Tại Khu đô thị Đông Bình Dương, nhiều nơi cỏ mọc um tùm. Ảnh: Việt Dũng.
Giá giảm sâu vẫn khó bán
Đầu tháng 6/2026, anh Phạm Văn Minh (TP. Thủ Đức, TP.HCM) tiếp tục chỉnh sửa nội dung bài đăng bán lô đất rộng 100 m2 tại dự án đất nền Lan Anh, thuộc phường Tam Long, TP.HCM (khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây) trên một website có tiếng về bất động sản. Đây là lần thứ năm anh điều chỉnh giá bán trong chưa đầy 1 năm.
Khoảng năm 2021, thời điểm thị trường đất nền tăng nóng, anh mua lô đất này với giá gần 2 tỷ đồng. Khi đó, kỳ vọng của anh cũng giống nhiều nhà đầu tư khác là khu vực này nhanh chóng hình thành đô thị mới, dân cư gia tăng và giá đất sẽ tăng nhanh, nhưng thực tế diễn ra chậm hơn dự tính. Sau nhiều lần giảm giá, chấp nhận lỗ hàng trăm triệu đồng, lô đất đến nay vẫn chưa tìm được khách mua.
“Trước đây, người mua chỉ hỏi pháp lý, nếu đầy đủ là lập tức xuống tiền. Giờ họ còn tìm hiểu nhiều thông tin hơn về dự án như cư dân dọn về ở đông hay không, dịch vụ tiện ích như thế nào, tình hình giao thông, đi lại ra sao..., thậm chí có sổ rồi mà vẫn không dễ bán”, nhà đầu tư này cho hay.
Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại Phúc An Garden (khu vực Bình Dương cũ) - một dự án đất nền vùng ven từng được kỳ vọng sẽ đón đầu làn sóng giãn dân đô thị từ TP.HCM. Nhà đầu tư Trần Văn Nam đang rao bán lô đất tại dự án này với giá khoảng 1,7 tỷ đồng, giảm hơn 100 triệu đồng so với thời điểm mua vào.
Nhà đầu tư này kể, lô đất được mua từ năm 2020, khi “cơn sốt” đất tại khu vực Bàu Bàng lên cao. Thời điểm đó, hầu hết sản phẩm tại dự án đều chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), nhưng các giao dịch vẫn diễn ra nhanh chóng, có người chỉ mới “lướt cọc” cũng bỏ túi cả trăm triệu đồng mỗi lô. Còn hiện tại, dù đã được cấp sổ và giá bán đã điều chỉnh thấp hơn thời điểm mua vào, nhưng rao mãi vẫn không ai hỏi mua.
Khảo sát thực tế cho thấy, nhìn từ bên ngoài, dự án Phúc An Garden hiện diện với hệ thống đường nội khu, nhà phố xây dựng đồng bộ và hạ tầng tương đối hoàn chỉnh, nhưng bên trong lại thiếu nhịp sống đô thị. Nhiều dãy nhà phố đóng kín cửa, mật độ cư dân thấp và hoạt động thương mại chưa hình thành rõ nét.
Tại dự án, nhiều lô đất diện tích khoảng 75 m2 đang được chào bán quanh mức 550-600 triệu đồng/lô. Các lô có diện tích lớn hơn, khoảng 130 m2, mức giá phổ biến dao động từ 1,6-1,8 tỷ đồng/lô. Dù vậy, lượng giao dịch được ghi nhận không đáng kể.
Một dự án khác là Khu đô thị Đông Bình Dương tại khu vực Dĩ An, tỉnh Bình Dương cũ. Được quy hoạch từ nhiều năm trước, thế nhưng dự án nhiều lần được nhắc đến không phải bởi kỳ vọng hình thành một khu đô thị quy mô lớn, mà do tiến độ triển khai kéo dài và các thủ tục liên quan đến đất đai chưa hoàn tất.
Một nhà đầu tư sở hữu nền đất tại dự án này cho biết, thời điểm xuống tiền, kỳ vọng lớn nhất là tiến độ hoàn thiện dự án sẽ kéo theo cư dân và giá trị bất động sản gia tăng theo thời gian. Nhưng sau nhiều năm chờ đợi, giao dịch trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều không diễn ra như mong đợi.
“Không còn chỉ nhìn vào quy hoạch, người mua hiện nay tìm hiểu rất kỹ về dự án. Khi biết các thông tin liên quan tới tiến độ triển khai, hồ sơ pháp lý, mức độ hình thành khu dân cư…, tất cả đều từ chối giao dịch”, nhà đầu tư này giãi bày.
Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý kinh doanh cấp cao, Batdongsan.com.vn, đất nền có độ nhạy cảm cao hơn so với căn hộ chung cư trước các yếu tố như thay đổi chính sách, biến động lãi suất hay biến động kinh tế, địa chính trị.
Chính vì vậy, mỗi khi xuất hiện các thông tin tích cực liên quan tới quy hoạch, sáp nhập địa giới hành chính hay có chính sách mới về đất đai, mức độ quan tâm đất nền ở các khu vực liên quan thường tăng đáng kể. Ngược lại, khi xuất hiện thông tin kém tích cực như tăng lãi suất, tăng thuế..., nhu cầu tìm kiếm cũng như hoạt động giao dịch đều giảm.
Tiền không còn chảy theo kỳ vọng
Những câu chuyện như trên đang xuất hiện ngày một nhiều trên thị trường đất nền. Nếu như vài năm trước, chỉ cần có sổ và giá bán hợp lý là có thể nhanh chóng “chốt kèo”, thì nay không còn dễ tìm người mua.
Theo DKRA Consulting, bức tranh thị trường đất nền phía Nam những tháng đầu năm 2026 tiếp tục trầm lắng. Phần lớn nguồn cung vẫn đến từ các dự án cũ đã mở bán từ trước. Trong khi đó, sức cầu suy yếu do mặt bằng lãi suất còn biến động và tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt khiến nhà đầu tư chủ yếu đứng ngoài quan sát, thay vì tham gia giao dịch.
Khi chu kỳ đầu tư thay đổi, lợi thế không còn thuộc về những lô đất rẻ, mà nghiêng về những sản phẩm có khả năng hình thành giá trị sử dụng thực tế và kết nối được với nhu cầu ở thật.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Consulting cho biết, giai đoạn 2015-2022 có thể xem là thời kỳ hoàng kim của đất nền, được xem là “kênh đầu tư quốc dân” khi đó. Chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc dự án hạ tầng mới, giá đất lập tức tăng mạnh.
Nhiều nhà đầu tư mua bán liên tục và ghi nhận mức sinh lời vài chục phần trăm, thậm chí gấp nhiều lần vốn ban đầu chỉ trong thời gian ngắn. Dòng tiền vì vậy đổ mạnh vào đất nền, kể cả tại những khu vực còn thưa dân cư, hạ tầng chưa hoàn thiện.
Tuy nhiên, mặt trái của giai đoạn tăng trưởng nóng bắt đầu bộc lộ những năm 2022-2023. Nhiều khu vực từng được đẩy giá cao rơi vào trạng thái thanh khoản suy giảm mạnh khi nhu cầu ở thực không hình thành, trong khi tài sản cũng khó khai thác để tạo dòng tiền.
“Khác với căn hộ hay nhà phố còn có thể cho thuê, để ở hoặc sử dụng như tài sản bảo đảm, đất nền nếu nằm ở khu vực chưa phát triển thì gần như bị bỏ trống. Vì vậy, khi thị trường điều chỉnh, nhiều nhà đầu tư buộc phải chấp nhận bán lỗ để thoát hàng”, ông Thắng nói và cho rằng, trong ngắn hạn, thị trường đất nền sẽ còn duy trì trạng thái thận trọng, giao dịch mang tính chọn lọc cao hơn và tập trung chủ yếu vào nhóm dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có thể khai thác cho thuê.
Khi nhà đầu tư ngày càng ưu tiên tính thanh khoản và khả năng khai thác thực tế của tài sản, những lô đất không đáp ứng tiêu chí này sẽ rất khó bán, kể cả khi đã có sổ và giá giảm sâu.
“Khi chu kỳ đầu tư thay đổi, lợi thế không còn thuộc về những lô đất rẻ, mà nghiêng về những sản phẩm có khả năng hình thành giá trị sử dụng thực tế và kết nối được với nhu cầu ở thật”, ông Thắng nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Văn Bôn - Tổng giám đốc Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Trường Hải cũng cho hay, sự phân hóa thể hiện rất rõ trên thực tế giao dịch. Những lô đất thổ cư nằm trong khu dân cư hiện hữu, hạ tầng tương đối hoàn chỉnh… vẫn có thanh khoản nhờ nhu cầu ở thực. Ngược lại, đất ở xa trung tâm, đất vườn hoặc đất mua theo kỳ vọng tăng giá đang gặp nhiều khó khăn.
Theo ông Bôn, thời kỳ sốt nóng đã khiến giá đất ở nhiều địa phương bị đẩy lên cao, vượt xa giá trị thực, đặc biệt với nhóm đất nông nghiệp hoặc đất gom mua theo tâm lý đám đông. Khi thị trường hạ nhiệt, thanh khoản suy giảm, cộng thêm chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng cao và các điều kiện pháp lý ngày càng chặt chẽ, những lô đất này trở thành gánh nặng.
“Thị trường đất nền hiện tại không còn phù hợp với hoạt động đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn. Thay vào đó, dòng tiền đang quay trở lại với những tài sản có khả năng khai thác thực tế, pháp lý minh bạch và gắn với nhu cầu sử dụng thật”, ông Bôn nói.
