Theo Cục Thống kê, vốn FDI thực hiện 8 tháng đầu năm 2026 ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong 8 tháng của 5 năm qua. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với 14,24 tỷ USD, chiếm 82,6% tổng vốn.
Riêng miền Bắc thu hút khoảng 8,63 tỷ USD vốn FDI sản xuất, tương đương 80,5% tổng vốn FDI sản xuất mới của cả nước. Nhóm máy tính, điện tử và sản phẩm quang học dẫn đầu với hơn 7,03 tỷ USD, chiếm gần 66% tổng vốn.
Dòng vốn FDI, đặc biệt trong các lĩnh vực điện tử, máy tính, sản phẩm quang học và công nghệ cao, đang kéo theo nhu cầu mở rộng nhà máy, đất công nghiệp, nhà xưởng và kho vận, đồng thời góp phần củng cố vai trò của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Theo Cushman & Wakefield, sức hút của bất động sản công nghiệp Việt Nam đang dần chuyển từ những lợi thế truyền thống như chi phí lao động, quỹ đất và vị trí địa lý sang một hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh hơn, với ba yếu tố quan trọng là chính sách, hạ tầng kết nối và chất lượng nguồn cung.
Chính sách củng cố niềm tin nhà đầu tư
Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, các nhà đầu tư quốc tế hiện không chỉ quan tâm đến điều kiện thương mại, mà ngày càng chú trọng tính minh bạch của môi trường đầu tư, sự ổn định chính sách và khả năng phối hợp, hỗ trợ của cơ quan chức năng trong quá trình triển khai dự án.
Đây là những yếu tố tác động trực tiếp đến tiến độ đầu tư, hiệu quả vận hành và quyết định phân bổ vốn dài hạn của doanh nghiệp.
Trong thời gian qua, nhiều chính sách mới được ban hành nhằm cải thiện môi trường đầu tư và thu hút dòng vốn FDI có chất lượng cao. Nghị quyết 10-NQ/TW định hướng thu hút FDI thế hệ mới, tập trung vào công nghệ cao, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững; đồng thời phát triển hệ sinh thái đầu tư gắn với thị trường vốn, trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do, khu kinh tế, khu công nghiệp và hạ tầng logistics.
Luật Đầu tư sửa đổi và Nghị định 96/2026/NĐ-CP tiếp tục hoàn thiện môi trường đầu tư theo hướng minh bạch và thuận lợi hơn. Cơ chế “thủ tục đầu tư đặc biệt” cho phép một số dự án tại khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao được rút ngắn thời gian cấp phép trên cơ sở cam kết tuân thủ quy định.
Các chính sách ưu đãi cũng được mở rộng đối với những lĩnh vực công nghệ chiến lược như bán dẫn, AI, trung tâm dữ liệu và 5G, cùng các khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế.
Ở cấp địa phương, Hà Nội đã ban hành danh mục 9 nhóm công nghệ chiến lược giai đoạn 2026-2035, từ công nghệ số, chip bán dẫn, robot, tự động hóa đến công nghệ sinh học, năng lượng và vật liệu tiên tiến. Đây được xem là cơ sở để định hướng thu hút dòng vốn FDI công nghệ cao phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn.
Hạ tầng mở rộng không gian công nghiệp
Cùng với chính sách, hạ tầng giao thông và logistics đang được đầu tư, nâng cấp, tạo điều kiện tăng cường kết nối liên vùng và mở rộng không gian phát triển công nghiệp.
Tại phía Nam, quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, xác định hạ tầng giao thông là một trong những trục quan trọng để kết nối không gian đô thị mở rộng và thúc đẩy liên kết vùng. Hệ thống này bao gồm các tuyến cao tốc, Vành đai 3, Vành đai 4, Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Mộc Bài, đường sắt quốc gia, đường sắt tốc độ cao, cùng mạng lưới cảng biển, cảng cạn và trung tâm logistics.
Ở phía Bắc, khu vực Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn được định hướng trở thành cực động lực hội nhập quốc tế, phát triển dịch vụ, thương mại, logistics và công nghiệp công nghệ cao gắn với Cảng hàng không quốc tế Nội Bài.
Các tuyến metro trọng điểm cùng việc khép kín Vành đai 4, mở rộng và nâng cấp Nội Bài, kết hợp với định hướng phát triển trung tâm logistics và thương mại tự do, được kỳ vọng tiếp tục tăng khả năng kết nối của khu vực phía Bắc với các trung tâm sản xuất và logistics.
Nguồn cung tiếp tục mở rộng
Sự cải thiện về chính sách và hạ tầng diễn ra song song với quá trình mở rộng nguồn cung bất động sản công nghiệp.
Tại miền Bắc, tính đến quý II/2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp lũy kế vượt 25.200 ha, tăng 15,7% so với cùng kỳ. Trong 6 tháng đầu năm, hơn 1.200 ha nguồn cung mới được bổ sung từ 6 khu công nghiệp khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình.
Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,8 triệu m2, tăng 16,9% theo năm; nhà kho xây sẵn đạt khoảng 3,6 triệu m2, trong đó Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên là những địa phương dẫn đầu.
Tại phía Nam, quý II chưa ghi nhận dự án đất khu công nghiệp mới do TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư sau sáp nhập địa giới hành chính. Tuy nhiên, tổng quỹ đất vẫn tăng 4,6% theo năm nhờ các dự án đã vận hành trước đó. Nguồn cung nhà kho xây sẵn tăng thêm 56.000 m2 tại Tây Ninh, đưa tổng nguồn cung lên khoảng 6,85 triệu m2.
Trong bối cảnh quỹ đất tại một số thị trường trọng điểm dần thu hẹp, nhà xưởng và nhà kho cao tầng đang trở thành một hướng phát triển nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Theo ông Nguyễn Phước Thuận, mô hình này phù hợp với định hướng chuyển từ thu hút vốn đơn thuần sang các dự án có hàm lượng công nghệ, giá trị gia tăng và chất lượng vận hành cao hơn. Nhà xưởng cao tầng có thể đáp ứng nhu cầu của các ngành điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế và R&D, trong khi nhà kho cao tầng phù hợp với logistics, thương mại điện tử và kho lạnh tại các khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc đầu mối giao thông.
Về dài hạn, theo ông Thuận, sự phát triển của nhà kho và nhà xưởng cao tầng không chỉ giúp giải quyết bài toán quỹ đất mà còn góp phần nâng cấp chất lượng nguồn cung bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Thay vì chỉ mở rộng quy mô các khu công nghiệp hiện hữu, vốn phần lớn đã vận hành 20-30 năm, nguồn cung mới đang có xu hướng dịch chuyển sang các địa phương đón đầu hạ tầng và dòng vốn đầu tư mới. Các dự án theo mô hình cao tầng cũng đòi hỏi tiêu chuẩn thiết kế cao hơn, từ tải trọng sàn, độ cao thông thủy, hệ thống bốc dỡ hàng hóa đến kết cấu bước cột lớn và hạ tầng phụ trợ đồng bộ.
Sự dịch chuyển này cho thấy bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển theo chiều sâu, trong đó khả năng đáp ứng yêu cầu sản xuất, logistics và công nghệ cao ngày càng trở thành yếu tố quan trọng bên cạnh quy mô quỹ đất.
