TP.HCM là nơi nhiều tập đoàn đa quốc gia lựa chọn đặt văn phòng đại diện. Ảnh: Công Thành.
Văn phòng truyền thống và nguy cơ “lỗi thời”
Nghiên cứu của JLL cho thấy, hiện khoảng 65% tòa nhà văn phòng trên toàn cầu có nguy cơ lỗi thời vào năm 2030 nếu không được nâng cấp. Ở trong nước, tổng nguồn cung văn phòng khu vực TP.HCM (cũ) và Hà Nội đạt khoảng 4,1 triệu m2, trong đó văn phòng hạng A chỉ chiếm 33%.
Đáng chú ý, khoảng 65% nguồn cung hạng A đã đạt chứng nhận xanh quốc tế và hầu hết đều được phát triển theo định hướng ESG ngay từ đầu.
Mặc dù nhiều tòa nhà vẫn sở hữu vị trí thuận lợi và chất lượng xây dựng tốt, nhưng không ít tài sản đang đối mặt với hạn chế như hệ thống cơ điện thiếu hiệu quả, tiêu hao năng lượng lớn, chất lượng không khí trong nhà chưa đáp ứng tiêu chuẩn mới hoặc thiếu tiện ích phục vụ sức khỏe và trải nghiệm người dùng. Khi doanh nghiệp ngày càng đặt ESG vào trung tâm chiến lược phát triển, khoảng cách cạnh tranh giữa tòa nhà đã nâng cấp và tài sản chưa chuyển đổi sẽ ngày càng gia tăng.
Với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn, “lỗi thời” có lẽ không còn là nỗi lo xa vời, cho nên yêu cầu thay đổi đối với các dự án văn phòng truyền thống là rất lớn. Theo JLL, đây không đơn thuần là câu chuyện thay thế tòa nhà cũ bằng nguồn cung mới.
Trên thực tế, nhiều tài sản hiện hữu đang sở hữu lợi thế khó thay thế như vị trí trung tâm, khả năng kết nối giao thông thuận tiện và cộng đồng khách thuê ổn định. Với chiến lược nâng cấp phù hợp, các tòa nhà này hoàn toàn có thể được tái định vị để tiếp tục cạnh tranh hiệu quả trong chu kỳ phát triển mới của thị trường.
Theo bà Stephanie Dinh - Giám đốc Quản lý và Phát triển dự án, JLL Việt Nam, những tòa nhà chủ động đầu tư vào hiệu quả năng lượng, sức khỏe người sử dụng và công nghệ vận hành đang có khả năng thu hút khách thuê và duy trì giá thuê tốt hơn, bảo vệ giá trị tài sản trong dài hạn. Đối với nhiều tòa nhà hiện hữu tại TP.HCM, đây là cơ hội để tái định vị tài sản và tạo ra lợi thế cạnh tranh mới.
Nghiên cứu của JLL cho thấy, các tòa nhà có chứng nhận xanh và lộ trình giảm phát thải rõ ràng đạt giá thuê cao hơn từ 15-30% so với tài sản còn lại.
Sự thành công của các tòa nhà vừa được nâng cấp như Mê Linh Point Tower, mPlaza và Vincom Center Tower tại TP.HCM là minh chứng rõ nét cho xu hướng dịch chuyển này. Sau quá trình nâng cấp, các dự án được đón nhận tích cực, phản ánh sự chú trọng ngày càng cao của khách thuê đến chất lượng tài sản và lợi ích ESG.
Theo đại diện JLL, với khoản đầu tư nâng cấp có định hướng chiến lược (thường dao động từ 1-7% tổng giá trị tài sản), chủ đầu tư và khách thuê có thể tiết kiệm chi phí vận hành trong dài hạn, với mức tiết kiệm ước tính cao hơn nhiều lần so với khoản đầu tư ban đầu. ESG không phải chi phí phát sinh, mà là khoản đầu tư bảo vệ và gia tăng giá trị tài sản.
Nhiều chủ sở hữu cho rằng, nâng cấp ESG tốn kém, nhưng trên thực tế, các chương trình thành công thường tập trung vào hạng mục tác động trực tiếp như hệ thống HVAC hiệu suất cao, chiếu sáng LED, nền tảng quản lý thông minh, cải thiện chất lượng không khí, tối ưu tiêu thụ nước và nâng cấp tiện ích sức khỏe.
Dồn cung và áp lực thanh khoản
Không chỉ đối mặt nguy cơ lỗi thời, thị trường văn phòng cho thuê còn có những câu chuyện mang tính cục bộ khu vực. Lấy ví dụ với khu vực Tây Hồ Tây (Hà Nội), việc nguồn cung văn phòng được bổ sung mạnh mẽ có thể dẫn tới sự cạnh tranh khốc liệt và cần nhiều thời gian để lấp đầy hơn.
Giai đoạn 2026-2028, khoảng 370.000 m2 diện tích văn phòng mới dự kiến được bổ sung cho thị trường Thủ đô, trong đó khu vực phía Tây chiếm khoảng 76% nguồn cung tương lai.
 |
Nguồn cung văn phòng tại khu vực Tây Hồ Tây (Hà Nội) được bổ sung mạnh mẽ. Ảnh: Dũng Minh. |
Theo giới chuyên gia, nguồn cung gia tăng nhanh cũng tạo nên áp lực lớn cho việc giảm tỷ lệ trống và với thị trường văn phòng cho thuê, tỷ lệ trống trên 15% được xem là mức cao. Hiện tại, tỷ lệ này của phân khúc hạng A ở Hà Nội là 18,3%, hạng B là 17,5% - đều là những thống kê cần chú ý.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện CBRE Việt Nam cho hay, thông thường, các tòa văn phòng cần 3 năm đầu để lấp đầy. Tuy nhiên, thời gian lấp đầy tòa nhà liên quan đến chính sách giá: Nếu mức giá cao thì thời gian này kéo dài và ngược lại, nếu giá thấp thì có thể rút ngắn thời gian này.
Theo đại diện CBRE Việt Nam, diễn biến hiện tại được cho là phù hợp với thực tế thị trường vì nguồn cung nhiều thì tỷ lệ trống cao và áp lực cạnh tranh lớn.
Tây Hồ Tây vẫn là khu vực mới, các dự án cũng được triển khai bởi các chủ đầu tư mới, nên càng cần thêm thời gian để thuyết phục khách thuê đây là nơi phù hợp. Khoảng 15 năm trước, các tòa văn phòng khu vực này cũng mất rất nhiều thời gian để kéo khách thuê đến với dự án của mình.
Về khẩu vị khách thuê, ông William Gramond - Giám đốc Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết, tiêu chí cạnh tranh của thị trường văn phòng đang thay đổi.
Theo đó, trong bối cảnh nguồn cung mới liên tục gia nhập thị trường, lợi thế cạnh tranh của các tòa nhà văn phòng hiện không chỉ nằm ở vị trí hay giá thuê, mà ngày càng được quyết định bởi chất lượng vận hành, khả năng kết nối hạ tầng và các tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Bên cạnh các chứng nhận xanh, khách thuê hiện quan tâm hơn tới các tiêu chuẩn liên quan đến sức khỏe người dùng và hạ tầng công nghệ như WELL hay WIREDScore, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, tài chính... Những yếu tố này sẽ góp phần giúp các tòa nhà duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định và tăng khả năng giữ chân khách thuê trong dài hạn.
Lợi thế chi phí thấp
Một mặt đối mặt với các thách thức lớn, nhưng mặt khác, thị trường văn phòng cho thuê cũng đang có những lợi thế nhất định. Nghiên cứu từ 27 thành phố thuộc 14 quốc gia cho thấy, chi phí thi công văn phòng trên khắp châu Á - Thái Bình Dương tiếp tục tăng do hạn chế nguồn lao động, áp lực giá vật liệu và độ phức tạp gia tăng của hệ thống cơ điện và công nghệ.
Trong bối cảnh đó, TP.HCM duy trì vị thế cạnh tranh mạnh về chi phí thi công văn phòng trong khu vực, với mức chi phí trung bình 1.150 USD/m2 cho văn phòng doanh nghiệp chất lượng tiêu chuẩn - thấp hơn 26% so với mức trung bình khu vực là 1.550 USD/m2.
Con số này cho thấy lợi thế đáng kể so với các thị trường phát triển như Singapore (2.400 USD/m2), Tokyo (2.500 USD/m2), Seoul (1.850 USD/m2) và các thành phố lớn của Úc (trung bình 2.000 USD/m2).
JLL đánh giá, bất chấp thách thức, Việt Nam vẫn là một trong những thị trường cạnh tranh nhất về chi phí trong khu vực, đặc biệt hấp dẫn với doanh nghiệp đang tìm kiếm sự cân bằng giữa chất lượng và hiệu quả chi phí trong chiến lược mở rộng đầu tư.
Vị thế của quốc gia như trung tâm sản xuất và dịch vụ kinh doanh, kết hợp với mức chi phí thi công thấp hơn tương đối, tiếp tục khiến Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn cho đầu tư doanh nghiệp.
