Kiểm soát giá thành là bài toán quan trọng đối với chủ đầu tư dự án. Ảnh: Lê Toàn.
Tối ưu từ khâu thiết kế đến thi công
Trong bối cảnh giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần đông người mua ở thực, kiểm soát giá thành đang trở thành bài toán quan trọng đối với chủ đầu tư dự án.
Tại Tập đoàn Bcons, câu chuyện này được đặt ra ngay từ khi hình thành chiến lược phát triển sản phẩm, bắt đầu từ lựa chọn diện tích căn hộ, công năng sử dụng... đến giải pháp thiết kế và tổ chức thi công.
Ông Lê Như Thạch - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Bcons cho biết, ngay từ khi thành lập, Bcons đã xác định hướng phát triển các sản phẩm căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực, tập trung vào nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, những người mới bắt đầu tích lũy tài chính và có nhu cầu sở hữu nhà ở. Theo đó, Bcons lựa chọn phát triển các căn hộ có diện tích khoảng 40-60 m2, bố trí 2 phòng ngủ.
Không chỉ thu gọn diện tích để giảm giá trị căn hộ, Bcons còn đặt trọng tâm vào tối ưu công năng và hiệu quả sử dụng trên từng mét vuông. Theo ông Thạch, doanh nghiệp phải bắt đầu từ khâu thiết kế, thay vì chỉ tập trung cắt giảm chi phí khi công trình đã bước vào giai đoạn thi công.
Cụ thể, việc ứng dụng công nghệ trong thiết kế, tự động hóa những công đoạn phù hợp và tính toán kỹ từng cấu kiện, cột, dầm… sẽ giúp tối ưu phương án kết cấu, hạn chế những phần không cần thiết và gia tăng diện tích sử dụng thực tế. Trên cơ sở thiết kế được tính toán hợp lý, doanh nghiệp tiếp tục lựa chọn biện pháp thi công phù hợp để kiểm soát chi phí xây dựng.
“Khi hiểu rõ nhu cầu của khách hàng và tính toán tốt từ khâu thiết kế, việc kiểm soát giá thành sẽ hiệu quả hơn, qua đó tạo điều kiện đưa sản phẩm đến gần hơn với khả năng chi trả của người mua”, ông Thạch nói.
Còn tại Novaland, ông Cao Trần Duy Nam - Phó tổng giám đốc Công ty cho biết, giá vật liệu xây dựng tăng mạnh đang tạo áp lực lớn lên chi phí phát triển dự án. Có thời điểm giá vật liệu tăng 20-30%, thậm chí một số mặt hàng lên tới 50%. Trước áp lực này, Novaland lựa chọn cách tiếp cận từ quản trị nội bộ và tối ưu toàn bộ chuỗi phát triển dự án, thay vì chuyển toàn bộ chi phí tăng thêm sang khách hàng.
Một trong những thay đổi đáng chú ý là chuẩn hóa thiết kế và giảm số lượng mẫu nhà. Trước đây, việc triển khai nhiều mẫu nhà khác nhau khiến chi phí thiết kế tăng cao, quá trình thi công phức tạp và nhà thầu mất thêm thời gian chuẩn bị. Khi chuẩn hóa thiết kế, doanh nghiệp có thể giảm độ phức tạp trong tổ chức thi công, đồng thời rút ngắn khoảng 10% thời gian xây dựng.
Bên cạnh đó, Novaland đang đẩy mạnh ứng dụng công nghệ vào quản lý công trường, sử dụng camera body để theo dõi số lượng công nhân, tiến độ và mức độ hoàn thành công việc theo ngày, thay vì chờ báo cáo định kỳ. Dữ liệu được cập nhật lên hệ thống quản trị, giúp ban điều hành phát hiện sớm những điểm nghẽn và kịp thời điều chỉnh.
Đáng chú ý, trước tình trạng thiếu hụt và tăng giá một số loại vật liệu, Novaland nghiên cứu sử dụng bê tông đúc sẵn, cấu kiện được sản xuất tại nhà máy, rồi vận chuyển đến công trường lắp ráp. Giải pháp này có thể rút ngắn thời gian thi công, giảm nhân công và tiết kiệm vật liệu.
Theo ông Nam, điều quan trọng là doanh nghiệp phải nâng cao năng lực dự báo, quản trị dữ liệu và kiểm soát chi phí xuyên suốt quá trình phát triển dự án. Trong đó, chất lượng và tiến độ là 2 yếu tố không thể đánh đổi.
Ngoài 2 cái tên kể trên, thị trường cũng ghi nhận nhiều chủ đầu tư khác có sự thay đổi tư duy phát triển dự án.
Có thể kể đến việc phát triển sản phẩm theo phân khúc và tối ưu công năng của Nam Long, cụ thể với dòng sản phẩm EHomeS được phát triển theo định hướng nhà ở vừa túi tiền.
Các căn hộ EHomeS có diện tích phổ biến từ 40-60 m2, hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và các gia đình trẻ. Song, cách tiếp cận của Nam Long là tổ chức sản phẩm trong một hệ sinh thái đô thị, tận dụng các tiện ích và hạ tầng chung để mang lại chất lượng sống phù hợp với mức giá.
Hay với Nhà Khang Điền, bài toán kiểm soát giá thành không chỉ nằm ở khâu xây dựng, mà còn bắt đầu từ quá trình chuẩn bị đầu tư, hoàn thiện pháp lý và tổ chức triển khai dự án. Đây là những công đoạn tác động trực tiếp đến thời gian đưa sản phẩm ra thị trường, chi phí vốn và khả năng kiểm soát ngân sách đầu tư.
Để hạn chế những rủi ro này, Khang Điền đặt trọng tâm vào việc nghiên cứu kỹ tính khả thi trước khi triển khai dự án, hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thường xuyên cập nhật quy định và chủ động điều chỉnh kế hoạch kinh doanh phù hợp với diễn biến thị trường.
Kiểm soát giá thành để tạo lợi thế
Trong bối cảnh TP.HCM mở rộng không gian phát triển theo hướng đa cực, đa trung tâm, việc đầu tư hạ tầng kết nối vùng đang tạo thêm dư địa phát triển các khu đô thị mới ngoài khu vực trung tâm.
Tuy vậy, theo KTS. Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch NgoViet Architects & Planners, để giải bài toán nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, trước hết cần thay đổi tư duy phát triển bất động sản.
 |
Sức cầu nhà ở giảm mạnh trong quý III/2026. Ảnh: Lê Toàn. |
Thay vì chỉ tập trung tìm cách kéo giá bán xuống thấp, chủ đầu tư cần tính toán mối quan hệ giữa vị trí dự án, giá đất, hạ tầng giao thông, cơ hội việc làm và hệ thống tiện ích. Bởi một dự án nằm tại khu vực nội thành, nơi giá đất cao, rất khó tạo ra sản phẩm có mức giá thấp nếu không có những thay đổi căn bản trong phương án phát triển.
“Vấn đề không chỉ nằm ở việc giảm giá bán, mà còn là làm thế nào để người mua cảm thấy mức giá đó hợp lý so với giá trị họ nhận được”, ông Sơn nói và chia sẻ thêm, việc phát triển những căn hộ có giá khoảng 2-3 tỷ đồng hoàn toàn có thể thực hiện nếu chủ đầu tư lựa chọn các khu vực xa trung tâm hơn, nơi giá đất còn rẻ.
Tuy nhiên, điều kiện đi kèm là phải có hệ thống giao thông kết nối thuận tiện, đặc biệt là metro, đồng thời được đầu tư đồng bộ về hạ tầng các tiện ích thiết yếu như trường học, bệnh viện, khu thương mại, dịch vụ... Đây cũng là hướng tiếp cận của mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD).
Bên cạnh việc lựa chọn vị trí, ông Sơn cho rằng, theo cách tiếp cận truyền thống, mỗi căn hộ thường được bố trí tương đối đầy đủ các không gian chức năng như phòng khách, nơi làm việc và khu vực giải trí, khiến diện tích sử dụng và chi phí đầu tư tăng lên.
Thay vào đó, chủ đầu tư có thể thiết kế căn hộ với diện tích vừa đủ, tập trung vào những nhu cầu sinh hoạt thiết yếu, đồng thời chuyển một số chức năng như tiếp khách, làm việc, giao lưu và giải trí sang không gian sử dụng chung của khu đô thị. Cư dân có thể tiếp cận các tiện ích này và chi trả theo mức độ sử dụng, thay vì phải sở hữu diện tích riêng cho tất cả các chức năng.
“Cách tiếp cận này vừa giúp giảm diện tích căn hộ, vừa duy trì chất lượng sống thông qua hệ thống tiện ích chung. Bài toán giá nhà vì vậy cần được giải quyết bằng tư duy tổng thể, kết hợp giữa vị trí, kết nối giao thông, cơ hội việc làm, dịch vụ và thiết kế sản phẩm”, ông Sơn nhấn mạnh.
