Khách thuê không chỉ tìm chỗ làm việc
Theo CBRE Việt Nam, trong nửa đầu năm 2026, nhu cầu mở rộng và di dời vẫn đóng vai trò chủ đạo trên thị trường. Thống kê cho thấy, có đến 39% là các giao dịch với mục đích di dời, trong đó hơn 80% các khách thuê lựa chọn chuyển sang các tòa nhà hạng A và hạng B mới đi vào hoạt động trong 2-3 năm gần đây.
Nhu cầu mở rộng xếp thứ 2, chiếm 32% tổng diện tích giao dịch. Điều này cho thấy doanh nghiệp vẫn tích cực tìm kiếm các tòa nhà có chất lượng tốt hơn, vị trí thuận lợi hơn, hoặc đáp ứng hiệu quả hơn các yêu cầu vận hành trong giai đoạn mới.
Có thể thấy, nếu như trước đây quyết định thuê văn phòng thường xoay quanh vị trí, giá thuê và diện tích, thì nay bài toán đã rộng hơn. Doanh nghiệp phải cân nhắc chất lượng vận hành, hạ tầng công nghệ, khả năng tiết kiệm năng lượng, tiêu chuẩn môi trường, tiện ích cho nhân viên và khả năng thích ứng với mô hình làm việc mới.
Knight Frank Việt Nam cũng ghi nhận xu hướng chuyển dịch sang các tòa nhà văn phòng chất lượng cao và phi tập trung hóa ra các khu vực ngoài trung tâm tiếp tục hỗ trợ tích cực cho tỷ lệ lấp đầy của thị trường.
Điểm nổi bật trong quý đến từ các tòa nhà văn phòng xanh tại khu vực ngoài trung tâm nhờ sự mở rộng của ngành công nghệ. Điều này cho thấy, xu hướng tiếp tục dịch chuyển sang các văn phòng chất lượng cao với chi phí thuê cạnh tranh so với các khu vực trung tâm truyền thống.
Dữ liệu từ JLL Việt Nam cũng cho biết, khoảng 65% tòa nhà văn phòng có nguy cơ trở nên lỗi thời vào năm 2030 nếu không được nâng cấp.
Mặc dù nhiều tòa nhà vẫn sở hữu vị trí thuận lợi và chất lượng xây dựng tốt, nhưng không ít tài sản đang đối mặt với hạn chế như hệ thống cơ điện thiếu hiệu quả, tiêu hao năng lượng lớn, chất lượng không khí trong nhà chưa đáp ứng tiêu chuẩn mới, hoặc thiếu tiện ích phục vụ sức khỏe và trải nghiệm người dùng.
Khi khách thuê ngày càng đặt ESG vào trung tâm chiến lược phát triển, khoảng cách cạnh tranh giữa tòa nhà đã nâng cấp và tài sản chưa chuyển đổi sẽ ngày càng gia tăng.
Thị trường phân hóa theo chất lượng
Sự thay đổi trong hành vi khách thuê đang khiến thị trường văn phòng TP.HCM bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn theo chất lượng tài sản. Những tòa nhà chủ động đầu tư vào hiệu quả năng lượng, sức khỏe người sử dụng và công nghệ vận hành đang có khả năng thu hút khách thuê tốt hơn, duy trì giá thuê tốt hơn và bảo vệ giá trị tài sản trong dài hạn.
Theo Knight Frank, đến năm 2027, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 102.000 m2 văn phòng cao cấp từ các dự án The Kross, The Opusk và Hongfu Plaza. Cùng với đó, Thủ Thiêm đang nổi lên như một trung tâm thương mại mới trong cấu trúc phát triển của Thành phố, với nhiều dự án phức hợp quy mô lớn dự kiến triển khai trong 3-5 năm tới.
Nguồn cung mới sẽ tạo thêm lựa chọn cho khách thuê, nhưng cũng buộc các chủ nhà phải cạnh tranh gay gắt hơn. CBRE cho biết, mặc dù nhu cầu mở rộng và di dời đang chiếm ưu thế, song thị trường cũng ghi nhận sự gia tăng của các giao dịch thu hẹp diện tích và trả mặt bằng. Trong quý II/2026, giao dịch trả mặt bằng chiếm 15% tổng diện tích giao dịch nửa đầu năm, trong khi giao dịch thu hẹp diện tích chiếm 7%.
Theo CBRE, đây là hệ quả của quá trình tối ưu chi phí và điều chỉnh chiến lược vận hành của doanh nghiệp trong bối cảnh kinh tế và công nghệ thay đổi nhanh.
Đặc biệt, sự phát triển của AI đang khiến nhiều tập đoàn công nghệ phải tái cấu trúc hoạt động, rà soát nhân sự và đánh giá lại nhu cầu sử dụng không gian văn phòng.
Điều này tạo ra một sự phân hóa rõ rệt: Một bên là nhóm khách thuê vẫn mở rộng và sẵn sàng trả tiền cho những tài sản chất lượng cao; bên kia là những doanh nghiệp đang thu hẹp diện tích hoặc gia hạn hợp đồng để giảm chi phí.
Động lực lớn hơn được kỳ vọng đến từ Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM (IFC). Theo bà Thanh Phạm - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại TP.HCM của CBRE, từ năm 2027, khi các chính sách và hạ tầng liên quan dần hoàn thiện, khu vực IFC có thể trở thành một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của thị trường văn phòng.
Mô hình “dual-hub” kết nối khu vực trung tâm quận 1 cũ với Thủ Thiêm sẽ mở rộng không gian phát triển văn phòng cao cấp và thu hút các tổ chức tài chính, doanh nghiệp đa quốc gia cùng nhóm ngành dịch vụ giá trị cao.
Như vậy, triển vọng của thị trường văn phòng TP.HCM không chỉ nằm ở việc có thêm bao nhiêu mét vuông nguồn cung, mà còn là khả năng hình thành những cụm văn phòng chất lượng cao, kết nối tốt và đáp ứng được nhu cầu của thế hệ khách thuê mới.