Tại những đô thị lớn, nhu cầu căn hộ luôn rất cao. Ảnh: Dũng Minh.
Bước vào giai đoạn điều chỉnh
Thị trường căn hộ sau giai đoạn hưng phấn kéo dài bước đầu đi vào điều chỉnh. Nguồn cung dồi dào, áp lực lãi suất cả trong hiện tại và tương lai (với người mua mới và người đã mua nhà nhưng hết thời gian hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư) đang tạo nên nhiều sức ép hơn.
“Nhìn lại diễn biến thời gian qua, có thể khái quát thị trường căn hộ bằng cụm từ: Tăng trưởng bề nổi, rủi ro chìm dưới đáy tồn kho”, đại diện BHS Property nói và phân tích thêm, nhìn bề ngoài, thị trường có vẻ ổn định nhờ tỷ lệ hấp thụ giao dịch mới vẫn cao, nhưng thực chất là hấp thụ có chọn lọc tại phân khúc cao cấp, trong khi tồn kho tích lũy và áp lực giảm giá tại thị trường thứ cấp đang âm thầm lớn dần.
Đưa ra dự báo những tháng cuối năm 2026, đại diện BHS Property cho rằng, nguồn cung căn hộ sẽ còn tăng mạnh trên diện rộng, tập trung tại các dự án quy mô lớn.
Tuy nhiên, thanh khoản đang cho thấy sự suy yếu do lãi suất vay mua nhà tăng cao, khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trì hoãn quyết định.
Mặt bằng giá sơ cấp danh nghĩa tiếp tục đi lên do cơ cấu nguồn cung nghiêng về phân khúc hạng sang và hạng A, nhưng giá trị thực nộp cho chủ đầu tư (sau khi trừ chiết khấu, quà tặng) bắt đầu có sự điều chỉnh và rải rác có hiện tượng cắt lỗ ở thị trường thứ cấp.
“Sáu tháng cuối năm nhiều khả năng thị trường nhà ở cao tầng bước vào giai đoạn điều chỉnh giá thực chất. Các chủ đầu tư sẽ buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, tăng cường khuyến mãi/ân hạn lãi suất để giải phóng tồn kho, thay vì giữ giá cao chờ thị trường tự phục hồi”, đại diện BHS Group nói.
Thời điểm có thể cân nhắc xuống tiền?
Trao đổi với các thành viên thị trường, điểm chung Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được là hầu hết đều đánh giá vị thế phân khúc căn hộ hiện không còn quá tốt như giai đoạn 2024-2025.
Do đó, câu hỏi được quan tâm lúc này là căn hộ có còn đủ sức hấp dẫn dòng tiền? Nếu chọn đầu tư vào sản phẩm này, tiêu chí lựa chọn là gì để đó thực sự là tài sản sinh lời và an toàn cho dòng vốn?
Trả lời câu hỏi này, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, hiện có nhiều lựa chọn hơn cho người mua, nhưng chưa thể gọi là “thời điểm thuận lợi” với tất cả.
Với người mua ở thực, đây là thời điểm có thể cân nhắc xuống tiền nếu có vốn tích lũy tốt, giảm tỷ lệ vay và tận dụng được các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư như ân hạn gốc, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán..., hoặc có thể tìm kiếm cơ hội mua lại sản phẩm với giá phù hợp từ những chủ sở hữu thứ cấp đang chịu áp lực tài chính.
Với nhà đầu tư, nên duy trì mục tiêu đầu tư dài hạn, ưu tiên tài sản có giá trị sử dụng và mang lại dòng tiền, thay vì kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn.
Tuy vậy, đại diện Avison Young Việt Nam cũng nhấn mạnh, không phải căn hộ nào cũng là tài sản tốt. Nhà đầu tư cần tính toán kỹ thu nhập từ hoạt động cho thuê so với chi phí vay và vận hành, tỷ suất lợi nhuận cho thuê (rental yield) so với mặt bằng chung, cũng như khả năng thanh khoản khi cần bán.
Nói cách khác, nhà đầu tư nên lựa chọn căn hộ dựa trên giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Cũng theo đại diện Avison Young Việt Nam, ngoài mức giá, cần xem xét kỹ chất lượng xây dựng, uy tín và năng lực của chủ đầu tư, tiến độ triển khai, pháp lý dự án, hệ thống tiện ích, khả năng kết nối hạ tầng và đặc biệt, tính đáng sống và không gian xanh ngày càng trở thành yếu tố quan trọng, bởi một dự án tốt không chỉ bán được hàng mà còn phải thu hút cư dân về ở, hình thành cộng đồng và duy trì chất lượng sống lâu dài.
Đây là những tiêu chí không chỉ dành cho người mua nhà để ở, mà còn cả đầu tư vì nó sẽ quyết định tiềm năng cho thuê, thanh khoản khi bán lại, so sánh hiệu suất giữa các dự án trong cùng phân khúc hay khu vực…
Nếu mua đúng sản phẩm, đúng giá trị và sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý, căn hộ vẫn có thể là một kênh tích sản dài hạn đáng cân nhắc.
“Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, chúng ta đang chứng kiến sự dịch chuyển khá rõ trên thị trường căn hộ từ tư duy ‘mua chờ tăng giá’ sang ‘mua tài sản có khả năng tạo ra giá trị thật’. Vì vậy, người mua nên đặt câu hỏi không chỉ là ‘tài sản này có thể tăng giá bao nhiêu?’, mà quan trọng hơn là ‘tài sản này đang tạo ra giá trị gì, vận hành ra sao và ai sẽ có nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng nó trong tương lai?’. Nếu mua đúng sản phẩm, đúng giá trị và sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý, căn hộ vẫn có thể là một kênh tích sản dài hạn đáng cân nhắc”, ông David Jackson nói.
Đề cao giá trị thực
Đưa ra lời khuyên, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao kiêm Trưởng Bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, quyết định mua nhà lúc này nên được cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên mục đích cụ thể và tình hình tài chính thực tế của người mua.
Đối với người mua nhà để ở, nên tính toán cẩn thận khả năng trả nợ vì áp lực tài chính dài hạn có thể gây nhiều rủi ro.
Đối với nhà đầu tư, thị trường hiện tại đặt ra nhiều thách thức nên cần có cái nhìn thực tế về tiềm năng tăng giá, khả năng tạo ra dòng tiền, tính thanh khoản của tài sản so với lãi suất vay và những rủi ro tiềm ẩn.
Lợi suất cho thuê nhà ở trung bình chỉ ở mức 3-5%/năm, tương phản sâu sắc với lãi suất vay cao hiện nay (từ 6,5-10%/năm trong thời gian đầu, hết ưu đãi tăng lên khoảng 12-14%/năm).
Tình hình cạnh tranh gay gắt trên thị trường càng làm giảm dư địa tăng giá và tính thanh khoản khiến quyết định đầu tư lúc này càng đòi hỏi những tính toán kỹ lưỡng, hạn chế thấp nhất sử dụng đòn bẩy tài chính.
Theo bà Ngọc, nếu đầu tư vào căn hộ trong hiện tại, nhà đầu tư cần đặc biệt đề cao yếu tố pháp lý. Đây phải là điều kiện tiên quyết, không nên đánh đổi pháp lý lấy mức giá rẻ hay kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn.
Kế đến là vị trí và khả năng kết nối hạ tầng. Người mua không chỉ nhìn vào khoảng cách trên bản đồ, mà phải xem khả năng kết nối thực tế với khu vực trung tâm, nơi làm việc, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và giao thông công cộng. Đây là yếu tố quyết định chất lượng cuộc sống và tính thanh khoản cho sản phẩm.
Chất lượng quy hoạch toàn khu là vấn đề tiếp theo cần được lưu ý. Với các đại đô thị, cần nhìn toàn bộ hệ sinh thái chứ không chỉ riêng căn nhà, bao gồm mật độ xây dựng, trường học, y tế, thương mại, công viên, giao thông nội khu và khả năng hình thành cộng đồng cư dân…
Một yếu tố quan trọng khác là giá trị sử dụng và tính thanh khoản. Một sản phẩm tốt phải có nhu cầu ở thực và có thể tìm được người mua hoặc người thuê tiếp theo. Cuối cùng là năng lực chủ đầu tư - đặc biệt với các dự án lớn, cần đánh giá năng lực tài chính, khả năng triển khai, lịch sử bàn giao và khả năng phát triển đồng bộ hạ tầng.
Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, căn hộ chỉ thật sự hấp dẫn và trở thành tài sản có giá trị khi hội tụ các yếu tố sau: Giá trị sử dụng thực (có người muốn ở); tính khan hiếm tương đối (vị trí, và khả năng kết nối giao thông thuận tiện, chất lượng, thiết kế, tiện ích… tạo ra lợi thế mà nguồn cung mới khó thay thế); khả năng giữ giá trị theo thời gian (phụ thuộc vào chất lượng xây dựng, quản lý vận hành, quy hoạch và sự phát triển của khu vực).
“Một căn hộ có người ở thực và được đặt trong một khu đô thị có hạ tầng - dịch vụ đầy đủ thì đó là một tài sản có giá trị kinh tế thực, thay vì đơn thuần là một tài sản được mua với kỳ vọng bán lại với giá cao hơn”, bà Ngọc nói.
