Từ dự án bất động sản đến hệ sinh thái đô thị
Sau khoảng một thập kỷ, khi những đô thị rộng hàng trăm héc-ta bùng nổ, thị trường bất động sản bước vào một đợt “chuyển mình” mới với quy mô dự án và tổng vốn đầu tư lớn gấp nhiều lần.
Tại Việt Nam, những siêu dự án đô thị quy mô hàng nghìn héc-ta xuất hiện ngày một nhiều, có thể kể đến như Khu đô thị thể thao Olympic ở Hà Nội với hơn 16.000 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 925.000 tỷ đồng; Khu đô thị lấn biển Cần Giờ khoảng 2.870 ha, tổng vốn đầu tư hơn 260.000 tỷ đồng; Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh hơn 4.100 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 165.104 tỷ đồng…
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhìn nhận, với những dự án quy mô hàng nghìn héc-ta, bài toán không còn đơn thuần là có quỹ đất, mà là năng lực triển khai thành một khu đô thị vận hành hiệu quả.
Tuy vậy, “về đích” ở đây không nên chỉ được hiểu là bàn giao đúng tiến độ. Một dự án chỉ thực sự thành công khi thu hút được cư dân về ở, hình thành nên cộng đồng và duy trì được chất lượng vận hành.
Theo đại diện Avison Young Việt Nam, 3 yếu tố cốt lõi là năng lực tài chính, năng lực xây dựng và năng lực quản trị dự án, trong đó quản trị dòng tiền và rủi ro là yếu tố đặc biệt quan trọng trong bối cảnh chi phí tài chính và lãi vay còn cao như hiện nay.
Vì vậy, ngay từ đầu, chủ đầu tư phải tính đến kết nối giao thông, hệ thống tiện ích, dịch vụ thiết yếu, không gian công cộng, các hoạt động tạo lập và gắn kết cộng đồng. Đây là những yếu tố quyết định khả năng thu hút cư dân và giá trị tài sản trong dài hạn của dự án.
Cùng góc nhìn, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao kiêm Trưởng Bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, “quy mô lớn” không có nghĩa là “hiệu quả cao”. Khi dự án tăng từ vài trăm lên hàng nghìn héc-ta, bài toán đã chuyển từ “phát triển một dự án bất động sản” sang “xây dựng một hệ sinh thái đô thị”. Với quy mô lớn như vậy, quy hoạch đô thị phải được chuẩn bị thật kỹ trước khi triển khai.
“Bước chuyển” tư duy
Để phát triển siêu đô thị, theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, có một số vấn đề quan trọng cần lưu ý: Quy hoạch tổng thể nên được làm tốt ngay từ giai đoạn đầu; hạ tầng phải được triển khai trước hoặc cùng với tốc độ phát triển dân cư; phân kỳ theo từng giai đoạn phát triển; năng lực tài chính phải đáp ứng phù hợp với vòng đời phát triển dự án; nhân sự và năng lực quản trị thực thi.
| |
Dự án Khu đô thị thể thao Olympic Hà Nội, với điểm nhấn là sân vận động Vinfast, đang được gấp rút xây dựng. Ảnh: Dũng Minh, |
Cụ thể, các nhà phát triển dự án cần xác định được rằng, đô thị sẽ phục vụ cho bao nhiêu con người sinh sống, họ làm việc ở đâu, di chuyển như thế nào và bằng phương tiện gì, thực phẩm mua ở đâu, trẻ em sẽ học ở đâu, chăm sóc sức khỏe ở đâu và sử dụng không gian công cộng như thế nào? Có thể hiểu là một đại đô thị muốn thành công phải có sự cân bằng giữa nhà ở - việc làm - giao thông kết nối - trường học - chăm sóc sức khỏe - thương mại bán lẻ - vui chơi giải trí - mảng xanh.
Bà Ngọc cho rằng, nếu xây nhà nhanh hơn khả năng phát triển giao thông, trường học, y tế và tiện ích, dự án có thể bán được sản phẩm nhưng chưa chắc tạo ra một đô thị đáng sống. Chính sách hiện nay cũng nhấn mạnh việc phát triển nhà ở phải gắn với hạ tầng kỹ thuật và các dịch vụ xã hội tương ứng.
Cũng theo đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam, đối với những dự án quy mô hàng nghìn héc-ta, không thể triển khai toàn bộ dự án cùng một lúc, mà cần phân chia phù hợp và có sự tiếp nối cho từng giai đoạn: Giai đoạn 1 cần triển khai những hạng mục gì để tạo động lực thực hiện giai đoạn 2? Triển khai hạng mục dân cư và tạo lập dòng tiền như thế nào ở giai đoạn 2 để tạo động lực cho giai đoạn 3 và các giai đoạn kế tiếp? Mỗi giai đoạn phải có mức độ hoàn chỉnh nhất định về hạ tầng và tiện ích, thay vì chỉ tập trung hoàn thành các sản phẩm để bán.
Bên cạnh đó, với quy mô siêu đô thị phục vụ đa thế hệ, chủ đầu tư cần cân nhắc đến phân kỳ phát triển từng dòng sản phẩm khác nhau và ở nhiều phân khúc để có thể phù hợp với nhiều đối tượng sử dụng, nhiều thế hệ khác nhau với đa dạng các nhu cầu. Tổng thời gian phát triển một siêu đô thị cũng sẽ phải tính từ vài chục năm trở lên.
“Dự án càng lớn thì thời gian thu hồi vốn càng dài và rủi ro dòng tiền càng lớn. Bởi vậy, chủ đầu tư phải xây dựng được cấu trúc vốn đủ sức chịu đựng trong trường hợp tốc độ bán hàng chậm hơn kỳ vọng hoặc thị trường khó khăn”, bà Ngọc nói và chia sẻ thêm rằng, trong các yếu tố quan trọng nêu trên, nhân sự và năng lực quản trị thực thi thường được đánh giá thấp hơn. Tuy nhiên, với một siêu dự án, bên cạnh bài toán tài chính còn là bài toán giải phóng mặt bằng, pháp lý, quy hoạch, hạ tầng, xây dựng, bán hàng, vận hành và quản trị cộng đồng cư dân.
Thực tế là với các dự án đô thị quy mô lớn, chỉ riêng bài toán tái định cư và chuẩn bị quỹ đất cũng có thể trở thành “nút thắt” tiến độ.
Các cơ quan quản lý gần đây cũng nhấn mạnh việc phải chuẩn bị quỹ nhà tái định cư phù hợp và đồng bộ để đẩy nhanh các dự án tái phát triển đô thị. Do đó, lợi thế cạnh tranh trong chu kỳ mới sẽ không đơn thuần là “ai có nhiều đất hơn”, mà là “ai có khả năng biến quỹ đất thành một đô thị vận hành hiệu quả”.
Theo đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam, một dự án đô thị quy mô vài nghìn héc-ta nhưng quy hoạch thiếu đồng bộ, hạ tầng không theo kịp tốc độ phát triển dự án và không tạo được cộng đồng cư dân thì giá trị thực tế có thể thấp hơn nhiều so với một dự án vài trăm héc-ta nhưng được quy hoạch tốt, kết nối tốt, tiện ích đầy đủ và hình thành được một đô thị sống thực sự.
“Xu hướng thị trường bất động sản đang dần chuyển từ cuộc chơi của quỹ đất sang năng lực phát triển đô thị. Chính vì vậy, các yếu tố quy hoạch đô thị, quy hoạch hạ tầng và phân kỳ phát triển sẽ quan trọng không kém năng lực tài chính của chủ đầu tư.
Những dự án lớn đang được quy hoạch hiện nay ngày càng gắn với câu chuyện tái cấu trúc không gian đô thị, giao thông và các hành lang phát triển dài hạn, thay vì chỉ tạo thêm nguồn cung nhà ở đơn thuần”, bà Ngọc nói.