Ảnh: Lê Toàn.
Cụ thể, Đồng Nai đang đẩy mạnh việc xây dựng ba khu công nghiệp (KCN) trọng điểm với tổng diện tích 2.240 ha. Tây Ninh phê duyệt danh mục 49 KCN quy mô khoảng 16.000 ha, trong khi TP.HCM xúc tiến đầu tư 14 KCN mới với diện tích 3.833 ha.
Các động thái này cho thấy nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị đồng thời tại cả ba địa phương nhưng theo những định hướng khác nhau. Tây Ninh mở rộng quy mô quỹ đất công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư mới, trong khi Đồng Nai và TP.HCM cùng hướng đến thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao. Đồng Nai cũng tập trung nâng cao chất lượng hạ tầng và tiêu chuẩn đầu tư theo hướng đồng bộ hơn. Sự bổ sung vai trò giữa các địa phương được kỳ vọng sẽ tạo động lực tăng trưởng bền vững cho toàn vùng trong giai đoạn 2026 - 2028.
Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), trong quý II/2026, thị trường ghi nhận thêm 56.000 m2 diện tích cho thuê mới tại Tây Ninh, nâng tổng nguồn cung hiện hữu lên 6,85 triệu m2 NLA (diện tích cho thuê thuần), tăng 0,8% theo quý và 4,6% theo năm. Tốc độ tăng trưởng nguồn cung duy trì ổn định và sự phân bổ cân đối giữa 3 khu vực chính của Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam cho thấy sự phát triển không tập trung vào 1 khu vực duy nhất mà phân tán trên toàn bộ vùng.
Hoạt động cho thuê duy trì sự ổn định trong quý II/2026. Tỷ lệ lấp đầy các khu vực ở mức cao, Đồng Nai đạt 94,3%, trong khi TP.HCM và Tây Ninh đều ghi nhận lần lượt 89,7% và 93,7%.
Điểm đáng chú ý là khi so sánh với cùng kỳ năm trước, Tây Ninh cho thấy động lực tăng trưởng mạnh nhất với tỷ lệ lấp đầy tăng 10% theo năm, cao hơn TP.HCM và Đồng Nai với mức tăng lần lượt là 5% và 4% theo năm, sự chênh lệch này cho thấy Tây Ninh đang thu hút nhu cầu cho thuê tăng trưởng hơn các khu vực khác, trong khi TP.HCM và Đồng Nai duy trì nhu cầu ổn định.
Về giá thuê, giá thuê duy trì xu hướng tăng nhẹ. Giá trung bình toàn thị trường đạt 4,9 USD/m2/tháng, tăng 0,1% theo quý và 2,5% theo năm. Tuy nhiên, diễn biến giá giữa các địa phương có sự khác biệt rõ rệt. TP.HCM dẫn đầu với 5,1 USD/m2/tháng, tăng 0,4% theo quý và 4,1% theo năm. Đồng Nai ghi nhận 4,9 USD/m2/tháng với tăng 0,3% theo quý và 1,6% theo năm. Tây Ninh, thị trường vệ tinh mới nổi, ghi nhận 4,6 USD/m2/tháng nhưng giảm 0,4% theo quý nhưng tăng 1,8% theo năm.
Theo Cushman & Wakefield, thị trường bước phía Nam vào giai đoạn tăng trưởng ổn, việc tăng trưởng không chỉ phụ thuộc vào mở rộng diện tích mà tập trung vào chất lượng, tiêu chuẩn ESG và tốc độ triển khai. Sự phân hóa giá giữa các địa phương phản ánh quá trình tái cấu trúc không gian công nghiệp: trung tâm truyền thống (TP.HCM) duy trì giá cao nhờ hạ tầng hoàn thiện, trong khi thị trường vệ tinh (Tây Ninh) cạnh tranh bằng giá thuê hợp lý và tiềm năng phát triển.
Dòng vốn FDI chất lượng cao từ các ngành điện tử, bán dẫn và logistics tiếp tục hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ tích cực. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục hỗ trợ trong giai đoạn 2026 - 2028, khi thị trường bổ sung 1.1 triệu m2 nguồn cung RBF mới.
Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại TP.HCM chiếm 65%, Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%. Cấu trúc này phản ánh sự chuyển dịch chiến lược của không gian công nghiệp. TP.HCM duy trì vị trí trung tâm nhờ hạ tầng hoàn thiện và Tây Ninh nổi lên do quỹ đất rộng với chi phí cạnh tranh. Bốn động lực chính hỗ trợ triển vọng này: hạ tầng chiến lược (Sân bay Long Thành, Vành đai 3, cao tốc, cảng Cái Mép) mở rộng khả năng kết nối; FDI dự báo duy trì mạnh mẽ; nhu cầu từ khách thuê ưu tiên chất lượng và tiêu chuẩn ESG; các chủ đầu tư lớn tiếp tục mở rộng danh mục.
Tại thị trường nhà kho xây sẵn (RBW), trong quý II/2026, tổng nguồn cung tại Vùng Kinh Tế Trọng Điểm phía Nam duy trì ở mức khoảng 6,6 triệu m2, không đổi so với quý trước do không ghi nhận dự án mới trong quý, đồng thời tăng 3,4% theo năm.
TP.HCM tiếp tục là dẫn đầu với tỷ trọng 45% tổng nguồn cung, tiếp đến là Đồng Nai chiếm 32% và Tây Ninh 23%. Việc nguồn cung chững lại cho thấy các chủ đầu tư đang giữ nhịp mở rộng khá thận trọng, với mục đích nhằm điều chỉnh nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế, đồng thời ưu tiên việc lấp đầy diện tích trống còn tồn đọng từ các chu kỳ trước. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 91,6% trong quý II/2026, giảm nhẹ 0,2% theo quý và tăng 12,7% theo năm. Hoạt động cho thuê tương đối ổn định trong quý.
Trong đó, TP.HCM tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 98,7%, phản ánh nền tảng công nghiệp vững chắc và nhu cầu thuê ổn định. Đồng Nai và Tây Ninh duy trì ổn định ở mức tương ứng 88,4% và 81,7%. Nhìn chung, thị trường vẫn duy trì nền tảng tích cực với tỷ lệ lấp đầy ở mức cao, bất chấp đà tăng trưởng hoạt động cho thuê theo quý còn hạn chế.
Giá chào thuê trung bình trên toàn thị trường đạt khoảng 4,6 USD/m2/tháng trong quý II/2026, tăng 1% theo quý và 5,5% theo năm. Diễn biến giá nhìn chung khá đồng đều, trong đó Tây Ninh ghi nhận mức giá cao nhất, khoảng 4,8 USD/m2/tháng, tiếp theo là Đồng Nai 4,7 USD/m2/tháng, và TP.HCM ghi nhận mức thấp hơn 4,5 USD/m2/tháng, phản ánh biên độ giá thuê rộng hơn sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính, trong khi mặt bằng giá tại Đồng Nai và Tây Ninh tiếp tục được hỗ trợ nhờ thị trường công nghiệp đã đi vào hệ sinh thái ngày càng hoàn thiện.
Bên cạnh các dự án đường bộ trọng điểm, hạ tầng đường thủy nội địa đang dần trở thành động lực mới, thúc đẩy mạnh nhu cầu. Đóng vai trò là ba cực tăng trưởng cốt lõi của Đông Nam Bộ, TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh tạo nên tam giác phát triển gắn kết, được nâng đỡ bởi hạ tầng giao thông và công nghiệp đồng bộ. Trong bối cảnh đó, Dự án Phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam (vốn đầu tư 163,3 triệu USD, dự kiến khởi công cuối năm 2026) sẽ là bước ngoặt giúp tăng cường kết nối đa dạng. Dự án này không chỉ tối ưu hóa chi phí vận tải và áp lực ùn tắc đường bộ, mà còn tạo lợi thế cạnh tranh vượt trội cho hệ thống nhà kho xây sẵn ven sông tại Đồng Nai, đồng thời củng cố vững chắc vị thế trung tâm logistics của TP.HCM.
Song song với đó, Tây Ninh nắm giữ vị trí địa chiến lược để đón đầu làn sóng kết nối vùng và giao thương xuyên biên giới, duy trì nguồn cầu kho bãi trong trung và dài hạn. Nhờ bệ phóng này, thị trường dự kiến đón nhận thêm hơn 680.000 m2 nguồn cung mới giai đoạn 2026 - 2028, minh chứng cho niềm tin của các chủ đầu tư vào tiềm năng phát triển bền vững.
