Một khu nhà xưởng xây sẵn của Công ty cổ phần Long Hậu. Ảnh: Lê Toàn.
Hút khách nhờ sự linh hoạt
Chỉ số Nhà Quản trị Mua hàng (PMI) ngành sản xuất Việt Nam trong tháng 3/2026 tiếp tục duy trì trên ngưỡng 50 điểm, đánh dấu 9 tháng liên tiếp cải thiện điều kiện kinh doanh, nhưng tốc độ tăng trưởng đã chậm lại đáng kể do tác động từ căng thẳng Trung Đông và nguy cơ gián đoạn vận tải năng lượng.
Chi phí đầu vào tăng nhanh, giá bán tăng cao và đơn đặt hàng mới có dấu hiệu thận trọng hơn phản ánh tâm lý phòng thủ của doanh nghiệp trước rủi ro thị trường.
Thực tế cho thấy, môi trường sản xuất toàn cầu đang bước vào giai đoạn khó đoán định khi căng thẳng địa chính trị, gián đoạn chuỗi cung ứng năng lượng và chi phí logistics leo thang đồng thời xuất hiện.
Trong bối cảnh đó, bài toán đặt ra không còn là mở rộng quy mô bằng mọi giá, mà là tối ưu hóa hiệu quả đầu tư, rút ngắn thời gian triển khai và giảm thiểu rủi ro pháp lý cũng như chi phí vận hành.
Tại Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn duy trì đà tăng trưởng mạnh trong 3 tháng đầu năm, cho thấy sức hấp dẫn của môi trường sản xuất không suy giảm.
Ông Nguyễn Hoàng Anh - Phó trưởng Phòng Chính sách tổng hợp, Sở Tài chính TP.HCM cho biết trong quý I/2026, vốn FDI đổ vào Thành phố tăng 200%. Đây là mức so sánh với tổng vốn FDI ghi nhận trong quý I/2025 của 3 địa phương cũ gồm TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương. Nếu chỉ so với TP.HCM cũ, tăng trưởng thu hút FDI đạt gần 480%.
Tuy nhiên, với độ mở kinh tế lớn, TP.HCM cũng chịu những ảnh hưởng nhất định từ bối cảnh địa chính trị thế giới diễn biến phức tạp, đặc biệt là tình hình Trung Đông. Kim ngạch xuất khẩu chỉ tăng nhẹ, trong khi chi phí nhập khẩu nguyên liệu và vận tải gia tăng, phản ánh áp lực ngày càng lớn lên doanh nghiệp sản xuất.
Trong bối cảnh đó, các nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên những giải pháp giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu và rút ngắn thời gian vận hành, trong đó mô hình nhà xưởng xây sẵn trở thành lựa chọn phù hợp.
Bà Ngọc Lê - Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman& Wakefield Việt Nam đánh giá, sự hiện diện rõ nét của Việt Nam trên bản đồ sản xuất toàn cầu đã tác động đến bối cảnh thị trường bất động sản công nghiệp trong nước. Mô hình nhà xưởng xây sẵn đã dần thay thế phương pháp truyền thống tự xây dựng trên đất thuê, trở thành lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư quốc tế.
Theo bà Ngọc, điểm mạnh lớn nhất của nhà xưởng xây sẵn nằm ở tốc độ ra thị trường. Trong khi việc thuê đất và xây dựng nhà máy có thể kéo dài từ 18-24 tháng, mô hình nhà xưởng xây sẵn cho phép doanh nghiệp triển khai sản xuất trong thời gian ngắn hơn đáng kể, qua đó nhanh chóng tận dụng cơ hội thị trường và giảm áp lực chi phí đầu tư ban đầu.
Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, sức cầu phân khúc này đang duy trì ở mức cao. Tính đến cuối năm 2025, tổng diện tích hấp thụ thuần nhà xưởng xây sẵn đạt hơn 73.000 m2, với tỷ lệ lấp đầy tại nhiều địa phương trọng điểm như Đồng Nai, TP.HCM hay Tây Ninh đều quanh ngưỡng 90-94%.
Giá thuê trung bình đạt gần 5 USD/m2/tháng, tăng nhẹ so với năm trước, phản ánh nhu cầu ổn định đối với các nhà xưởng đạt chuẩn quốc tế.
Thực tế vận hành của một số doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp cũng phản ánh rõ xu hướng này. BW Industrial cho biết, tính đến tháng 12/2025, nhà phát triển bất động sản công nghiệp này đã cho thuê hơn 4 triệu m2 diện tích sàn với hơn 470 khách thuê, trong đó hơn 90% là doanh nghiệp FDI.
Tương tự, Công ty cổ phần Long Hậu thông tin, trong năm qua đã khởi công và khánh thành khu nhà xưởng đa năng giai đoạn 2 (quy mô 9 tầng) và đạt tỷ lệ lấp đầy 31% ngay khi vận hành, đồng thời duy trì tỷ lệ lấp đầy của hệ thống nhà xưởng hiện hữu tại Khu công nghiệp Long Hậu ở mức trên 90%.
Tăng tốc đầu tư
Trước nhu cầu ngày càng lớn của thị trường, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp đang chủ động mở rộng danh mục đầu tư và nâng cấp chất lượng dự án để đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.
Tháng 3/2026, SEA Logistic Partners (SLP) - nền tảng vận hành, phát triển hạ tầng công nghiệp và logistics đã khởi công dự án nhà xưởng xây sẵn SLP Park Tiên Du tại Bắc Ninh, dự kiến hoàn thành vào quý I/2027.
Đây là dự án thứ 8 của SLP tại Việt Nam và thứ 4 tại Bắc Ninh, cung cấp tổ hợp nhà xưởng xây sẵn hạng A một tầng với tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) lên tới 74.414 m2, bao gồm 8 tòa nhà. Mỗi phân khu có diện tích từ 2.800-3.600 m2, đáp ứng nhu cầu thuê linh hoạt cho nhiều quy mô sản xuất khác nhau.
Trong quý I/2026, vốn FDI đổ vào TP.HCM sau sáp nhập (bao gồm TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương cũ) tăng 200% so với cùng kỳ năm trước. Nếu chỉ so với TP.HCM cũ, tăng trưởng thu hút FDI đạt gần 480%.
BW Industrial cũng công bố khoản đầu tư 120 triệu USD thông qua hợp tác với tổ chức đầu tư quốc tế nhằm phát triển các dự án bất động sản công nghiệp mới tại Việt Nam. Liên doanh được thành lập với 3 dự án đang trong giai đoạn phát triển, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 270.000 m2.
Dự kiến, khi đi vào hoạt động giai đoạn 2026-2027, các dự án này sẽ tập trung vào các ngành điện tử, ô tô và công nghiệp giá trị gia tăng cao, qua đó tiếp tục củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi sản xuất khu vực.
Cũng trong tháng 3/2026, Công ty cổ phần Long Hậu chính thức khởi công dự án Long Hau LEED Park tại Khu công nghiệp Long Hậu 3. Với quy mô 4 tầng, tổng diện tích sàn khoảng 56.000 m2, dự án hướng tới phục vụ các ngành công nghiệp như điện tử, thiết bị y tế, cơ khí chính xác, logistics và nghiên cứu phát triển. Nhờ mô hình xưởng lưỡng dụng và dịch vụ hỗ trợ 1:1, khách thuê có thể đi vào vận hành sản xuất ngay.
Ông Lê Tấn Cường - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Long Hậu nhận định, giai đoạn 2026- 2027, thị trường đầu tư toàn cầu tiếp tục biến động và dịch chuyển nhanh theo chu kỳ kinh tế - chính trị.
Dòng vốn có xu hướng tập trung theo từng khu vực và ngành nghề. Trong bối cảnh đó, Long Hậu xác định không phụ thuộc vào một thị trường đơn lẻ, mà chủ động phát triển các sản phẩm và giải pháp đa dạng, phù hợp với nhiều nhóm doanh nghiệp và quốc gia để đảm bảo sự cân bằng của hệ sinh thái và tăng trưởng bền vững trong dài hạn.
Trong năm 2026, Long Hậu đặt trọng tâm phát triển các nhóm nhà xưởng chiến lược: Nhà xưởng đa năng, tổ hợp kho xưởng Long Hau LEED Park, nhà xưởng công nghệ cao Đà Nẵng…, đồng thời hoàn thành các chỉ tiêu về quỹ đất với các dự án trọng điểm như Khu công nghiệp Long Hậu giai đoạn 2 mở rộng (90 ha) và Khu công nghiệp Long Hậu - Tân Tập (150 ha).
Việc các nhà phát triển dự án đồng loạt mở rộng đầu tư cho thấy niềm tin mạnh mẽ vào triển vọng bất động sản công nghiệp Việt Nam, bất chấp những biến động liên quan đến thuế quan và địa chính trị toàn cầu. Xu hướng này cũng phản ánh chiến lược đi trước thị trường, chuẩn bị quỹ nhà xưởng chất lượng cao để đón làn sóng dịch chuyển sản xuất trong giai đoạn tới.
Theo Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026-2029 sẽ là bước ngoặt về quy mô nhà xưởng xây sẵn khi thị trường dự báo đón nhận thêm khoảng 944.000 m2 nguồn cung mới.
Trong đó, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò hạt nhân với hơn 800.000 m2 diện tích sàn dự kiến gia nhập. Sự gia tăng mạnh mẽ này không chỉ đáp ứng sự thiếu hụt nguồn cung sản phẩm tại các khu vực trọng điểm, mà còn phản ánh bước chuyển trục chiến lược của các nhà phát triển dự án từ loại hình nhà kho sang nhà xưởng hiện đại nhằm đón đầu dòng vốn FDI chất lượng cao trong lĩnh vực công nghệ cao và bán dẫn.
Sức cầu bất động sản công nghiệp tại khu vực phía Nam trong những năm tới được dự báo tiếp tục ổn định ở mức cao nhờ hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay quốc tế Long Thành đang dần thành hình.
