Bối cảnh mới buộc cả chủ đầu tư dự án lẫn khách hàng phải có sự thay đổi. Ảnh: Dũng Minh.
Từ “đón sóng” sang “nắm giữ dòng tiền”
Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cho biết, năm 2026 có nhiều yếu tố vĩ mô tác động tới thị trường bất động sản có thể kể đến như biến động địa chính trị toàn cầu, mặt bằng lãi suất tăng, tín dụng được kiểm soát hài hòa hơn và khung pháp lý tiếp tục được hoàn thiện.
Theo bà Miền, nguồn cung sản phẩm trên thị trường gia tăng rõ nét từ đầu năm tới nay, nhưng còn tồn tại tình trạng lệch pha cơ cấu. Giá bán tiếp tục neo ở mức cao, trong khi giao dịch có sự chọn lọc giữa các dự án và phân khúc.
Kết quả khảo sát mới đây của VARS-IRE cho thấy, hành vi tìm kiếm của khách hàng đang nghiêng nhiều hơn về các loại hình có nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng khai thác cho thuê. Nếu như trước đây khách hàng thường ra quyết định nhanh theo tâm lý thị trường, thì nay có xu hướng tìm hiểu kỹ hơn, sàng lọc thông tin nhiều hơn trước khi xuống tiền.
Theo đại diện VARS-IRE, nhu cầu ở thực và nhu cầu khai thác dòng tiền đang song hành dẫn dắt tâm lý người mua bất động sản trong năm 2026. Một điểm đáng chú ý khác là khách hàng hiện ưu tiên tìm kiếm sản phẩm của chủ đầu tư uy tín và các dự án có thương hiệu rõ ràng, cho thấy nhu cầu nền tảng của thị trường luôn hiện hữu, nhưng người mua ngày càng thận trọng hơn.
Về sản phẩm được quan tâm, dữ liệu nghiên cứu của VARS-IRE cho thấy, nhóm “dự án/thương hiệu” đạt khoảng 4.846.050 lượt tìm kiếm trung bình mỗi tháng, cao vượt trội so với các nhóm còn lại. Điều này phản ánh người dùng quan tâm mạnh đến các dự án cụ thể, tên tuổi chủ đầu tư và thương hiệu bất động sản đang được truyền thông trên thị trường.
Trong khi đó, nhóm “tài sản lõi” gồm các nhu cầu cốt lõi như mua nhà, thuê nhà, giá nhà, căn hộ, đất nền, vay mua nhà hay cho thuê đạt khoảng 1.601.750 lượt tìm kiếm trung bình mỗi tháng.
Đây là tín hiệu cho thấy, nhu cầu nền tảng của thị trường vẫn lớn và không hoàn toàn bị dẫn dắt bởi truyền thông dự án. Các nhóm như chung cư, căn hộ cho thuê và giá thuê chung cư đều nằm ở vùng có mức độ quan tâm cao, phản ánh thị trường đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng tạo giá trị thực và dòng tiền thực.
Trong đó, chung cư và căn hộ tiếp tục là tâm điểm của nhu cầu thực bởi vừa đáp ứng nhu cầu ở, vừa có khả năng khai thác cho thuê, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Nhóm “cho thuê căn hộ” cũng nổi lên như một xu hướng rõ nét của bất động sản dòng tiền. Với nhóm này, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn tới hiệu quả khai thác và vận hành tài sản, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá vốn như trước đây.
Đại diện VARS-IRE cho rằng, xu hướng tái cấu trúc thị trường đang diễn ra trên nhiều phương diện. Trước hết là tái cấu trúc nguồn cung theo hướng tập trung hóa và nâng chuẩn xanh, bền vững.
Nguồn cung tiếp tục gia tăng, nhưng vai trò chi phối ngày càng thuộc về các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và năng lực triển khai đồng bộ. Các đô thị quy mô lớn đang trở thành nguồn cung chủ đạo nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và hệ tiện ích.
Quá trình tái cấu trúc cũng diễn ra ở chất lượng sản phẩm, với xu hướng phát triển xanh, tối ưu quy hoạch, tiết kiệm năng lượng và nâng cao quản lý vận hành sau bàn giao. Điều này tác động trực tiếp đến tâm lý người mua, khiến họ chuyển từ “mua theo cơ hội nguồn cung mới” sang “mua có chọn lọc”, ưu tiên pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sống và giá trị bền vững.
Dòng vốn hiện có xu hướng tập trung vào các chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng quản trị rủi ro cao. Điều này thúc đẩy quá trình sàng lọc và tái định hình thị trường. Theo đó, người mua cũng thay đổi từ tư duy “vay để đón sóng” sang “tính dòng tiền để nắm giữ”, ưu tiên các tài sản có khả năng khai thác, thanh khoản và biên an toàn tài chính tốt hơn.
Sản phẩm ESG là xu hướng tất yếu
PGS-TS. Nghiêm Thị Thà - Phó chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Tư vấn tài chính Việt Nam (VFCA) cho rằng, bất động sản xanh phát triển theo các tiêu chuẩn ESG (môi trường - xã hội - quản trị) đang trở thành xu hướng tất yếu của thị trường. Đây là một điểm đáng lưu ý khi khẩu vị đầu tư cũng theo đó mà có những thay đổi.
Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS-IRE, nhóm “tài sản lõi” gồm các nhu cầu cốt lõi như mua nhà, thuê nhà, giá nhà, căn hộ, đất nền, vay mua nhà hay cho thuê đạt khoảng 1.601.750 lượt tìm kiếm trung bình mỗi tháng.
Theo đại diện VFCA, các phương pháp định giá bất động sản hiện nay đều dựa trên 2 yếu tố cốt lõi là dòng thu nhập và dòng chi phí. Một mặt, các tiêu chuẩn ESG có thể làm tăng chi phí đầu tư ban đầu, nhưng mặt khác lại giúp gia tăng đáng kể khả năng khai thác, vận hành và tạo dòng tiền trong tương lai.
Điều này có nghĩa, chi phí phát triển dự án ESG có thể tăng, nhưng giá trị bất động sản đầu ra tăng nhanh hơn. Hay nói cách khác, tốc độ tăng giá trị thường lớn hơn tốc độ gia tăng chi phí đầu tư ban đầu.
Có 2 nguyên nhân chính khiến các dự án tuân thủ ESG thường được thị trường định giá cao hơn: Một là, nhu cầu của người sử dụng ngày càng thay đổi và hai là, các dự án ESG thường có tỷ lệ lấp đầy và khả năng khai thác tốt hơn.
Theo đại diện VFCA, ai cũng muốn sống trong môi trường xanh hơn, sạch hơn và an toàn hơn. Khi thu nhập tăng lên, người dân sẵn sàng trả giá cao hơn cho các sản phẩm bất động sản đáp ứng được những tiêu chuẩn đó.
Trên thực tế, cả ở phân khúc nhà ở lẫn bất động sản cho thuê, những dự án có yếu tố xanh và phát triển bền vững thường thu hút nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt hơn, từ đó duy trì tỷ lệ lấp đầy cao hơn so với các dự án truyền thống.
Những người có thu nhập cao, khả năng tài chính tốt sẽ ưu tiên lựa chọn các sản phẩm bất động sản đã đáp ứng các tiêu chuẩn ESG, dù đầy đủ hay từng phần. Không chỉ được định giá cao hơn, các dự án ESG còn có khả năng thanh khoản tốt hơn và xu hướng chính sách đang ưu tiên ngày càng rõ cho các dự án phát triển bền vững.
“Tôi tin rằng, bất động sản ESG sẽ trở thành một trong những lựa chọn quan trọng của nhà đầu tư trong những năm tới. Khi hệ thống tiêu chuẩn hoàn thiện hơn, cơ chế hỗ trợ rõ ràng hơn và các nguồn vốn xanh phát triển mạnh hơn, những dự án đáp ứng ESG sẽ có lợi thế cạnh tranh ngày càng lớn trên thị trường”, bà Thà nhấn mạnh.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn rất nhiều so với trước đây. Sau nhiều biến động, người mua có sự thay đổi rõ rệt về tư duy.
Nếu như trước kia nhiều người sẵn sàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì nay quan tâm nhiều hơn tới hiệu quả khai thác thực tế, khả năng tạo dòng tiền, pháp lý dự án và tính an toàn của tài sản. Do đó, các “tài sản lõi” cũng ngày càng được đề cao hơn.
Cũng theo ông Đính, thị trường bất động sản trong chu kỳ mới sẽ không còn phù hợp với mô hình tăng trưởng dựa quá nhiều vào “đón sóng” hay đầu cơ ngắn hạn. Thay vào đó, xu hướng sẽ chuyển mạnh sang nhu cầu ở thực, khai thác thực và đầu tư dài hạn.
Những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, gắn với hạ tầng và có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục có lợi thế lớn trong thời gian tới. Ngược lại, các sản phẩm thiếu giá trị sử dụng thực tế hoặc phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó hút dòng tiền.
