Khách hàng chọn mua căn hộ tại một dự án ở khu Nam TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn.
“Sóng ngầm” thị trường thứ cấp
Liên tục thời gian gần đây, dự án Vinhomes Grand Park tại quận 9 cũ, TP.HCM chứng kiến nhiều nhà đầu tư đổ xô tìm mua căn hộ tại đây, khiến giá tăng nhanh trong thời gian ngắn.
Anh Vũ - một cư dân sinh sống tại dự án, cũng là môi giới bất động sản khu vực này cho hay, chỉ vài tháng trở lại đây, giá căn hộ Vinhomes Grand Park tăng nhiều hơn mức tăng trong gần 5 năm qua. Cụ thể, căn hộ 2 phòng ngủ vào thời điểm đầu tháng 9/2025 được giao dịch với mức giá chưa đến 40 triệu đồng/m2, nay tăng lên 50 triệu đồng/m2.
“Không phải ngẫu nhiên gần đây có nhiều người tìm mua căn hộ Vinhomes Grand Park, bởi dù giá đã tăng so với giá gốc, song đây là dự án căn hộ hiếm hoi ở TP.HCM có giá bán khoảng 50 triệu đồng/m2, trong khi nhiều dự án ở các khu vực xa trung tâm tại Bình Dương đều có giá tương tự”, ông Vũ nói và cho biết thêm, ngoài giá “mềm”, dự án này còn có lợi thế về kết nối hạ tầng như đường Vành đai 3 đi ngang qua, đặc biệt là khu đô thị này đã hình thành cư dân sinh sống khá đông đảo.
Không chỉ Vinhomes Grand Park, trong vài tháng qua, giá bán tại nhiều dự án căn hộ thứ cấp khác ở TP.HCM cũng tăng mạnh, nhất là những dự án được gỡ vướng thủ tục để cấp sổ hồng, mà The Sun Avenue (phường Bình Trưng) là một ví dụ.
Ông Phạm Hùng - một cư dân tại The Sun Avenue cho biết, năm ngoái, có người trả 4,4 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ (80 m2) ông đang sở hữu nhưng không bán, hiện tăng lên gần 7 tỷ đồng, lý do chính xuất phát từ thông tin dự án sắp hoàn tất cấp sổ hồng.
Một số dự án khác có giá khởi điểm thấp hơn, nhưng vừa hoàn thiện pháp lý cũng tăng giá đáng kể là dự án Sài Gòn Gateway (đường Võ Nguyên Giáp, phường Tăng Nhơn Phú) từ mức 30-35 triệu đồng/m2 năm ngoái tăng lên 50-55 triệu đồng/m2 hiện tại.
Kế bên là dự án Centum Wealth hiện có giá 60 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với lần đầu tiên mở bán. Dự án Moonlight Residences hiện có giá 65 triệu đồng/m2, tăng hơn gấp đôi so với lúc mở bán…
Tương tự, thị trường căn hộ Bình Dương cũng chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh sau khi sáp nhập vào TP.HCM. Các dự án chung cư cũ vốn có thanh khoản chậm, nay được rao bán với mức giá cao hơn 20-30% so với đầu năm.
Tại TP. Dĩ An và TP. Thuận An, nay thuộc TP HCM, giá căn hộ phổ biến từ 45-60 triệu đồng/m2, tăng trung bình 5-7 triệu đồng/m2 so với trước sáp nhập. Nhiều dự án đã bàn giao 3-5 năm được môi giới quảng bá là “đã vào trung tâm TP.HCM” nên thu hút người mua.
Cụ thể, 2 dự án chung cư Him Lam Phú Đông và Phú Đông Premier mở bán trong giai đoạn 2016-2018 với giá 18-23 triệu đồng/m2, hiện giá sang tay là 48-50 triệu đồng/m2, tăng 2-3 lần.
Dự án Phú Đông Sky Garden mở bán năm 2022 giá 38 triệu đồng/m2, hiện chuyển nhượng tầm 55 triệu đồng/m2. Dòng sản phẩm được cho là thuộc phân khúc thấp cấp của Bcons Group như Bcons Green View, Bcons City và Bcons Miền Đông cũng sang tay với giá tăng 18-25% trong vài tháng qua, dao động từ 40-51 triệu đồng/m2...
Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà liền thổ cũng âm thầm tăng giá khá mạnh. Với nhà liền thổ ở các khu đô thị bài bản nằm gần trung tâm lần đầu tiên ghi nhận nhiều dự án, sản phẩm có giá bán đạt cả tỷ đồng mỗi mét vuông, còn giá giao dịch trung bình trong quý III/2025 đạt khoảng 303 triệu đồng/m2, theo CBRE Việt Nam.
Với sản phẩm nhà phố trong các khu dân cư hiện hữu, ông La Cẩm Nam - Tổng giám đốc Công ty An Phúc Lộc - doanh nghiệp chuyên đầu tư mảng nhà phố cho biết, giá nhà mặt phố hầu hết các tuyến đường đều vượt 100 triệu đồng/m2, nhà trong hẻm cũng dao động từ 60-80 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
Không có lý do nào để giá giảm
Lý giải cho câu chuyện vì sao thị trường TP.HCM không ngừng tăng giá, các chuyên gia cho rằng, mấu chốt đầu tiên phải kể đến là từ thực tế cung - cầu. Sau nhiều năm bị ngưng trệ, nhiều dự án tại TP.HCM được “cởi trói” thủ tục.
Tuy nhiên, các dự án mới, trong đó hầu hết thuộc phân khúc cao cấp được công bố ra thị trường gây hết ngạc nhiên này đến ngạc nhiên khác.
Gần như tất các các dự án căn hộ mới tại TP.HCM mở bán từ đầu năm đến nay đều có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 và giá các đợt mở bán tiếp theo đều có biên độ tăng mạnh. Lý do giá tăng cao, theo lý giải của các chủ đầu tư là chi phí bị “đội” cao.
 |
Dự án Vinhomes Grand Park. Ảnh: Lê Toàn. |
Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM nhấn mạnh, trong bối cảnh hiện tại, khó có thể trông đợi giá nhà giảm, đặc biệt là dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội.
“Như chúng ta thấy, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, trong khi để làm được dự án lúc này quá khó khăn, một phần do khó tìm được quỹ đất sạch đủ lớn ở khu vực nội đô để phát triển dự án, phần khác do thủ tục khó khăn kéo dài, các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao. Bởi vậy, trong ngắn hạn, giá nhà không những không thể giảm, mà sẽ còn tăng tiếp”, vị này nói.
Ông Dương Minh Tiến - Phó tổng giám đốc Công ty Bất động sản DKRS, doanh nghiệp chuyên đầu tư, phân phối thị trường căn hộ cũng cho hay, không tìm ra được lý do để giá nhà ở TP.HCM có thể giảm ở thời điểm này.
“Cách đây chừng 5 năm, tại TP. Thủ Đức cũ, có nhiều dự án căn hộ với mức giá trung bình chỉ từ 30-35 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại không thể tìm thấy một dự án căn hộ mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2, còn phân khúc giá trung bình gần như ‘tuyệt chủng’. Tương tự, tại Bình Dương, vài năm trước, giá bán căn hộ trung bình từ 20-25 triệu đồng/m2, nay hầu hết đều trên 40 triệu đồng/m2”, ông Tiến nói và chia sẻ thêm rằng, một số dự án gần đây có giá bán “mềm” hơn so với mặt bằng chung là do dự án đã có từ trước, đã đóng xong tiền sử dụng đất. Còn với dự án mới, khả năng sẽ còn tiếp tục tăng giá do hầu hết các chi phí đầu vào đều tăng mạnh.
Theo phân tích của Savills Việt Nam, nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà liên tục đi lên xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn cung, vướng mắc pháp lý kéo dài, chi phí đất và chi phí phát triển dự án tăng cao.
Do đó, chủ đầu tư thường tập trung vào phân khúc cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, dẫn đến lệch pha cung - cầu. Người mua chủ lực trên thị trường hiện nay vẫn là nhóm có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn, chứ không hoàn toàn đến từ hoạt động đầu cơ ngắn hạn.
Vì vậy, thay vì siết chặt bằng công cụ tín dụng, các chính sách cần tập trung vào giải quyết tận gốc vấn đề cung - cầu bằng cách khơi thông nguồn cung như cải cách thủ tục phê duyệt dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai, tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án đang bị đình trệ thông qua cơ chế đặc thù. Khi nguồn cung được bổ sung và đa dạng hơn, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, giá nhà sẽ dần ổn định.
