Giá căn hộ tại Thủ đô đã tăng rất cao. Ảnh: Dũng Minh.
Chợ địa ốc Thủ đô bước vào “cuối vụ”
Bắt đầu câu chuyện cùng phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện một đơn vị phân phối dự án cho biết, tại thị trường nhà ở Hà Nội, dòng tiền đầu tư đang có xu hướng “ly tâm” để tìm kiếm cơ hội mới.
Theo vị này, đây không phải là điều lạ khi nhà đầu tư Thủ đô vốn thường chiếm ưu thế về số lượng và sức mạnh tài chính trên hầu hết phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm “thời thượng”. Khi thị trường thăng hoa, họ sẽ “vồ vập” tranh hàng ở khu vực trung tâm và hiện tượng sốt nóng tại phân khúc căn hộ giai đoạn cuối năm 2024 - đầu năm 2025 đã chứng minh điều này.
Sau đó, khi thị trường tăng gần “tới hạn”, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển ra xa hơn để tìm kiếm dư địa tăng giá mới và thường thì các địa phương lân cận có kết nối hạ tầng tốt với Thủ đô sẽ là điểm đến mới của dòng vốn.
Trong báo cáo thị trường mới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) khái quát bức tranh thị trường nhà ở Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2025 qua những nét chính như: Nguồn cung đa dạng về khu vực, theo hướng mở rộng từ vùng lõi ra các đô thị vệ tinh, đô thị loại 2 - là những nơi có quỹ đất dồi dào hơn và chi phí hợp lý hơn; nguồn cung được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, có uy tín trên thị trường; nhu cầu đạt đỉnh vào khoảng tháng 4/2025, sau đó chững lại; nhà đầu tư có xu hướng tìm đến các thị trường ven đô với mức giá phù hợp...
“Các dự án mở bán mới dù có giá cao nhưng vẫn được hấp thụ tốt do nhu cầu nhà ở của nhóm có khả năng tài chính tốt vẫn ở mức cao, bao gồm cả người dân Việt Nam và khách nước ngoài. Nhu cầu đầu tư cũng tăng lên khi khách hàng tận dụng dòng tiền rẻ với kỳ vọng giá tiếp tục tăng. Phần lớn lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp đến từ nhu cầu của người mua bất động sản thứ 2 trở lên. Nhiều dự án mở bán ‘ăn theo’ các dự án lớn, ‘sóng’ sáp nhập địa giới hành chính được hấp thụ tốt. Lượng quan tâm, giao dịch bất động sản bắt đầu quay trở lại các tỉnh, thành phố phía Nam, với đa dạng lựa chọn có mức giá tốt hơn”, báo cáo của VNREA nhấn mạnh.
Thị trường nhà ở Thủ đô thời gian qua cũng chứng kiến khá rõ một thực tế là “cuộc chơi” gần như hoàn toàn nằm trong tay các chủ đầu tư lớn, mà tiêu biểu là “bộ ba” Vinhomes, Masterise Homes và MIK Group.
Trong đó, Vinhomes thường giữ vai trò “cầm cái”, là nhà tạo lập thị trường khi có được cho mình nhiều đại dự án quy mô hàng trăm héc-ta như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Global Gate, Vinhomes Wonder City… và đồng hành cùng với đó luôn là 2 thương hiệu Masterise Homes và MIK Group với các dự án thành phần nằm trong những đại dự án mà Vinhomes phát triển.
Mua nhà trong các đại đô thị đã thực sự trở thành “trend” khi người trẻ ngày càng chiếm ưu thế về số lượng, còn giới đầu tư cũng nắm bắt được xu hướng này nên cũng hướng đến các công dân toàn cầu thế hệ mới này.
Tuy nhiên, như báo cáo của VNREA, sau giai đoạn hưng phấn, thị trường Hà Nội dần “tới hạn” do nhà đầu tư cảm nhận dư địa tăng giá không còn nhiều, trong khi sức hấp dẫn của các thị trường ngoại vi ngày một lớn. Đây là lý do chính khiến dòng tiền đầu tư có xu hướng chảy ra khu vực lân cận nhiều hơn.
Dòng tiền chuyển hướng
Bà Hoàng Minh Thúy - Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Five Star (Five Star Property) cho hay, thời gian gần đây, nhà đầu tư Hà Nội dịch chuyển ra các địa phương lân cận ngày một nhiều, nguyên nhân xuất phát từ việc sản phẩm khu vực nội đô có giá bán tăng cao, nhất là các sản phẩm mới, trong khi sản phẩm vùng ven có mức giá cạnh tranh hơn.
 |
Dòng tiền có xu hướng dịch chuyển về vùng ven Hà Nội (Trong ảnh: Người dân vui chơi tại dự án Sun Urban City Hà Nam). Ảnh: Dũng Minh. |
“Chúng tôi vừa phân phối rất thành công dự án Vinhomes Dương Kinh - Hải Phòng. Sản phẩm ra đến đâu đều nhanh chóng có chủ tới đó. Lý do chính đến từ suất đầu tư hợp lý, giá cạnh tranh so với sản phẩm tại Thủ đô”, bà Thúy nói, đồng thời cho biết thêm, sức hấp dẫn của dự án này đến từ việc suất đầu tư phổ biến trong khoảng 6-7 tỷ đồng/căn và lại là sản phẩm nhà đất.
Trong khi đó, với số tiền tương đương tại thị trường Hà Nội, nhà đầu tư chỉ có thể sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án nhỏ, với các dự án cao cấp đang mở bán cũng chỉ tương đương căn 1+1. Điều này lý giải cho việc dòng tiền đầu tư đang có xu hướng tìm về vùng ven để khai thác dư địa tăng giá mới, khi thị trường nhà ở Thủ đô đã ở ngưỡng cao.
Về tệp khách hàng, đại diện Five Star Property cho hay, khách Hà Nội tiếp tục chiếm ưu thế và “tạo nhịp” cho thị trường các tỉnh. Sau giai đoạn “làm nóng” thị trường Thủ đô, các nhà đầu tư bắt đầu dịch chuyển ra các tỉnh lân cận.
“Với các dự án ở tỉnh, yếu tố thành công là chỉ cần có sự ủng hộ của nhà đầu tư, người dân địa phương với tỷ lệ khoảng 30%, còn lại phần lớn khoảng 70% nhà đầu tư Hà Nội sẽ ‘cân’ hết. Điều này không chỉ diễn ra tại các địa phương phía Bắc, mà cả với các dự án tại TP.HCM và khu vực lân cận, khi nhà đầu tư Hà Nội luôn rất tích cực săn hàng”, bà Thúy nói.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán từ thị trường Hà Nam (cũ), anh Trần Đức Thiện - nhân viên kinh doanh của Đất Xanh Miền Bắc cho hay, thị trường này đang diễn biến rất sôi động do có nhiều thông tin hỗ trợ, từ hạ tầng giao thông, y tế, cho đến công nghiệp, thương mại và dịch vụ… Dòng tiền đầu tư đang đổ về đây tìm kiếm cơ hội, trong đó đất nền là phân khúc được quan tâm nhiều nhất.
“Ghi nhận thực tế cho thấy, nhà đầu tư địa phương cũng như từ Hà Nội chủ yếu hướng đến sản phẩm đất nền với lý do vừa tiền, không phải xây dựng, lại dễ thanh khoản khi có thể nhanh chóng chuyển nhượng lại cho nhà đầu tư khác cũng như người có nhu cầu ở thực”, nhân viên kinh doanh này nói và cho biết thêm, thị trường mua đi - bán lại tại Hà Nam cũng rất tích cực, trong đó suất đầu tư ưa thích dao động trong khoảng 2-3 tỷ đồng/lô đất.
Cũng theo nhân viên kinh doanh này, phân khúc biệt thự, liền kề, shophouse cũng có diễn biến khả quan, thậm chí những dự án như Khu đô thị Tân Thanh, Khu đô thị Hoàng Lý… cứ ra hàng là hết. Giá bán một số sản phẩm ghi nhận mức tăng ấn tượng, từ khoảng 1,6-1,7 tỷ đồng mỗi lô đất ban đầu, sau khoảng 6 tháng, hiện đã tăng lên hơn 2,5 tỷ đồng/lô (không bắt buộc xây dựng).
