Toàn cảnh Hội thảo Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Tại Hội thảo, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, mặc dù Luật Nhà ở (năm 2023) mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, nhưng sau gần hai năm triển khai, đã xuất hiện nhiều yêu cầu mới cần điều chỉnh.
Việc tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp, sắp xếp đơn vị hành chính cùng những thay đổi trong các luật về đầu tư, xây dựng, đất đai và đối tác công - tư đòi hỏi phải sửa đổi đồng bộ để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.
Đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh, mục tiêu của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là tiếp tục hoàn thiện môi trường pháp lý minh bạch, giảm chi phí tuân thủ, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận nhà ở.
Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chủ đầu tư được quyết định giá bán, giá thuê nhà ở thương mại giá phù hợp, lợi nhuận doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại giá phù hợp là 10%.
Ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế VCCI cho biết, giá nhà tại các đô thị lớn đã vượt xa khả năng tiếp cận của đa số người dân. Theo Tờ trình của Chính phủ, mức chi phí dành cho nhà ở hợp lý chỉ nên chiếm khoảng 30-35% thu nhập của hộ gia đình, trong khi thực tế hiện nay, để mua một căn nhà thương mại, một hộ gia đình điển hình có thể phải tích lũy tới 18-20 năm thu nhập.
Từ thực tế đó, ông Tuấn cho rằng cách xác định "nhà ở thương mại giá phù hợp" cần được tiếp cận từ phía người mua thay vì chỉ dựa trên chi phí của doanh nghiệp.
"Dự thảo đang xác định giá nhà ở thương mại giá phù hợp theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí cộng với lợi nhuận định mức. Đây là cách tiếp cận từ phía đầu vào, dựa trên chi phí của doanh nghiệp. Điều cần đặt ra là liệu mức giá đó có thực sự phù hợp với khả năng chi trả của người dân hay không. Nếu khái niệm 'giá phù hợp' được gắn với thu nhập của hộ gia đình thì mục tiêu chính sách sẽ rõ ràng và dễ đo lường hơn", ông Tuấn nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, khái niệm "nhà ở thương mại giá phù hợp" vẫn cần được làm rõ để tránh nhầm lẫn với nhà ở xã hội hoặc các loại hình nhà ở chính sách khác. Ông Hiệp đề xuất nên xác định giá nhà phù hợp dựa trên thu nhập bình quân của người dân tại từng địa phương thay vì áp dụng một mức giá chung.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, một số khái niệm trong dự thảo cần tiếp tục được làm rõ, trong đó có khái niệm “nhà lưu trú công nhân”. Theo ông, cần phân định rõ nhà lưu trú công nhân trong và ngoài khu công nghiệp.
Đồng thời, ông Châu đề nghị không nên giới hạn đối tượng thuê chỉ là cá nhân công nhân làm việc trong khu công nghiệp mà nên mở rộng cho cả vợ, con của họ. Theo ông, nếu giới hạn quá hẹp thì sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng, các dự án nhà lưu trú công nhân có thể gặp khó khăn trong khai thác, cho thuê.
Ông Châu cũng cho rằng Nhà nước không nên khống chế lợi nhuận doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại giá phù hợp là 10%, chỉ nên khống chế giá bán tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp ở từng địa phương là bao nhiêu. Ví dụ tại TP.HCM, chính quyền thành phố có thể khống chế giá bán tối đa của nhà ở thương mại giá phù hợp từ 30 - 70 triệu đồng/m2, tùy theo từng vị trí.
"Lợi nhuận dự án nên để chủ đầu tư tự quyết định. Như vậy sẽ khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư nhà ở thương mại giá phù hợp chủ động đưa ra các giải pháp tiết kiệm chi phí đầu tư dự án", ông Châu đề xuất.
Ở góc độ pháp lý, ThS.LS. Phạm Thanh Tuấn cho rằng, dự thảo cần tiếp tục hoàn thiện quy định về hạn chế chuyển nhượng đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.
Theo ông, dự thảo hiện quy định cứng thời hạn tối thiểu 5 năm đối với việc chuyển nhượng nhà ở thương mại giá phù hợp, trong khi đối với nhà ở xã hội lại giao Chính phủ quy định. Việc áp dụng hai cơ chế khác nhau đối với các loại hình nhà ở cùng hướng tới mục tiêu chính sách là chưa thật sự hợp lý và làm giảm tính linh hoạt trong điều hành.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng chưa phân biệt bản chất giữa các nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội. Trong đó, nhóm người bị Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở được hỗ trợ nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp khi thu hồi đất, không phải theo chính sách an sinh dành cho người khó khăn về nhà ở hoặc thu nhập. Vì vậy, việc áp dụng chung cơ chế hạn chế chuyển nhượng với các nhóm chính sách xã hội khác chưa phản ánh đúng bản chất của chính sách.
Từ đó, ông Phạm Thanh Tuấn đề xuất sửa đổi theo hướng bỏ quy định cứng về thời hạn tối thiểu 5 năm đối với nhà ở thương mại giá phù hợp và giao Chính phủ quy định thời hạn chuyển nhượng để bảo đảm thống nhất với cơ chế áp dụng đối với nhà ở xã hội, đồng thời có cơ chế chuyển nhượng riêng đối với nhóm người bị Nhà nước thu hồi đất.
