Lợi nhuận quý III phân hoá
Theo MBS Research, 8 tháng đầu năm 2026, vốn FDI giải ngân đạt 14,2 tỷ USD, tăng 13% so với cùng kỳ, trong khi FDI đăng ký mới đạt 12,2 tỷ USD, tăng 86%. Công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là lĩnh vực thu hút phần lớn dòng vốn ngoại. Đáng chú ý, giá trị xuất khẩu và nhập khẩu của khối doanh nghiệp FDI lần lượt tăng 30% và 45% so với cùng kỳ.
Dòng vốn mới đang có xu hướng hướng tới các lĩnh vực công nghệ cao, bán dẫn, AI và trung tâm dữ liệu. Đây là yếu tố thuận lợi đối với các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất tại những vị trí có hạ tầng tốt và có khả năng phát triển mô hình khu công nghiệp (KCN) xanh, sinh thái.
 |
Vốn FDI đăng ký mới vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo trong 8 tháng 2026 tăng vượt mức đạt được của cả năm trước. |
Điểm đáng chú ý của nhóm cổ phiếu KCN trong giai đoạn này là triển vọng tăng trưởng lợi nhuận không đồng đều, phụ thuộc lớn vào tiến độ bàn giao đất và khả năng ghi nhận doanh thu từ các dự án.
MBS Research dự báo lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp trong phạm vi theo dõi tăng 52% trong quý III/2026 so với cùng kỳ. Trong đó, Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Becamex (BCM), Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) và Tổng công ty Viglacera(VGC) được kỳ vọng tăng trưởng cao trên nền thấp của quý III/2025. Ngược lại, Tổng công ty Idico (IDC) được dự báo giảm lợi nhuận do cùng kỳ năm trước ghi nhận ở mức cao.
Với BCM, động lực tăng trưởng đến từ việc đưa Khu tái định cư Hòa Lợi vào kinh doanh. MBS dự kiến doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận từ khoảng 400 căn trong quý III/2026. Bên cạnh đó, lợi nhuận từ các công ty liên doanh, liên kết, chủ yếu là VSIP, IJC và Becamex Bình Phước, được kỳ vọng tăng 15% so với cùng kỳ.
KBC đang sở hữu lượng backlog khoảng 170 ha tính đến cuối quý II/2026, tạo dư địa cho hoạt động bàn giao đất trong nửa cuối năm. Riêng quý III, MBS kỳ vọng doanh nghiệp bàn giao khoảng 20 ha tại cụm công nghiệp (CCN) Hưng Yên và KCN Lộc Giang. Tuy nhiên, áp lực nợ vay vẫn là yếu tố cần theo dõi khi các dự án lớn như Tràng Cát và Trump Complex chưa tạo dòng tiền.
Trong khi đó, VGC được dự báo bàn giao khoảng 20 ha đất KCN trong quý III, chủ yếu từ KCN Hựu Thạnh và Phú Mỹ II mở rộng. Tuy nhiên, do diện tích bàn giao thấp hơn cùng kỳ, lợi nhuận quý III được dự báo giảm so với mức cao của năm trước.
Với IDC, doanh thu cho thuê đất KCN được dự báo duy trì ổn định nhờ phương pháp phân bổ doanh thu theo thời gian. Tuy nhiên, lợi nhuận quý III có thể giảm từ mức cao cùng kỳ, trong khi hoạt động kinh doanh bất động sản thương mại tại Khu đô thị Hữu Phước vẫn chưa thực sự khởi sắc.
KCN xanh, công nghệ cao: Dư địa cho chu kỳ tăng trưởng mới
Bên cạnh yếu tố FDI, chất lượng quỹ đất đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng quyết định khả năng tăng trưởng của các doanh nghiệp KCN.
Theo MBS, BCM, KBC và IDC đang chuyển dịch từ mô hình KCN truyền thống sang KCN xanh, sinh thái, qua đó tăng khả năng thu hút khách thuê trong lĩnh vực công nghệ cao. BCM và VSIP đang mở rộng quỹ đất, hướng tới các dự án xanh và bền vững tại TP.HCM, Huế và khu công nghệ cao 628 ha tại Ninh Bình.
Trong khi đó, KBC có gần 170 ha ký biên bản ghi nhớ với các khách hàng lớn như LG và Luxshare, đồng thời xúc tiến hợp tác phát triển các dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn. IDC tập trung vào nhóm khách thuê vừa và nhỏ trong các lĩnh vực công nghiệp chế tạo, dược phẩm và data center.
Nhìn về triển vọng, dòng vốn FDI tăng trưởng cùng xu hướng dịch chuyển sản xuất và nhu cầu phát triển các ngành công nghệ mới đang tạo nền tảng cho thị trường KCN. Tuy nhiên, câu chuyện tăng trưởng lợi nhuận sẽ không diễn ra đồng đều mà phụ thuộc vào quỹ đất sẵn sàng cho thuê, backlog, tiến độ bàn giao và khả năng ghi nhận doanh thu của từng doanh nghiệp.
