn vốn, tiến độ thi công, khả năng bán hàng và thu tiền. Danh mục đầu tư lớn chưa đồng nghĩa dòng tiền sẽ sớm quay trở lại, nhất là trong bối cảnh giao dịch trên thị trường còn chậm.
Theo báo cáo chiến lược năm 2027, SSI Research nhận định, thị trường bất động sản thứ cấp đã bước vào giai đoạn điều chỉnh sau nhiều năm giá tăng mạnh. Lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, cùng lượng tồn kho lớn trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, tiếp tục gây sức ép lên nhu cầu.
Tại một số khu vực, giá chào bán đã giảm 20-30% so với vùng đỉnh nhưng giao dịch vẫn hạn chế, đặc biệt ở các phân khúc thiên về đầu tư và tại một số thành phố cấp 2. SSI Research cho rằng, khả năng chi trả của người mua nhà bị thu hẹp khi giá bất động sản vẫn neo cao, trong khi nguồn cung chủ yếu tập trung vào căn hộ hạng sang và cao cấp.
Thị trường thứ cấp còn chịu sức ép khi lãi suất thả nổi đối với các khoản vay mua nhà dao động ở mức 12-18,5%/năm, trong khi dư địa giảm lãi suất trong ngắn hạn còn hạn chế. Áp lực tài chính gia tăng khi thời gian ân hạn kết thúc có thể tiếp tục ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà và thanh khoản tài sản.
Đối với doanh nghiệp bất động sản vùng ven, giao dịch chậm không chỉ làm giảm doanh thu mà còn kéo dài thời gian thu hồi vốn. Tiền bán hàng có thể không về kịp để đáp ứng tiến độ thanh toán nhà thầu, chi phí phát triển dự án và nghĩa vụ nợ. Những doanh nghiệp có phần lớn nguồn lực nằm trong quỹ đất hoặc các dự án chưa tạo doanh thu dễ chịu sức ép hơn khi đồng thời theo đuổi nhiều kế hoạch đầu tư.
Trong bối cảnh đó, khả năng tạo dòng tiền ổn định, kiểm soát đòn bẩy và thu hồi vốn sẽ quyết định dư địa đầu tư cũng như sức chống chịu của doanh nghiệp bất động sản vùng ven.
