Dòng tiền đổ về bất động sản trung tâm TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn.
Từ “nỗi đau” bất động sản vùng ven mất thanh khoản
Cuộc chơi bất động sản vùng ven vốn dĩ luôn được ví như một “cơn lốc xoáy” đầy mê hoặc, nơi lợi nhuận có thể được nhân đôi, nhân ba chỉ sau vài lần sang tay trong một thời gian ngắn. Không ít nhà đầu tư từng sở hữu khối tài sản khổng lồ nhờ sự nhạy bén với những thông tin quy hoạch, những dự án hạ tầng còn nằm trên giấy.
Tuy nhiên, khi những cơn sốt nóng đi qua đã để lại một khoảng trống mênh mông về thanh khoản, nhiều người mới chợt nhận ra, những lô đất nằm sâu trong những cánh đồng hay những khu vực hạ tầng chưa đồng bộ, tiện ích thiếu thốn cũng chỉ là “tài sản chết” khi mất thanh khoản.
Nhà đầu tư Nguyễn Minh Sương có hơn chục năm kinh nghiệm tại thị trường bất động sản phía Nam nhớ lại thời điểm hoàng kim khi anh và nhóm bạn liên tục “đánh bắt xa bờ” tại các tỉnh như Bình Phước, Đắk Nông cũ...
“Có thời điểm, chỉ cần có thông tin về một con đường sắp mở hay một khu công nghiệp sắp hình thành, giá đất có thể tăng chóng mặt mỗi ngày. Lợi nhuận thu về quá nhanh và quá lớn khiến nhà đầu tư ‘say đòn’, càng sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính”, nhà đầu tư này kể và cho rằng, không chỉ anh mà rất nhiều nhà đầu tư giai đoạn trước đây đều rơi vào tình trạng tương tự.
“Ôm mua đất vùng ven về lâu dài vẫn có nhiều cơ hội, nhưng đó là với người có tiền nhàn rỗi, còn người dùng vốn vay thì rất rủi ro. Bởi khi thị trường đảo chiều, những lô đất vùng ven vốn dựa vào niềm tin và kỳ vọng tương lai lập tức bị ngưng trệ. Không có người mua, không có nhu cầu ở thực, những tài sản này trở thành gánh nặng tài chính khủng khiếp”, nhà đầu tư này nói.
Tương tự, anh Trần Tâm - từng là chủ của một hệ thống nhà hàng hải sản ăn nên làm ra tại TP.HCM, nhưng từ những năm 2019-2020, trước cám dỗ của việc kiếm tiền dễ dãi từ đầu tư bất động sản vùng ven, ông chủ chuỗi nhà hàng này đã dồn nguồn lực vào các dự án nghỉ dưỡng ở Bảo Lộc, Lâm Đồng và các khu vực Tây Nguyên.
“Đã từng có giai đoạn nếu bán ra có thể kiếm được hàng chục, thậm chí cả trăm tỷ đồng, nhưng tôi đã không bán. Kể từ sau khi tỉnh Lâm Đồng siết chặt phân lô tách thửa, thị trường đất nền khu vực này gần như mất thanh khoản”, anh Tâm nói và chia sẻ thêm rằng, nỗi đau lớn nhất không phải là mất tiền, mà là cảm giác bị “giam cầm” trong chính tài sản của mình. Sự bế tắc này khiến anh nhận ra giá trị của sự ổn định.
Trong lúc đang chật vật với những lô đất vùng ven, những người bạn của anh chọn đầu tư vào các căn hộ hoặc nhà phố tại trung tâm thành phố vẫn ung dung thu tiền thuê hàng tháng. Dù giá trị tăng trưởng của bất động sản trung tâm không cao đột biến như bất động sản vùng ven, nhưng nó luôn giữ được tính thanh khoản cao và khả năng tạo ra dòng tiền đều đặn.
Thực tế cho thấy, “cái chết” của các nhà đầu tư bất động sản vùng ven không đơn thuần chỉ là giá lên hay xuống, mà là sự mất thanh khoản của phân khúc này.
Ông Nguyễn Xuân Lộc - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Real cho hay, thông thường, khi đã thắng trong các thương vụ đầu tư một cách dễ dàng, đa phần nhà đầu tư sẽ không dừng lại, mà mở rộng đầu tư bằng cách sử dụng đòn bẩy tài chính với kỳ vọng “đánh nhanh, thắng nhanh”.
Nhiều người đã quá tự tin vào khả năng “đón gió” của mình mà quên mất rằng, giá trị của bất động sản phải gắn liền với khả năng khai thác và sử dụng. Một mảnh đất ở vùng sâu, vùng xa có thể tăng giá gấp nhiều lần dựa trên tâm lý đám đông, nhưng khi đám đông rút đi, nó trở về với bản chất thực sự là một mảnh đất nông nghiệp hoặc đất trống không có người ở.
Những nhà đầu tư từng kiếm được rất nhiều tiền từ vùng ven giờ đây đang phải đối mặt với bài toán kẹt dòng tiền. Họ sở hữu hàng chục héc-ta đất, nhưng lại không thể chuyển đổi ra tiền mặt để chi trả cho các khoản vay ngân hàng hay duy trì các hoạt động kinh doanh khác.
Dòng tiền đổ về bất động sản trung tâm
Trong vài năm trở lại đây, dù thị trường chung còn đối mặt với nhiều khó khăn, bất động sản vùng ven gần như mất thanh khoản, nhưng bất động sản khu vực trung tâm luôn có “sức đề kháng” tốt.
Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất cho vay không còn rẻ và các kênh đầu tư khác như chứng khoán hay tiền số biến động khó lường, bất động sản vẫn giữ vững vị thế là kênh trú ẩn tài sản ưu tiên.
Tuy nhiên, khẩu vị đầu tư đã thay đổi hoàn toàn so với trước đây. Nếu như vài năm trước, các dự án đất nền tỉnh lẻ hoặc bất động sản nghỉ dưỡng khu vực xa xôi là tâm điểm của dòng vốn đầu cơ, thì hiện tại, “tính thanh khoản” và “dòng tiền thực” trở thành thước đo duy nhất.
 |
Việc cải thiện hệ thống giao thông kết nối liên vùng đã thay đổi khái niệm “trung tâm” của TP.HCM (Trong ảnh: Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu). Ảnh: Lê Toàn. |
Tại thị trường phía Nam, xu hướng dịch chuyển về trung tâm không chỉ xuất hiện ở vùng lõi của TP.HCM, mà còn lan tỏa sang các “trung tâm mới” được đầu tư hạ tầng bài bản.
Sự dịch chuyển này xuất phát từ thực tế là các khu vực trung tâm luôn sở hữu khả năng chống chịu tốt trước các biến động. Ngay cả khi thị trường chung trầm lắng, nhu cầu thuê văn phòng, mặt bằng kinh doanh và căn hộ để ở tại khu vực trung tâm vẫn duy trì ổn định, thậm chí còn tăng lên do nguồn cung bị thắt chặt.
Điều này tạo ra một “vòng xoáy” thu hút vốn: Nhà đầu tư tìm kiếm sự an toàn dẫn đến nhu cầu đối với bất động sản tại khu vực trung tâm luôn ở mức cao.
Ghi nhận thực tế cho thấy, thị trường bất động sản TP.HCM những tháng đầu năm 2026 có sự sụt giảm sâu về thanh khoản. Thế nhưng, hầu hết các dự án căn hộ, nhà liền thổ đang và chuẩn bị lên kế hoạch bán sản phẩm ra thị trường đều có mức giá điều chỉnh tăng.
Theo khảo sát tại các sàn giao dịch và dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận mức tăng giá trung bình từ 3-5% trong chưa đầy một quý.
Tại khu vực Bình Dương cũ, nơi được xem là vùng trũng của thị trường nhà ở tầm trung, gần như toàn bộ các dự án đều có giá bán chạm ngưỡng trung bình 46-55 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp mới mở bán hoặc nằm sát trục quốc lộ đã vọt lên 70-80 triệu đồng/m2.
Tương tự, phân khúc bất động sản nhà phố, biệt thự cao cấp khu vực trung tâm TP.HCM cũng từng bước thiết lập mặt bằng giá mới. Phân khúc nhà thấp tầng tại đây gần như không có nguồn cung mới, khiến mặt bằng giá chỉ có chiều hướng đi lên.
Trung bình giá nhà phố mặt tiền hiện đạt khoảng 400-800 triệu đồng/m2, trong khi các biệt thự trong hẻm lớn hoặc khu biệt lập (compound) có giá từ 250-450 triệu đồng/m2.
Các sản phẩm nhà phố, biệt thự tại các khu đô thị như Vạn Phúc hay Global City cũng đã chạm ngưỡng này. Khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, so với thời điểm cuối năm 2025, giá nhà phố trung tâm hiện đã tăng 8-10%.
Theo phân tích của các chuyên gia, sự tăng giá không ngừng của bất động sản trung tâm một phần xuất phát từ nhu cầu thực tăng cao, phần khác là do dòng tiền đầu tư ngày càng dịch chuyển về khu vực lõi trong bối cảnh nguồn cung căn hộ mới tại trung tâm TP.HCM tăng chậm, giá trị của các sản phẩm hiện hữu được dự báo sẽ còn tăng mạnh trong trung và dài hạn.
Bên cạnh căn hộ, phân khúc nhà phố thương mại (shophouse) tại các khu đô thị kiểu mẫu được quy hoạch bài bản cũng là “thỏi nam châm” hút vốn.
Khác với loại hình nhà phố truyền thống trong hẻm nhỏ, shophouse tại các trục đường lớn hoặc nằm trong các đại đô thị trung tâm mới sở hữu lợi thế kép: Giá trị gia tăng của đất và khả năng khai thác thương mại vượt trội.
Khi người tiêu dùng có xu hướng chuyển dịch thói quen mua sắm và giải trí về các tổ hợp đa năng, những bất động sản này mang lại dòng tiền đều đặn từ việc cho các thương hiệu bán lẻ, chuỗi cà phê hay văn phòng đại diện thuê lại. Đây chính là “con gà đẻ trứng vàng” mà các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính dồi dào đang ráo riết săn lùng để bảo toàn vốn trước áp lực lạm phát.
Mặt khác, từ sau sáp nhập địa giới hành chính, tốc độ đô thị hóa tại TP.HCM lan rộng, sự tập trung dân cư về đổ về đô thị này càng tăng cao. Ngoài ra, các chính sách về quy hoạch và phát triển hạ tầng của TP.HCM và vùng phụ cận đang củng cố thêm cho xu hướng này.
Hệ thống hạ tầng đô thị như các tuyến metro, đường Vành đai 3, Vành đai 4… được đầu tư bài bản và việc cải thiện hệ thống giao thông kết nối liên vùng đã thay đổi khái niệm “trung tâm”, biến các khu vực vệ tinh tiềm năng thành những trung tâm mới với sức hút không kém cạnh khu lõi cũ. Điều này tạo ra một thị trường đa cực, nhưng vẫn lấy giá trị cốt lõi của sự sầm uất và tiện nghi làm gốc rễ cho sự tăng trưởng.
Sự lên ngôi của tài sản phòng thủ và dòng tiền thực
Dòng vốn hiện nay không còn mang tính chất “vơ vét tài sản rẻ” hay đầu cơ “lướt sóng” ngắn hạn như giai đoạn trước. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô năm 2026 đang định hình lại các quy chuẩn về an toàn, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm các tài sản trú ẩn có giá trị nội tại vững chắc. Do vậy, các bất động sản tại trung tâm TP.HCM hoặc các quận nội thành cũ chính là lựa chọn hàng đầu nhờ tính thanh khoản cao và khả năng khai thác thương mại tức thì.
Thực tế cho thấy, lãi suất vay dù đã ổn định nhưng tâm lý e ngại các dự án vùng ven “pháp lý treo” hoặc hạ tầng chưa hoàn thiện đã đẩy người mua quay về trung tâm. Tại đây, tài sản không chỉ tăng giá theo thời gian, mà còn tạo ra dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê văn phòng, căn hộ dịch vụ hoặc kinh doanh. Đây là cuộc chơi của những “nhà đầu tư Alpha” - những người ưu tiên sự an toàn và hiệu suất khai thác, hơn là những lời hứa hẹn về quy hoạch 10 năm tới ở vùng xa.
Khái niệm về “trung tâm” của TP.HCM đã thay đổi
Nói đến trung tâm TP.HCM, chúng ta cần hiểu rằng, trước giai đoạn sáp nhập địa giới hành chính, đây được hiểu đó là các quận nội thành. Tuy nhiên, từ sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, khu vực trung tâm TP.HCM đã thay đổi. Trước đây, nghe đến khu vực quận 9 hay quận 12 cũ, nhiều người nghĩ ngay đến đó là vùng ven, nhưng giờ đã thành trung tâm. Không chỉ vậy, nhiều khu vực của Bình Dương cũ như Dĩ An, Thuận An giờ cũng được xem là trung tâm mới của TP.HCM, nên không gian phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay rất lớn.
Việc dòng tiền đổ về trung tâm là kết quả tất yếu của chiến lược “nén đô thị” và sự hoàn thiện của các tuyến hạ tầng huyết mạch như metro số 1, đường Vành đai 2. Khi việc di chuyển từ khu vực vùng ven vào trung tâm còn đối mặt với áp lực giao thông, giá trị của bất động sản lõi đô thị càng được củng cố. Cơ hội lúc này nằm ở các dự án cải tạo đô thị, các khu phức hợp cũ được làm mới, nơi quỹ đất đã cạn kiệt.
Cơ hội cho bất động sản TP.HCM ngày càng lớn
TP.HCM dự kiến sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn hộ từ 80 dự án trong giai đoạn 2026-2028, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% nguồn cung, tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nhờ lợi thế hạ tầng.
Song song với đó, kế hoạch đầu tư công quy mô lớn vào các dự án hạ tầng trọng điểm đang tạo ra động lực tăng trưởng mới. Việc cải thiện kết nối liên vùng thông qua các dự án như đường Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM, hay việc đẩy nhanh tiến độ tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) không chỉ thúc đẩy giãn dân đô thị, mà còn mở ra các hành lang phát triển nhà ở mới. Đặc biệt, khi kết hợp với các mô hình như TOD tại các điểm nút giao thông quan trọng, hay sự cộng hưởng từ sân bay quốc tế Long Thành, thị trường sẽ chứng kiến sự hình thành của những cực tăng trưởng nhà ở bền vững hơn. Trong dài hạn, khi các dự án nhà ở được quy hoạch và phát triển đồng bộ với hạ tầng, thị trường sẽ có cơ hội mở rộng nguồn cung một cách ổn định, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận cho người mua ở thực.
Thời của bất động sản tích lũy và tạo dòng tiền
Trong bất kỳ giai đoạn nào, bất động sản luôn là kênh đầu tư được ưa chuộng. Song, khi nói đến câu chuyện đầu tư hiện nay thì câu hỏi luôn được đặt ra là “bất động sản có tạo được dòng tiền và có khả năng tích lũy tốt không?”.
Sau một thời gian dài đầu tư đất nền vùng ven, nhiều nhà đầu tư nhận ra rằng, tài sản không tạo ra lợi nhuận đều đặn là một gánh nặng. Bởi vậy, xu hướng quay về trung tâm là để tìm kiếm các sản phẩm có thể đưa vào vận hành ngay. Các loại hình như shophouse khối đế, nhà phố mặt tiền hay căn hộ tại trung tâm đang có tỷ lệ lấp đầy rất cao nhờ sự phục hồi của ngành du lịch và dịch vụ.
Cơ hội hiện nay nằm ở việc chuyển đổi công năng. Nhiều nhà đầu tư đang gom các mặt bằng trung tâm để làm mô hình Co-working space hoặc chuỗi cửa hàng tiện lợi. Thực tế cho thấy, giá thuê tại khu vực trung tâm đã vượt mức trước dịch Covid-19, điều này chứng minh sức sống mãnh liệt của bất động sản lõi đô thị. Dòng tiền đổ về đây không chỉ để kỳ vọng tăng giá theo thời gian, mà còn để khai thác tối đa giá trị sử dụng trên mỗi mét vuông đất.
