FDI kéo cầu thuê đất tăng mạnh
Trong báo cáo triển vọng bất động sản khu công nghiệp công bố ngày 29/9, VIS Rating đánh giá hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết sẽ duy trì ổn định trong thời gian tới, nhờ khả năng tạo dòng tiền tốt và đòn bẩy ở mức vừa phải. Tuy nhiên, triển vọng giữa các doanh nghiệp có thể phân hóa, đặc biệt với những chủ đầu tư dành nguồn lực lớn cho các lĩnh vực ngoài hoạt động khu công nghiệp cốt lõi.
Một trong những yếu tố được VIS Rating kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ thị trường từ nay đến cuối năm là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
8 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,6 tỷ USD, tăng 55% so với cùng kỳ, trong khi FDI giải ngân đạt 17,3 tỷ USD, tăng 12%. Theo VIS Rating, dòng vốn FDI tiếp tục là động lực chính thúc đẩy phát triển bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới.
| |
Sau khi giảm trong năm 2025, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp đã phục hồi rõ rệt. Diện tích đất khu công nghiệp cho thuê mới trong 6 tháng đầu năm 2026 tăng 60% so với cùng kỳ, lên 500 ha, chủ yếu nhờ nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp điện tử và bán dẫn. Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp duy trì ở mức cao 82%.
Diễn biến này đáng chú ý ở chỗ tăng trưởng nhu cầu đang tập trung vào đất khu công nghiệp, thay vì nhà xưởng, nhà kho xây sẵn. Diện tích cho thuê mới tại phân khúc xây sẵn giảm 8% trong 6 tháng đầu năm, xuống khoảng 0,9 triệu m², khi các khách thuê mới thuộc lĩnh vực công nghệ cao có xu hướng ưu tiên thuê đất khu công nghiệp.
Giá thuê chưa tăng mạnh nhưng vẫn giữ xu hướng đi lên. Giá thuê đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt 143 USD/m²/kỳ thuê, tăng 2,9% so với cùng kỳ; miền Nam đạt 184 USD/m²/kỳ thuê, tăng 1,7%. Giá thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn bình quân khoảng 5 USD/m²/tháng, tăng 2%.
Ở phía chính sách, Nghị định 20/2026 hướng dẫn chính sách giảm 30% tiền thuê đất trong 5 năm đối với các ngành đủ điều kiện. Luật Đầu tư 2025, có hiệu lực từ tháng 3/2026, đồng thời đơn giản hóa một số thủ tục đầu tư và mở rộng nhóm ngành được ưu đãi, trong đó có bán dẫn, AI, dữ liệu lớn, công nghệ sinh học, năng lượng mới, công nghiệp xanh và logistics công nghệ cao. VIS Rating đánh giá đây tiếp tục là những yếu tố hỗ trợ dòng vốn FDI và nhu cầu thuê đất khu công nghiệp.
Nguồn cung cũng có xu hướng mở rộng. VIS Rating kỳ vọng hoạt động mở bán các khu công nghiệp mới sẽ tăng tốc khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp đi vào vận hành hiệu quả; BCM được dẫn chứng với kế hoạch mở bán hai khu công nghiệp mới trong quý III/2026 sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý.
Tuy nhiên, triển vọng FDI vẫn có biến số từ các biện pháp thương mại tiềm tàng của Mỹ liên quan đến bảo hộ sở hữu trí tuệ và kiểm soát hoạt động trung chuyển hàng hóa. Theo VIS Rating, những yếu tố này có thể tác động đến triển vọng thu hút FDI của Việt Nam trong 12-18 tháng tới.
Dư địa vốn rộng hơn, dòng tiền phân hóa
Không chỉ cầu thuê cải thiện, khả năng tiếp cận vốn của các chủ đầu tư khu công nghiệp cũng đang được mở rộng. Tín dụng bất động sản khu công nghiệp trong quý II/2026 tăng 32% so với quý trước. Dư nợ của IDC, KBC và BCM lần lượt tăng 55%, 25% và 18%.
Một điểm đáng chú ý là chính sách tín dụng năm 2026 của Ngân hàng Nhà nước cho phép phần dư nợ cho vay tăng thêm đối với dự án khu công nghiệp không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản. Theo VIS Rating, điều này tạo thêm dư địa cho vay tại 25 ngân hàng tham gia.
Bên cạnh đó, kênh trái phiếu cũng đang phục hồi. Các chủ đầu tư khu công nghiệp phát hành tổng cộng 2,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu trong 6 tháng đầu năm. Trong khi đó, khoảng 3,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm. VIS Rating kỳ vọng hoạt động phát hành sẽ tăng tốc để phục vụ cả tái cấp vốn và đầu tư dự án.
| |
Phát hành trái phiếu dự kiến tăng tốc để tái cấp vốn và đầu tư dự án khi áp lực đáo hạn vẫn cao trong nửa cuối năm 2026 |
Nhưng khả năng huy động vốn tốt hơn không đồng nghĩa áp lực tài chính giữa các doanh nghiệp giống nhau. Trong 6 tháng đầu năm, doanh thu bình quân của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết tăng 3% so với cùng kỳ, biên lợi nhuận gộp đạt 30%. Dù vậy, lợi nhuận hoạt động giảm 11%, trong bối cảnh chi phí lãi vay tăng 33%. Tổng dư nợ tăng 14%, khiến hệ số Nợ vay/EBITDA bình quân tăng từ 2,2 lên 2,6 lần.
Đáng chú ý hơn là sự phân hóa về dòng tiền. Phần lớn chủ đầu tư vẫn duy trì dòng tiền hoạt động tích cực, nhưng KBC và BCM ghi nhận mức thâm hụt lớn nhất do các khoản đầu tư đáng kể vào bất động sản nhà ở và hạ tầng đang triển khai.
Theo đó, VIS Rating dự báo các chỉ số tín nhiệm tiếp tục ổn định đối với những chủ đầu tư tập trung vào hoạt động khu công nghiệp cốt lõi, với quỹ đất cho thuê lớn như VGC, IDC, PHR và SIP. Ngược lại, các doanh nghiệp có cam kết đầu tư đáng kể ngoài hoạt động cốt lõi, như BCM và KBC, có thể chịu áp lực dòng tiền lớn hơn.