Bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng hạ tầng (Ảnh: Lê Toàn)
Từ cuộc đua lấp đầy sang cuộc đua chất lượng
Suốt nhiều năm, bất động sản công nghiệp được xem là một trong những điểm sáng của thị trường nhờ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu và dòng vốn FDI liên tục tăng. Tuy nhiên, sau giai đoạn phát triển mạnh về quy mô, thị trường đang bước vào một chu kỳ mới khi tiêu chí lựa chọn khu công nghiệp của các nhà đầu tư ngày càng khắt khe hơn.
Đây cũng là tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết 10-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Thay vì ưu tiên thu hút thật nhiều dự án như trước, Việt Nam chuyển sang lựa chọn các nhà đầu tư có khả năng mang theo công nghệ, hình thành trung tâm nghiên cứu - phát triển (R&D), đào tạo nhân lực, nâng tỷ lệ nội địa hóa và tạo hiệu ứng lan tỏa cho doanh nghiệp trong nước.
Ông Lê Thành Nhân, Trưởng phòng Xúc tiến đầu tư, Ban Quản lý Khu Công nghệ cao TP.HCM (SHTP) cho biết, Ban Quản lý đang xây dựng và áp dụng bộ tiêu chí đánh giá nhà đầu tư theo hướng định lượng, minh bạch và có khả năng đo lường hiệu quả sử dụng đất, qua đó thể hiện rõ ràng quan điểm mới của TP.HCM là không thu hút đầu tư bằng mọi giá.
Quan trọng hơn, để giải quyết bài toán chuyển giao công nghệ, SHTP yêu cầu các "siêu dự án" phải có cam kết bằng văn bản về lộ trình đầu tư cho R&D, đào tạo nhân lực, nâng tỷ lệ nội địa hóa và chuyển giao công nghệ lõi cho doanh nghiệp Việt Nam. Đồng thời, đơn vị này áp dụng cơ chế sandbox nhằm tạo môi trường an toàn để các tập đoàn kiểm chứng và thương mại hóa công nghệ.
Cuộc cạnh tranh của bất động sản công nghiệp không còn nằm ở tỷ lệ lấp đầy hay giá thuê, mà ở chất lượng hạ tầng, hệ sinh thái và khả năng đón dòng vốn FDI thế hệ mới.
Những thay đổi này phản ánh xu hướng đã hình thành tại Khu Công nghệ cao trong vài năm gần đây. Nếu trước đây dòng vốn ngoại chủ yếu gắn với gia công và sản xuất thâm dụng lao động thì các dự án mới hiện tập trung nhiều hơn vào bán dẫn, AI, trung tâm dữ liệu và những lĩnh vực công nghệ chiến lược.
Riêng trong những tháng đầu năm 2026, Khu Công nghệ cao đã thu hút 2 dự án trung tâm dữ liệu với tổng vốn gần 1 tỷ USD. Một số dự án liên quan đến kiểm thử và đóng gói chip cũng đang được triển khai. Theo Ban Quản lý, điều TP.HCM hướng tới không chỉ là những khoản đầu tư tỷ USD mà còn là khả năng tạo hiệu ứng lan tỏa sang khu vực doanh nghiệp nội địa.
Không chỉ Khu Công nghệ cao, định hướng này cũng được mở rộng ra toàn bộ hệ thống khu chế xuất, khu công nghiệp. Theo Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP.HCM (HEPZA), sau sáp nhập địa giới, thành phố hiện quy hoạch 105 khu chế xuất, khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 50.000 ha. Trong đó, 58 khu đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%, nhiều khu đạt trên 90%. Toàn hệ thống hiện thu hút 5.380 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký hơn 79 tỷ USD, trong đó khu vực FDI chiếm hơn 57,5 tỷ USD.
Để đón dòng vốn đầu tư thế hệ mới, HEPZA cho hay, sẽ xây dựng lộ trình chuyển đổi các khu công nghiệp thế hệ cũ phù hợp với quy hoạch và thực tiễn; nghiên cứu thu hồi các khu công nghiệp nhỏ trong nội thành để phát triển công trình công cộng, đồng thời nâng cấp các khu công nghiệp lớn thành khu công nghiệp công nghệ cao, khu công nghiệp sinh thái, trung tâm logistics hoặc phát triển theo mô hình TOD.
Hệ sinh thái công nghiệp sẽ quyết định lợi thế cạnh tranh
Theo các chuyên gia, nếu trước đây giá thuê và ưu đãi đầu tư là những yếu tố được doanh nghiệp quan tâm hàng đầu thì hiện nay, cuộc cạnh tranh đang chuyển sang chất lượng hạ tầng, chất lượng hệ sinh thái và khả năng đáp ứng yêu cầu của dòng vốn FDI thế hệ mới.
Theo ông Henry Tran, Nhà sáng lập Industrial Investment Solutions (IIS), ngoài giá thuê và các chính sách ưu đãi đầu tư, doanh nghiệp hiện quan tâm nhiều hơn đến khả năng đáp ứng nhu cầu vận hành và chiến lược phát triển dài hạn của khu công nghiệp.
Điều đầu tiên họ xem xét là tính pháp lý của quỹ đất, khả năng bàn giao ngay và thời hạn thuê nhằm bảo đảm kế hoạch đầu tư lâu dài. Tiếp theo là chất lượng hạ tầng kỹ thuật như nguồn điện, cấp nước, hệ thống xử lý nước thải và khả năng đáp ứng công suất theo từng ngành nghề. Thậm chí, yếu tố địa chất và độ cứng nền đất cũng được tính toán vì ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí xây dựng nhà máy.
Tuy nhiên, theo ông Henry Tran, ngoài các yếu tố về hạ tầng, nhiều doanh nghiệp còn đặc biệt quan tâm đến hệ sinh thái công nghiệp xung quanh khu công nghiệp, bao gồm các nhà cung cấp nguyên vật liệu, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, đơn vị gia công và cả khách hàng trong cùng chuỗi cung ứng. Việc hình thành một hệ sinh thái hoàn chỉnh giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian giao hàng, giảm chi phí logistics và nâng cao năng lực cạnh tranh.
Đối với các doanh nghiệp FDI, hệ sinh thái dịch vụ cũng ngày càng trở thành một tiêu chí quan trọng. Các tiện ích như khu nhà ở cho chuyên gia, trường học quốc tế, bệnh viện, trung tâm thương mại, sân golf và các dịch vụ hỗ trợ khác giúp doanh nghiệp thu hút, giữ chân nhân sự chất lượng cao.
Ông Henry Tran chia sẻ, xu hướng hiện nay không còn chỉ là phát triển một khu công nghiệp, mà đang hướng tới mô hình "thành phố công nghiệp" - nơi sản xuất, làm việc và sinh sống được tích hợp trong cùng một hệ sinh thái.
Nhìn ở góc độ khác, khi Nghị quyết 10 yêu cầu dòng vốn FDI phải tạo hiệu ứng lan tỏa sang doanh nghiệp trong nước thông qua chuyển giao công nghệ và nâng tỷ lệ nội địa hóa thì chính hệ sinh thái công nghiệp hỗ trợ sẽ trở thành mắt xích quyết định mức độ thành công của chiến lược này.
Theo ông Đặng Tấn Đức, Viện trưởng Viện R&D (Tập đoàn Becamex) điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không chỉ nằm ở từng doanh nghiệp, mà ở hạ tầng của cả hệ sinh thái công nghiệp hỗ trợ. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa hiện thiếu đồng thời mặt bằng sản xuất đạt chuẩn, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng số và các dịch vụ dùng chung như kiểm định, thử nghiệm, chứng nhận hay gia công mẫu.
Theo ông Đức, công nghiệp hỗ trợ cần chuyển từ tư duy đầu tư riêng lẻ sang mô hình cụm ngành (cluster), trong đó doanh nghiệp cùng sử dụng hệ thống R&D, phòng thí nghiệm, trung tâm kiểm định, hạ tầng môi trường và năng lượng. Khi chi phí đầu tư được chia sẻ, doanh nghiệp nội sẽ rút ngắn đáng kể thời gian đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế, qua đó tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.
Bên cạnh đó, mô hình này còn hỗ trợ doanh nghiệp chuyển đổi xanh thông qua hạ tầng dùng chung về năng lượng, xử lý môi trường và đo lường phát thải. Theo ông Đức, đây là hướng đi giúp doanh nghiệp nhỏ và vừa rút ngắn thời gian nâng cấp năng lực, đồng thời giảm đáng kể chi phí đầu tư ban đầu.
Nói cách khác, nếu mô hình "thành phố công nghiệp" tạo nên hệ sinh thái cho các tập đoàn FDI thì các cluster công nghiệp hỗ trợ sẽ là nền tảng để doanh nghiệp Việt đủ năng lực trở thành đối tác trong chính hệ sinh thái đó.
Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán MBS đánh giá chu kỳ phát triển mới của bất động sản công nghiệp đang mở ra khi chuyển từ mô hình khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái, xanh, thông minh và công nghệ cao. Theo MBS, đây là sự thay đổi mang tính chiến lược trong bối cảnh dòng vốn đầu tư thế hệ mới ngày càng ưu tiên các tiêu chuẩn ESG và phát triển bền vững.
Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, có khả năng chuyển đổi sang khu công nghiệp thế hệ mới như Becamex, Kinh Bắc hay IDICO được đánh giá sẽ hưởng lợi trong chu kỳ này.
MBS cũng dự báo lợi nhuận nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong quý II/2026 sẽ có sự phân hóa do tiến độ bàn giao đất khác nhau. Trong đó, Kinh Bắc và IDICO có thể ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng nhờ khách thuê quay lại đàm phán, ký hợp đồng từ các quý trước, trong khi cùng kỳ năm ngoái nhiều hợp đồng đã bị trì hoãn do chính sách thuế đối ứng của Mỹ.
Nhìn rộng hơn, sự thay đổi của thị trường bất động sản công nghiệp không chỉ nhằm duy trì lợi thế thu hút FDI, mà còn hướng tới mục tiêu xây dựng hệ sinh thái sản xuất có khả năng tạo giá trị gia tăng, nâng cao năng lực doanh nghiệp nội địa và từng bước đưa Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng công nghệ toàn cầu.
