Theo Báo cáo Thị trường Văn phòng Bangkok quý II/2026 của Cushman & Wakefield, tỷ lệ trống văn phòng hạng A khu trung tâm Bangkok ở mức 21,9%, trong khi giá thuê gộp khoảng 943 baht/m², tương đương 28,6 USD/m². Dù tỷ lệ lấp đầy có cải thiện, nguồn cung dồi dào khiến các chủ nhà phải cạnh tranh mạnh hơn thông qua ưu đãi và điều khoản thuê linh hoạt.
Bức tranh này có nhiều điểm tương đồng với Hà Nội. Trong quý II/2026, tỷ lệ trống văn phòng tại Hà Nội khoảng 23%, trong khi giá thuê chào của văn phòng hạng A ở mức 32,2 USD/m²/tháng.
Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là Hà Nội mới bước vào giai đoạn nguồn cung gia tăng. Trong giai đoạn 2026–2028, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 400.000 m² văn phòng, trong đó khu vực phía Tây chiếm khoảng 83%. Khi nguồn cung tăng, cạnh tranh giữa các tòa nhà sẽ không còn đơn thuần nằm ở vị trí hay giá thuê niêm yết.
Khi trải nghiệm trở thành lợi thế cạnh tranh
Tại Bangkok, sự cạnh tranh của thị trường đang thúc đẩy các chủ đầu tư tìm cách tạo khác biệt thông qua chất lượng vận hành và trải nghiệm người sử dụng.
One Bangkok là một ví dụ. Dự án tích hợp văn phòng, khách sạn, bán lẻ và không gian công cộng, đồng thời chú trọng các tiêu chuẩn về công trình xanh, kết nối thông minh và sức khỏe người sử dụng. Không gian coworking cao cấp THE COLLECTIVE cũng được phát triển với hệ thống phòng họp, khu vực làm việc, dịch vụ hỗ trợ và các tiện ích phục vụ khách thuê.
Dusit Central Park đi theo hướng tương tự khi kết hợp văn phòng hạng A với khách sạn, căn hộ, bán lẻ và khu vườn trên mái rộng hơn 1 ha. Không gian này không chỉ phục vụ người sử dụng trong dự án mà còn tạo sức hút với cộng đồng bên ngoài.
Những mô hình trên cho thấy văn phòng đang được nhìn nhận rộng hơn một diện tích cho thuê. Khi các doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến trải nghiệm nhân viên, khả năng kết nối, tiện ích và hình ảnh thương hiệu, chất lượng của hệ sinh thái xung quanh tòa nhà cũng trở thành một phần giá trị của mặt bằng văn phòng. Đây cũng là bài toán Hà Nội sẽ phải đối mặt khi nguồn cung mới gia tăng.
Không nhất thiết phải xây mới để giữ khách
Một bài học khác từ Bangkok là xu hướng “flight-to-quality” không đồng nghĩa toàn bộ khách thuê sẽ chuyển sang các tòa nhà mới. Những tòa nhà hiện hữu vẫn có thể duy trì sức cạnh tranh nếu được nâng cấp đúng hướng.
Empire Tower là một ví dụ. Chủ sở hữu AWC đã đầu tư khoảng 40 triệu USD để tái định vị tòa nhà 58 tầng được xây dựng từ cuối thập niên 1990. Một phần diện tích được chuyển đổi thành không gian dùng chung, trong khi các tầng cao được phát triển thành khu ẩm thực trên cao rộng hơn 8.000 m².
Cách làm này cho thấy chủ nhà có thể cạnh tranh bằng việc nâng cấp chất lượng tài sản, tiện ích và dịch vụ thay vì chỉ dựa vào việc giảm giá thuê.
Tại Hà Nội, một số dự án mới đã bắt đầu chú trọng chứng chỉ công trình xanh, công nghệ tòa nhà thông minh, không gian xanh, bán lẻ tích hợp, phòng họp đa chức năng, khu vực chăm sóc sức khỏe hay các không gian dùng chung.
Khi nguồn cung mới ngày càng đạt chuẩn cao hơn, những tòa nhà hiện hữu cũng đứng trước yêu cầu phải đổi mới để duy trì sức hút. Đây có thể là động lực thúc đẩy một chu kỳ nâng cấp chất lượng của toàn thị trường.
Giá thuê không còn là biến số duy nhất
Nguồn cung tăng cũng đồng nghĩa khách thuê có thêm lựa chọn. Khi đó, giá thuê niêm yết không còn phản ánh đầy đủ mức độ cạnh tranh thực tế giữa các dự án.
Chủ nhà có thể phải linh hoạt hơn về thời hạn hợp đồng, thời gian miễn tiền thuê, chi phí hoàn thiện mặt bằng, nội thất, phương án bàn giao hoặc các dịch vụ đi kèm.
Với khách thuê, thay vì chỉ so sánh giá thuê trên mỗi mét vuông, doanh nghiệp cần tính toán tổng chi phí sử dụng trong suốt vòng đời hợp đồng. Những yếu tố như phí dịch vụ, chi phí hoàn thiện, thời gian miễn tiền thuê, mức hỗ trợ từ chủ nhà và chi phí hoàn trả mặt bằng đều có thể tạo ra khác biệt đáng kể.
Các mô hình văn phòng hoàn thiện sẵn hoặc bàn giao một phần cũng có thể giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu tư ban đầu và rút ngắn thời gian đưa văn phòng vào vận hành.
Khi nhiều tòa nhà cùng sở hữu những tiêu chuẩn tương đồng về thiết kế và công trình xanh, chất lượng vận hành, dịch vụ và khả năng xây dựng cộng đồng khách thuê sẽ trở thành những yếu tố quan trọng hơn trong quyết định lựa chọn.
Khách thuê nên chuẩn bị trước khi nguồn cung tăng
Nguồn cung mới mở ra thêm lựa chọn cho doanh nghiệp, nhưng để tận dụng tốt hơn vị thế đàm phán, khách thuê cần chuẩn bị sớm.
Những doanh nghiệp có hợp đồng hết hạn trong vòng hai đến ba năm tới nên bắt đầu theo dõi thị trường, nhất là các công ty có nhu cầu diện tích lớn hoặc nhiều tầng liền nhau. Việc tiếp cận các dự án ngay từ giai đoạn cho thuê trước có thể tạo thêm lựa chọn và thời gian đàm phán.
Doanh nghiệp cũng cần xác định rõ nhu cầu tương lai, từ số lượng nhân sự, diện tích sử dụng, khả năng mở rộng đến yêu cầu về công nghệ, tiêu chuẩn xanh, tiện ích và khả năng tiếp cận giao thông.
Quan trọng hơn, nên duy trì nhiều phương án thay thế thay vì phụ thuộc vào một dự án duy nhất. Khi có nhiều lựa chọn và đủ thời gian so sánh, doanh nghiệp sẽ có cơ sở tốt hơn để đánh giá tổng chi phí và điều kiện thuê.
Bangkok cho thấy một thị trường có tỷ lệ trống cao không đồng nghĩa tất cả dự án đều gặp khó khăn. Những tài sản có chất lượng, dịch vụ tốt và hiểu rõ nhu cầu khách thuê vẫn có khả năng duy trì sức hút.
Với Hà Nội, khi nguồn cung mới, đặc biệt tại khu vực phía Tây từng bước gia nhập thị trường, cán cân giữa chủ nhà và khách thuê nhiều khả năng sẽ thay đổi.
Cuộc cạnh tranh trong giai đoạn tới vì vậy không chỉ nằm ở câu chuyện ai đưa ra giá thuê thấp hơn, mà còn ở việc ai tạo ra giá trị phù hợp hơn cho khách thuê.
