Chiến lược găm giữ đất chờ tăng giá không còn phù hợp với bối cảnh mới. Ảnh: Việt Dũng.
Lượng tiêu thụ giảm 66% trong quý III
Cuối năm 2024, ông Lê Thanh (47 tuổi) - một nhà đầu tư bất động sản phía Nam - chi 4 tỷ đồng săn “hàng ngộp” là một lô đất tại khu vực Củ Chi, TP.HCM.
Kế hoạch ban đầu là nắm giữ trong một thời gian, chờ thị trường hồi phục rồi bán ra để hưởng chênh lệch giá, nhưng sau đó nhà đầu tư này nhận ra rằng, mua được tài sản giá thấp không đồng nghĩa với việc có thể bán ra dễ dàng.
Với mức lãi suất cho khoản vay trước đó ở mức 13%/năm, ông Thanh rao bán lô đất trên với giá 6 tỷ đồng, tương đương mức giá thị trường từng tham chiếu trước khi xuống tiền, song không có giao dịch nào được thực hiện. Ông tiếp tục hạ giá xuống 5,5 tỷ đồng, nhưng lượng khách hỏi mua vẫn thưa thớt.
“Số tiền nằm trong lô đất chưa thể thu hồi khiến tôi khó triển khai kế hoạch đầu tư mới. Nếu bán được tài sản, tôi dự định chuyển sang nhà phố cho thuê, ưu tiên những bất động sản có thể tạo dòng tiền đều đặn trong dài hạn, thay vì tiếp tục đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn của đất nền”, nhà đầu tư này chia sẻ.
Thực trạng này cũng xuất hiện ở những nhà đầu tư đã nắm giữ đất trong thời gian dài. Ông Quốc Hùng (50 tuổi) bắt đầu mua đất tại các khu vực thuộc Bình Phước và Đồng Nai cũ từ năm 2021 với kỳ vọng hưởng lợi từ quá trình phát triển hạ tầng và sự mở rộng của các đô thị vệ tinh.
Mỗi lô đất có giá khoảng 1,5-2 tỷ đồng, tùy vị trí. Khi xuống tiền, ông Hùng cho rằng, chỉ cần kiên nhẫn nắm giữ vài năm, giá trị tài sản sẽ tăng theo sự phát triển của khu vực. Tuy nhiên, từ đó tới nay, kết quả đầu tư chưa như mong đợi.
“Có những lô tôi rao bán bằng giá vốn mà vẫn khó giao dịch. Thị trường có thông tin giá tăng, nhưng khi cần bán thì không dễ tìm được người mua phù hợp”, nhà đầu tư này bộc bạch.
Dữ liệu nghiên cứu thị trường quý III/2026 của DKRA Consulting cho thấy, thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận sự phân hóa về nguồn cung và sức cầu ở một số phân khúc chủ đạo. Giao dịch chủ yếu tập trung vào một số nhóm sản phẩm nhất định, trong khi thanh khoản chung vẫn chịu nhiều sức ép.
Trong đó, phân khúc đất nền ghi nhận sự sụt giảm mạnh về lượng tiêu thụ sơ cấp với mức giảm khoảng 66% trong quý III/2026 so với quý trước đó. Tây Ninh tiếp tục là khu vực chủ lực về sức cầu khi chiếm khoảng 76% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.
Về giá bán, mặt bằng sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào. Trong khi đó, mặt bằng thứ cấp giảm trung bình khoảng 2% so với quý II/2026, chủ yếu do áp lực điều chỉnh giá từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, nguyên nhân cốt lõi khiến nhà đầu tư bớt mặn mà với đất nền là sự thay đổi trong tư duy đầu tư. Trước đây, đất nền thường được mua với chiến lược đơn giản là xuống tiền và chờ tăng giá nhờ thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, cách tiếp cận này hiện không còn phù hợp.
“So với trước đây, thông tin thị trường bây giờ minh bạch hơn rất nhiều. Khi tiếp cận một tài sản, nhà đầu tư không chỉ nhìn vào kỳ vọng quy hoạch trong tương lai, mà còn yêu cầu bất động sản đó phải tự tạo ra giá trị", ông Tuấn nói.
Bên cạnh đó, các quy định liên quan đến phân lô, tách thửa cùng yêu cầu pháp lý ngày càng chặt chẽ cũng khiến việc nắm giữ và xoay vòng vốn đối với đất nền trở nên khó khăn hơn.
Khảo sát mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) với 968 người trong thời gian từ 1/7 đến 30/9/2026 cho thấy, thời gian ra quyết định của nhà đầu tư có xu hướng kéo dài. Chỉ 24% khách hàng cho biết có thể quyết định trong vòng 1-2 tháng, trong khi 38% cần 3-4 tháng, 20% cần 5-6 tháng và 18% cần trên 6 tháng.
Ông Nguyễn Hữu Nhơn - chuyên gia nghiên cứu thị trường của DXS-FERI cho rằng, khách hàng đang dành nhiều hơn cho việc so sánh dự án, kiểm tra pháp lý, đánh giá uy tín chủ đầu tư, cân đối giá bán, chính sách thanh toán và tính toán dòng tiền. Ngoài ra, hạ tầng và quy hoạch cũng ngày càng được xem là những cơ sở quan trọng tạo nên giá trị thực của bất động sản trong trung và dài hạn.
Qua thời “ăn theo” kỳ vọng
Theo chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn, triển vọng tăng giá của đất nền thời gian tới phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có 3 động lực đáng chú ý là hạ tầng, tiện ích đô thị và khả năng phát triển kinh tế của khu vực.
Với hạ tầng giao thông, các tuyến đường mới, công trình kết nối liên vùng hay nhà ga có thể tạo thêm sức hút cho bất động sản lân cận. Dù vậy, tác động đến giá đất không chỉ nằm ở quy hoạch, mà còn phụ thuộc vào tiến độ thực hiện, khả năng kết nối và hiệu quả khai thác sau khi công trình hoàn thành.
 |
Thanh khoản thị trường đất nền phía Nam giảm mạnh trong quý III/2026. Ảnh: Việt Dũng. |
Bên cạnh đó, sự phát triển của các khu đô thị và hệ thống tiện ích cũng góp phần nâng cao sức hấp dẫn của một địa bàn. Lợi thế này sẽ rõ nét hơn khi các công trình được triển khai đồng bộ, đi vào hoạt động đúng tiến độ và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thực tế, thay vì chỉ dừng ở kế hoạch hoặc kỳ vọng.
Yếu tố còn lại là sự hình thành cộng đồng dân cư và các hoạt động kinh tế. Một khu vực có triển vọng phát triển lâu dài cần thu hút được người dân, doanh nghiệp và việc làm. Việc hình thành khu công nghiệp, ngành nghề mới hay các hoạt động kinh tế tạo sinh kế có thể thúc đẩy nhu cầu về nhà ở và sử dụng đất, qua đó tạo nền tảng cho giá trị bất động sản.
Cùng góc nhìn, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho rằng, trong giai đoạn thanh khoản thị trường đang chịu áp lực như hiện nay, nhà đầu tư đất nền cần thay đổi cách tiếp cận, chuyển từ kỳ vọng kiếm lời nhờ chênh lệch giá sang đánh giá khả năng tạo ra giá trị thực của tài sản.
Theo ông Thắng, việc mua đúng giá quan trọng không kém việc chọn đúng vị trí. Một lô đất có tiềm năng nhưng được mua ở mức giá quá cao vẫn có thể khiến nhà đầu tư mất nhiều năm mới thu hồi được vốn.
Một nguyên tắc khác là không nên sử dụng đòn bẩy tài chính vượt quá khả năng chi trả. Bởi đất nền thường không tạo ra dòng tiền thường xuyên nếu chưa đi vào khai thác trên thực tiễn, trong khi chi phí lãi vay vẫn phát sinh đều đặn và thời gian bán tài sản có thể kéo dài hơn dự kiến. Vì vậy, nhà đầu tư cần chuẩn bị phương án tài chính cho cả kịch bản thị trường đi ngang hoặc giảm giá, thay vì chỉ tính toán lợi nhuận khi giá tăng.
“Nhà đầu tư nên ưu tiên những tài sản có pháp lý rõ ràng, mức giá có cơ sở so sánh, gắn với nhu cầu ở hoặc hoạt động kinh tế thực tế. Đồng thời, cần xác định trước thời gian nắm giữ, ngưỡng chịu lỗ và điều kiện thoái vốn”, ông Thắng chia sẻ thêm.
