Hàng mới giá cao
Nguồn cung nhà ở thương mại những tháng cuối năm dù tăng lên nhưng phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp. Trong đó, khu Nam Rạch Chiếc (TP. Thủ Đức cũ) nổi lên như là tâm điểm cạnh tranh, nơi hàng loạt dự án lớn đồng loạt triển khai.
Tại dự án The Global City, sau khi 2 tháp B được tiêu thụ hết, chủ đầu tư Masterise Homes đang nhận booking cho đợt ra mắt 2 tháp A thuộc Khu căn hộ CT5.
Theo thông tin từ các môi giới, giá bán dự kiến rơi vào khoảng 130-140 triệu đồng/m2, tức cao hơn khoảng 10% so với đợt mở bán trước. Ngay kề bên, Khu biệt thự Sola Ánh Dương thuộc dự án này sắp được mở bán với mức giá quanh 440 triệu đồng/m2, hướng đến nhóm khách hàng siêu giàu.
Ở gần đó, dự án Palm City chuẩn bị ra mắt khối cao tầng mới trong quý I/2026 với mức giá dự kiến dao động từ 250-300 triệu đồng/m2. Sự kiện Tập đoàn Keppel đã bán toàn bộ 42% cổ phần tại Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc (đơn vị phát triển dự án Palm City) cho Công ty cổ phần Gateway Thủ Thiêm càng làm tăng sự thu hút cho dự án này.
Cũng tại khu vực này, dự án Senturia An Phú của Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước sau thời gian dài vướng pháp lý đang trở lại rầm rộ. Dù chưa chính thức công bố, song môi giới đã truyền tai nhau mức giá 200-300 triệu đồng/m2, tương đương 15-28 tỷ đồng/căn nhà phố và 30-40 tỷ đồng/căn shophouse.
Trong khi đó, Tập đoàn Đất Xanh khởi động đợt mở bán tiếp theo của dự án The Privé với giá tăng khoảng 5-10% so với trước đó, lên mức 120-130 triệu đồng/m2.
Nhìn tổng thể, cuộc đua tại Nam Rạch Chiếc đang diễn ra ngày càng quyết liệt, khi phần lớn chủ đầu tư đều tập trung vào phân khúc cao cấp và siêu cao cấp. Trước đó, dự án Saroma Villa tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm thu hút sự chú ý khi công bố giá giao dịch gần 1 tỷ đồng/m2.
Theo dự báo của Công ty Avison Young Việt Nam, mức giá cao này sẽ còn được duy trì ít nhất trong 2 năm tới do đây là khu vực được quy hoạch thành lập Trung tâm tài chính quốc tế.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Nhà ở, CBRE Việt Nam đánh giá, nguồn cung căn hộ mới tại khu nội thành TP.HCM đang phục vụ nhu cầu đầu tư hơn là ở thực. Phần lớn chủ đầu tư xác định người mua sẽ không ở, mà chỉ nắm giữ hoặc cho thuê lại, nên sản phẩm được định vị cao cấp hơn để tối đa hóa lợi nhuận.
Theo CBRE Việt Nam, trong quý III/2025, khoảng 90% nguồn cung mở bán tại nội thành TP.HCM thuộc phân khúc cao cấp. Thị trường gần như vắng bóng căn hộ dưới 60 triệu đồng/m2, mức giá phổ biến từ 80-120 triệu đồng/m2.
Báo cáo của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cũng ghi nhận, khoảng 80% lượng căn hộ chào bán tại TP.HCM hiện có giá trên 80 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc bình dân - vốn được xem là “xương sống” của thị trường, gần như biến mất trong 3 năm qua.
Giao dịch chủ yếu đến từ nhóm khách đã sở hữu hơn 1 bất động sản, có nhu cầu đầu tư hoặc tích sản. Một số chủ đầu tư kết hợp với sàn phân phối ra hàng nhỏ giọt, tạo khan hiếm “ảo” để kích thích tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội). Thị trường cũng xuất hiện những nhóm đầu cơ thu gom, “lướt cọc hưởng chênh”, nhất là tại khu vực phía Nam Thành phố.
Áp lực cân bằng cung - cầu thị trường
Sự tăng trưởng nguồn cung thương mại giá cao tiếp tục tạo áp lực phát triển nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội nhằm cân bằng lại thị trường và giải quyết bài toán nhà ở cho đại bộ phận người dân. Mục tiêu của TP.HCM là phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, nhưng tới nay mới thực hiện được 24% chỉ tiêu và còn thiếu 179.000 căn.
| |
Nguồn cung nhà ở mới vẫn chủ yếu là phân khúc cao cấp. Ảnh: Lê Toàn. |
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân tại TP.HCM đã kéo dài từ năm 2021 đến nay. Không chỉ không còn loại nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, mà nhà ở trung cấp cũng biến mất. Điều này khiến thị trường nhà ở TP.HCM phát triển mất cân đối, không bền vững.
Đại diện HoREA cũng chỉ ra hàng loạt nguyên nhân làm tăng giá bất động sản thời gian qua, đặc biệt là chi phí tạo lập quỹ đất nhà ở thương mại tăng vọt, chủ yếu do tiền mua đất tăng cao theo bảng giá đất mới. Như tại TP.HCM, giá đất mới tăng từ hơn 3 lần đến hơn 38 lần tùy theo vị trí so với trước. Ngoài ra, chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… cũng tăng chóng mặt.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, trong 3 năm qua, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh, nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, thay vì để ở.
Ngay cả khu vực vùng ven - nơi được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Theo VARS, lệch pha cung - cầu khiến giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn tăng mạnh, liên tục thiết lập mặt bằng mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế.
Nếu không có các giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu - nghèo không chỉ nới rộng, mà còn có nguy cơ bị “đóng cứng” qua nhiều thế hệ, trở thành thách thức lớn đối với mục tiêu an sinh xã hội, chiến lược đô thị hóa và tăng trưởng bền vững quốc gia.
Để thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở nói riêng phát triển ổn định, bền vững, VARS cho rằng, cần có giải pháp “phanh lại” đà tăng nóng của giá nhà. Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung - cầu thực.
Trong đó, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới, song song với việc nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương. Xử lý điểm nghẽn trong công tác giải phóng mặt bằng, rút ngắn thời gian triển khai dự án.
Đồng thời, đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường bất động sản nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành nguồn vốn trung - dài hạn hiệu quả; thúc đẩy hình thành quỹ nhà ở quốc gia, phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản...
Trong giai đoạn phát triển mới, nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có các cơ chế khuyến khích đủ mạnh. Phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến đường vành đai, metro và cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực giá đất tại trung tâm.