Đến cuối quý II/2026, tổng diện tích cho thuê thuần nhà xưởng xây sẵn khu vực phía Nam đạt 6,85 triệu m2. Ảnh: Lê Toàn.
Từ “có đất” đến “sẵn sàng vận hành”
“Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là một trong những thay đổi chính sách có tác động sâu rộng nhất đối với lĩnh vực bất động sản công nghiệp kể từ làn sóng mở cửa thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài đầu tiên của Việt Nam”.
Đó là nhận định của ông Gene King - Giám đốc Đầu tư, BW Industrial Development trong bối cảnh dòng vốn FDI vào Việt Nam đang có sự thay đổi rõ rệt về chất, khi ngày càng chuyển dịch mạnh hơn vào các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như điện tử, bán dẫn, hạ tầng trí tuệ nhân tạo (AI) và sản xuất công nghệ cao.
Sự thay đổi này đang tác động trực tiếp đến nhu cầu bất động sản công nghiệp, đặc biệt với nhà xưởng xây sẵn. Tại BW Industrial Development, ông Gene King cho biết, các ngành có giá trị gia tăng cao hiện chiếm gần một nửa diện tích nhà xưởng xây sẵn đã cho thuê. Bên cạnh đó, nhu cầu từ các doanh nghiệp sản xuất trong nước tham gia vào chuỗi cung ứng toàn cầu cũng ngày một lớn.
Điều đáng chú ý là khi nhóm khách thuê thay đổi, tiêu chí lựa chọn mặt bằng sản xuất cũng thay đổi theo. Một khu công nghiệp có quỹ đất không còn đồng nghĩa với việc đã sẵn sàng đón dòng vốn đầu tư.
Theo chuyên gia BW Industrial Development, năng lực cạnh tranh dài hạn của bất động sản công nghiệp không chỉ nằm ở hạ tầng hiện hữu, mà còn phụ thuộc vào nguồn điện ổn định, mạng lưới nhà cung cấp, nguồn nhân lực và khả năng triển khai các dự án hạ tầng đúng tiến độ.
Đây cũng là cách tiếp cận được phản ánh ở cấp độ chính sách. Nghị quyết số 10-NQ/TW đã gắn mục tiêu thu hút FDI với nâng cấp hệ thống hạ tầng, phát triển kinh tế xanh, kinh tế số và tăng cường liên kết với khu vực doanh nghiệp trong nước. Khi định hướng thu hút vốn chuyển từ số lượng sang chất lượng, yêu cầu đối với hạ tầng phục vụ sản xuất cũng trở nên cao hơn.
Trong bối cảnh đó, nhà xưởng xây sẵn đang sở hữu một lợi thế đáng kể. Thay vì phải dành thêm thời gian cho quá trình xây dựng nhà máy, khách thuê có thể nhanh chóng đưa hoạt động sản xuất vào vận hành, đồng thời giảm chi phí đầu tư ban đầu và linh hoạt hơn trong việc mở rộng hoặc điều chỉnh quy mô. Đặc biệt, với những doanh nghiệp đang cân nhắc đầu tư vào Việt Nam trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, tốc độ triển khai dự án có thể trở thành một phần quan trọng trong bài toán lựa chọn địa điểm.
“Cách các doanh nghiệp toàn cầu nhìn nhận Việt Nam đã thay đổi đáng kể trong khoảng một thập niên qua”, ông Will Trần - Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng tại Việt Nam, Công ty tư vấn Bất động sản toàn cầu Jones Lang LaSalle (JLL) nói và cho biết thêm, nếu như trước đây chi phí lao động và giá thuê đất thường nằm ở nhóm tiêu chí đầu tiên, thì nay khách thuê quan tâm nhiều hơn đến khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng, chất lượng hạ tầng, khả năng tiếp cận thị trường và triển vọng phát triển dài hạn.
Sự thay đổi trong cách lựa chọn địa điểm cũng thể hiện rõ ở những câu hỏi mà các tập đoàn sản xuất quốc tế đặt ra. Theo ông Will Trần, các cuộc trao đổi trước đây thường bắt đầu bằng câu chuyện chi phí lao động và giá thuê đất, còn hiện nay là “liệu địa điểm đó có thể hỗ trợ doanh nghiệp của họ trong 10 năm hay 20 năm tới hay không”.
“Nghe có vẻ là một thay đổi nhỏ, nhưng thực tế nó làm thay đổi hoàn toàn cách các nhà đầu tư đánh giá một thị trường”, ông Will Trần cho hay.
Cuộc đua chuyển sang “chất lượng và tốc độ”
Sự thay đổi về nhu cầu đang diễn ra trong một thị trường có mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các trung tâm công nghiệp phía Nam.
Dữ liệu quý II/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy, thị trường nhà xưởng xây sẵn ghi nhận thêm 56.000 m2 diện tích cho thuê mới tại Tây Ninh trong quý, nâng tổng nguồn cung hiện hữu toàn khu vực lên 6,85 triệu m2 diện tích cho thuê thuần.
Cushman & Wakefield dự báo, trong giai đoạn 2026-2028, khu vực phía Nam sẽ bổ sung khoảng 1,1 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn, trong đó TP.HCM chiếm 65%, Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%.
Đáng chú ý, hoạt động cho thuê tiếp tục duy trì ổn định với tỷ lệ lấp đầy cao: Đồng Nai đạt 94,3%, Tây Ninh đạt 93,7% và TP.HCM đạt 89,7%. Trong đó, Tây Ninh đang nổi lên như một “điểm nóng” mới khi tỷ lệ lấp đầy tăng 10% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn mức tăng 5% của TP.HCM và 4% của Đồng Nai.
Diễn biến trên cho thấy nhu cầu công nghiệp đang tiếp tục mở rộng ra ngoài các trung tâm truyền thống, đồng thời phản ánh quá trình tái cấu trúc không gian sản xuất của khu vực phía Nam.
Sự phân hóa còn thể hiện ở cả giá thuê. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn bình quân toàn thị trường hiện đạt khoảng 4,9 USD/m2/tháng, tăng 2,5% so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM ghi nhận giá thuê cao nhất với 5,1 USD/m2/tháng, trong khi Đồng Nai ở mức 4,9 USD/m2/tháng và Tây Ninh khoảng 4,6 USD/m2/tháng.
Tuy nhiên, cạnh tranh về giá thuê có thể không còn là yếu tố quyết định trong dài hạn. Theo ông Will Trần, nguồn nhân lực trở thành một biến số quan trọng. Doanh nghiệp không chỉ quan tâm số lượng lao động, mà còn xem xét khả năng tuyển dụng, năng suất, tỷ lệ biến động nhân sự và khả năng tiếp cận lao động kỹ thuật.
Nguồn năng lượng cũng được đặt ở vị trí cao hơn, đặc biệt với các ngành điện tử, bán dẫn và trung tâm dữ liệu. Nguồn điện ổn định từ chỗ là một lợi thế đang dần trở thành điều kiện tiên quyết, trong khi khả năng tiếp cận năng lượng tái tạo ngày càng được chú ý bởi yêu cầu ESG của các tập đoàn toàn cầu.
Đây cũng là lý do cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư khu công nghiệp đang chuyển dần từ mở rộng diện tích sang nâng cấp chất lượng sản phẩm.
Ông Gene King cho biết, BW Industrial Development hiện có quỹ đất công nghiệp gần 200 ha trên toàn quốc sẵn sàng phát triển dự án và đang tăng cường nguồn lực tài chính thông qua các quan hệ hợp tác, trong đó có liên doanh trị giá 120 triệu USD, nhằm đáp ứng nhu cầu từ các ngành điện tử, ô tô và những lĩnh vực có giá trị cao.
Ngoài ra, BW Industrial Development tiếp tục phát triển các cơ sở có tiêu chuẩn kỹ thuật cao, linh hoạt và tích hợp ESG ngay từ khâu thiết kế.
Các tiêu chí bao gồm khả năng đáp ứng tiêu chuẩn LEED, điện mặt trời áp mái và mô hình nhà kho, nhà xưởng đa tầng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; chủ động chuẩn bị hạ tầng năng lượng thông qua các biên bản ghi nhớ với BV Power và VSSES, hướng tới khả năng cung cấp nguồn điện có thể mở rộng cho các trung tâm dữ liệu quy mô lớn và doanh nghiệp công nghệ cao.
Nhìn từ phía nguồn cung, thị trường bất động sản công nghiệp đang chuẩn bị cho một chu kỳ mở rộng mới. Cushman & Wakefield dự báo, trong giai đoạn 2026-2028, khu vực phía Nam sẽ bổ sung khoảng 1,1 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn, trong đó TP.HCM chiếm 65%, Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%.
Bốn động lực được kỳ vọng hỗ trợ thị trường gồm hạ tầng chiến lược, dòng vốn FDI, nhu cầu đối với các sản phẩm chất lượng cao và tiêu chuẩn ESG, cùng việc các nhà phát triển lớn tiếp tục mở rộng danh mục.
Trong đó, hạ tầng sẽ ngày càng quyết định khả năng kết nối giữa các cực công nghiệp. Sân bay Long Thành, đường Vành đai 3, hệ thống cao tốc và cảng Cái Mép không chỉ giúp rút ngắn thời gian vận chuyển, mà còn mở rộng phạm vi lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư.
