Giá căn hộ Hà Nội đã vượt TP.HCM. Ảnh: Dũng Minh.
TP.HCM vào nhịp phục hồi
Những năm 2020-2024, thị trường bất động sản TP.HCM cũ và khu vực phía Nam nói chung gặp phải rất nhiều khó khăn, đặc biệt với mảng nhà ở khi hầu như không có dự án mới. Nguồn cung khan hiếm kéo dài, giá neo cao, nhiều dự án mới không thể triển khai xây dựng cũng như bán hàng do vướng pháp lý khiến thanh khoản thị trường chững hẳn lại.
Trong thời gian này, thị trường nhà ở Hà Nội cũng không “khá khẩm” hơn là bao, nhưng nguồn cung nhà ở vẫn được duy trì ở mức đủ để “giữ ấm” và trở thành lực đẩy chính giúp thị trường bật mạnh từ giữa năm 2024.
Báo cáo của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cho biết, đến cuối quý III/2025, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ Hà Nội đã thiết lập kỷ lục mới, trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, cao hơn TP.HCM với 91 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, mức tăng giá nhà tại Hà Nội giai đoạn từ quý I/2019 đến quý III/2025 lên tới 96,2% - cao gấp 1,7 lần mức tăng của TP.HCM (cũ) cùng giai đoạn.
Điều này góp phần phác họa nên bức tranh bất động sản tại 2 miền Nam - Bắc giai đoạn vừa qua: Trong khi TP.HCM chững lại thì Hà Nội có những bước tiến dài. Từ một thị trường luôn lẽo đẽo theo sau, Hà Nội dần bắt kịp và vượt qua TP.HCM trên thị trường nhà ở. Tuy vậy, việc giá nhà Hà Nội nhanh chóng đạt đỉnh cũng thúc đẩy dòng tiền quay trở lại phía Nam để tìm kiếm cơ hội khi khu vực này bước vào nhịp hồi phục.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, dữ liệu nghiên cứu cho thấy, trong quý III/2025, mức độ quan tâm của nhà đầu tư Hà Nội đối với căn hộ tại TP.HCM tăng mạnh gần 30% so với quý II/2025 và chiếm tới 65% tổng lượng tìm kiếm căn hộ tại thị trường này của cả nước.
“Thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét sau thời gian dài trầm lắng với sự tăng trưởng cả về giá bán lẫn mức độ quan tâm của nhà đầu tư. Giá bán tăng tốt, lượng quan tâm tạo đỉnh mới sau khi sáp nhập địa giới hành chính, các loại hình nhà ở đều cho thấy dấu hiệu phục hồi, phản ánh tâm lý lạc quan và kỳ vọng vào chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng sang tập trung ở quận 1, TP. Thủ Đức (cũ) có mức tăng giá mạnh nhất trong 2 năm trở lại đây”, ông Quốc Anh nói.
Kỳ vọng sự đột phá về giá
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, chuyên gia bất động sản Giáp Văn Kiểm cũng cho hay, thị trường nhà ở đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ về dòng vốn. Nhà đầu tư phía Bắc, mà chủ lực là Hà Nội, đang rất chủ động trong việc tìm kiếm các cơ hội tại thị trường phía Nam, tập trung tại TP.HCM.
Theo ông Kiểm, thị trường nhà ở Hà Nội đã phục hồi trước TP.HCM khoảng 1 năm, giá sản phẩm đã tăng mạnh, nguồn cung cũng được hấp thụ nhiều. Trong khi đó, TP.HCM đang ở giai đoạn đầu phục hồi nên còn tiềm năng tăng giá.
 |
Nhà liền thổ đang được nhiều nhà đầu tư hướng tới. Ảnh: Lê Toàn. |
“Giá nhà Hà Nội đã tăng trước cả 1 năm, hiện dư địa không còn nhiều, còn tại TP.HCM, do mới hồi phục nên nhiều nhà đầu tư lạc quan vào việc đột phá về bước giá thời gian tới. Đặc biệt, việc hàng loạt dự án hạ tầng kết nối (các tuyến metro, đường vành đai, cao tốc, sân bay…) được đẩy mạnh triển khai sau sáp nhập càng củng cố cho triển vọng tăng trưởng vững chắc của thị trường này”, ông Kiểm nói và cho rằng, từ nay tới năm 2026, mức độ quan tâm của nhà đầu tư phía Bắc tới thị trường bất động sản TP.HCM sẽ ngày càng lớn, nhất là khu vực Cần Giờ.
Hiện tại, nhiều nhà đầu tư Hà Nội đang rất hào hứng với “siêu” dự án Vinhomes Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise), coi đây là dự án đáng để đầu tư trong bối cảnh thị trường Hà Nội đã tới ngưỡng giá. Trong đó, nhu cầu chủ yếu tập trung vào các sản phẩm diện tích lớn như biệt thự đơn lập, song lập.
“Đang có một lượng lớn nhà đầu tư phía Bắc xuôi Nam và Vinhomes Cần Giờ là ‘chuyến tàu’ mà ít người muốn bỏ lỡ. Chưa kể, dự án này cũng thu hút sự quan tâm rất lớn của nhà đầu tư bản địa”, ông Kiểm cho biết thêm.
Còn đại diện Avison Young đưa ra nhận định, về khu vực, vùng ven TP.HCM sẽ có sức mua tốt hơn so với vùng lõi đô thị nhờ giá còn “mềm” và hạ tầng kết nối cải thiện.
Còn về phân khúc, các sản phẩm biệt thự và nhà liền kề cao cấp tại TP.HCM vẫn giữ sức hút nhờ tính khan hiếm và khả năng gia tăng giá trị theo thời gian, song sự bứt phá sẽ phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng, tiện ích cũng như chính sách hỗ trợ cân đối cung - cầu trên thị trường.
Một điểm khá thú vị được Avison Young đưa ra trong dự báo của mình, đó là trong các kịch bản thị trường giai đoạn 2026-2030, mức giá sẽ chỉ tăng mà không giảm.
Cụ thể, với kịch bản tăng trưởng bền vững (diễn biến vĩ mô tích cực), giá tăng 8-12%/năm; kịch bản tăng trưởng nhanh (kinh tế khởi sắc mạnh mẽ), giá tăng 12-15%/năm (vùng ven cao tốc, trung tâm logistics tăng mạnh); kịch bản chậm lại (kinh tế vĩ mô bất lợi), giá chỉ tăng 3-5%/năm (tập trung tại các dự án pháp lý rõ ràng).
Theo đại diện Avison Young, sẽ có sự thay đổi trong xu hướng phát triển thị trường biệt thự & nhà liền kề tại TP.HCM sau năm 2025. Theo đó, người mua sẽ ưu tiên các sản phẩm không chỉ là nơi ở, mà còn là “hệ sinh thái sống”, với mong muốn tiện ích đầy đủ (trường học, y tế, thương mại, giải trí…) ngay trong khu đô thị.
Bên mua cũng quan tâm nhiều đến pháp lý và uy tín chủ đầu tư nhằm tránh rủi ro chậm bàn giao, tranh chấp. Ngoài ra, người mua còn đề cao giá trị sức khỏe và môi trường, ưa chuộng các sản phẩm xanh, khu vực nhiều cây xanh, ven sông, tiện ích mang tính bảo vệ sức khỏe...
“Nhu cầu second-home tăng nhanh sẽ kéo theo nhu cầu mua biệt thự nghỉ dưỡng kết hợp khai thác cho thuê. Do đó, tính thanh khoản và khả năng cho thuê cũng là yếu tố được khách hàng chú trọng. Họ quan tâm đến cả giá trị khai thác dòng tiền của sản phẩm, chứ không riêng việc tăng giá vốn”, đại diện Avison Young chia sẻ thêm.
