Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất thay đổi cách tiếp cận đối với điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Theo đó, Luật chỉ quy định các nguyên tắc và nội dung mang tính ổn định, có giá trị lâu dài. Ảnh: TT
Trong trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết các quy định hiện hành về hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã góp phần tăng cường kiểm soát, hạn chế các rủi ro cho người mua và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án.
Việc cho phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai đã tạo ra một kênh huy động vốn quan trọng cho các chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án bất động sản, đồng thời góp phần thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án và tăng nguồn cung sản phẩm cho thị trường.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận các quy định hiện hành chưa bao quát hết sự đa dạng của các loại hình bất động sản thực tế. Cụ thể, còn tồn tại sự dẫn chiếu chồng chéo về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; chưa quy định rõ về xác định xây dựng xong phần móng của công trình, nhất là công trình cao tầng áp dụng các biện pháp thi công như topdown.
Việc xác định quyền sử dụng đất chung, riêng khi bán công trình gắn liền với đất còn chưa rõ ràng. Đồng thời thiếu chế tài đủ mạnh để ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư huy động vốn trái phép thông qua hình thức đặt cọc, hứa mua hứa bán vẫn diễn ra phổ biến và khó kiểm soát.
Một điểm nghẽn khác là chưa có quy định chi tiết về điều kiện bàn giao nhà ở, công trình xây dựng. Trên thực tế, nhiều dự án dù đã hoàn thành các hạng mục đủ điều kiện bàn giao từng phần nhưng vẫn phát sinh vướng mắc do yêu cầu phải hoàn thiện toàn bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của cả dự án. Điều này kéo theo tranh chấp giữa chủ đầu tư, khách hàng và cơ quan quản lý, đồng thời ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận cho người mua.
Do vậy, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất thay đổi cách tiếp cận đối với điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Theo đó, Luật chỉ quy định các nguyên tắc và nội dung mang tính ổn định, có giá trị lâu dài; các nội dung quản lý cụ thể, cần điều chỉnh linh hoạt hoặc phát sinh trong thực tiễn được giao Chính phủ quy định chi tiết tại Nghị định.
So với Luật hiện hành, dự thảo đã lược bỏ việc liệt kê chi tiết từng loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và hồ sơ xây dựng, thay bằng quy định khái quát chủ đầu tư phải có giấy tờ về đất đai và xây dựng theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
Dự thảo cũng tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư phải thông báo với cơ quan chuyên môn về kinh doanh bất động sản thuộc UBND cấp tỉnh trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, không đưa vào quy định trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, cơ quan quản lý phải kiểm tra và trả lời bằng văn bản về việc dự án có đủ điều kiện mở bán.
Theo TS Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch Thường trực kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, mặc dù pháp luật quy định trong thời hạn 15 ngày, song thời gian xử lý thực tế có thể lâu hơn.
Nguyên nhân là sau khi chủ đầu tư nộp hồ sơ, quá trình giải quyết không chỉ dừng ở việc kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ mà còn phát sinh nhiều bước xác minh, kiểm tra thực địa và lấy ý kiến của nhiều cơ quan.
Ngoài việc kiểm tra nghiệm thu phần móng, Sở Xây dựng còn phải lấy ý kiến nhiều phòng chuyên môn và các đơn vị liên quan như cơ quan quản lý đất đai, chính quyền địa phương, văn phòng đăng ký đất đai… Sau khi tập hợp đầy đủ ý kiến, chuyên viên thụ lý Phòng Phát triển đô thị tổng hợp trình lãnh đạo Sở phê duyệt.
TS. Đỗ Thị Loan cho rằng hiện có bốn điểm nghẽn lớn trong thủ tục xác nhận đủ điều kiện mở bán. Đầu tiên là thủ tục kiểm tra nghiệm thu phần móng còn nhiều bước, làm tăng thời gian và chi phí tuân thủ.
Thứ hai là việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai ở nhiều dự án vẫn kéo dài, trở thành nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp chưa thể hoàn tất thủ tục mở bán. Bà Loan kiến nghị nghiên cứu cơ chế cho phép doanh nghiệp tạm nộp tiền sử dụng đất tương tự mô hình đang áp dụng tại Hà Nội nhằm tránh đình trệ dự án.
Điểm nghẽn thứ ba là cơ chế xác minh liên ngành. Hiện nhiều nội dung phải lấy ý kiến đồng thời từ nhiều cơ quan nhưng chưa có quy định đủ chặt về trách nhiệm và thời hạn phản hồi, khiến hồ sơ bị kéo dài nhưng không tạo thêm giá trị quản lý tương xứng.
Cuối cùng, doanh nghiệp vẫn phải tự theo dõi, đôn đốc các đơn vị liên quan trong quá trình xử lý hồ sơ. Theo bà Loan, không ít trường hợp hồ sơ hết thời hạn phải rút về bổ sung hoặc nộp lại từ đầu, làm tăng chi phí và kéo dài thời gian đưa sản phẩm ra thị trường.
Từ thực tế này, bà Loan kiến nghị hoàn thiện cơ chế xác nhận đủ điều kiện mở bán theo hướng chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm.
Theo đó, cơ quan quản lý chỉ kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ và tiếp nhận cam kết chịu trách nhiệm của chủ đầu tư về tính chính xác của các tài liệu đã nộp. Việc thanh tra, kiểm tra sẽ được thực hiện sau khi dự án đưa sản phẩm ra thị trường, đồng thời áp dụng chế tài đủ mạnh đối với các trường hợp kê khai không trung thực hoặc huy động vốn trái quy định.
