Ông Jeong Ji Hoon, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam (bên trái) kiến nghị cần hoàn thiện cơ chế pháp lý về ưu đãi tài chính, quỹ đất, quy hoạch phát triển nhà ở cho công nhân.
Đề xuất trên được các doanh nghiệp đưa ra tại Diễn đàn Hỗ trợ Pháp lý Đầu tư 2025 với chủ đề “Đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp: Cập nhật quy định và khuyến nghị thực thi” do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP.HCM (ITPC) phối hợp với Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức ngày 21/11.
Ông Jeong Ji Hoon, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam (KOCHAM) cho biết trong bối cảnh lực lượng lao động tăng nhanh và khả năng tiếp cận nhà ở của công nhân còn rất hạn chế, nhu cầu phát triển hạ tầng xã hội tại các khu công nghiệp đang trở nên cấp bách.
Hiện cả nước có hơn 430 khu công nghiệp đang hoạt động với hơn 4,1 triệu lao động, nhưng 70 - 80% công nhân có nhu cầu về nhà ở vẫn phải thuê trọ tự phát do sự thiếu hụt hạ tầng xã hội.
“Nhiều khu công nghiệp chỉ đáp ứng tối thiểu nhu cầu về giáo dục, y tế, sinh hoạt văn hóa, gây áp lực lớn lên địa phương và ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người lao động”, ông nói.
Lấy ví dụ một số nhà phát triển khu công nghiệp lớn như VSIP, Becamex, Deep C, ông Jeong Ji Hoon đánh giá các nhà đầu tư khu công nghiệp tại Việt Nam có năng lực triển khai hạ tầng tốt, tuy nhiên phân khúc hạ tầng xã hội vẫn còn kém hấp dẫn do lợi nhuận thấp, dòng tiền chậm và thủ tục đầu tư phức tạp.
Ông nhấn mạnh, sau hơn 2 năm triển khai, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội cũng chỉ mới giải ngân khoảng 2%, phản ánh rõ ràng những vướng mắc về thủ tục và điều kiện vay. Bên cạnh đó, vấn đề bố trí quỹ đất trong ranh khu công nghiệp, thủ tục phê duyệt kéo dài và chồng chéo giữa các luật cũng gây cản trở tiến độ dự án.
Đại diện KOCHAM cho rằng, Việt Nam cần tiếp tục xem xét và hoàn thiện cơ chế pháp lý theo hướng chặt chẽ, cụ thể hơn nhưng vẫn đảm bảo tính khả thi và hợp lý để triển khai, trong đó có bao gồm các vấn đề về ưu đãi tài chính, quỹ đất, quy hoạch. Đồng thời tăng cường áp dụng mô hình PPP, ứng dụng chuyển đổi số trong xét duyệt và quản lý dự án nhằm thúc đẩy việc phát triển hạ tầng xã hội gắn với khu công nghiệp một cách hiệu quả và bền vững.
Ông Nakagawa Motohisa, Phó chủ tịch kiêm Trưởng ban Môi trường kinh doanh Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật Bản tại TP.HCM (JCCH) nhận định, đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội cho công nhân là một hướng đi tiềm năng nhưng đầy thách thức trong phát triển hạ tầng khu công nghiệp.
Trong thực tế, loại hình này chưa thật sự hấp dẫn các nhà đầu tư do biên lợi nhuận thấp, thời gian hoàn vốn kéo dài, cùng với thủ tục pháp lý phức tạp và chưa thống nhất. Ngoài ra, chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ cộng đồng tương đối lớn nên cũng làm giảm sức hút của các dự án.
Đại diện JCCH cũng nhìn nhận sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật và thiếu thống nhất trong thực thi chính sách ưu đãi giữa các địa phương vẫn là rào cản lớn, khiến việc triển khai dự án nhà lưu trú công nhân, đặc biệt là các dự án liên vùng hoặc trong khu công nghiệp tích hợp, còn gặp nhiều vướng mắc.
Do vậy, ông Nakagawa Motohisa cho rằng chính sách cần có sự ổn định, minh bạch và có khả năng bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên, khu vực tư nhân mới có thể tham gia sâu rộng vào phát triển hạ tầng xã hội khu công nghiệp, tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững, an sinh lao động và nâng cao sức cạnh tranh của môi trường đầu tư Việt Nam.
Phân tích cụ thể về những rào cản hiện nay, Luật sư Nguyễn Gia Huy Chương, Luật sư Điều hành Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers, cho rằng, các dự án hạ tầng xã hội nhận được sự quan tâm lớn của cơ quan trung ương, địa phương, tuy nhiên còn đang kém thu hút vì các bất cập liên quan đến pháp lý, cùng với đó là vướng mắc về lợi nhuận thu được.
Đối với phân khúc nhà lưu trú công nhân, các dự án này chủ yếu vận hành theo mô hình thuê, gắn trực tiếp với quan hệ lao động trong khu công nghiệp và không hình thành quyền sở hữu cho người ở.
Hạn chế này dẫn tới những thách thức đáng kể trong thu hút đầu tư, nhất là khi mô hình nhà lưu trú công nhân đòi hỏi hạ tầng kỹ thuật - xã hội đồng bộ, hoạt động trong không gian quy hoạch chặt chẽ của khu công nghiệp và phụ thuộc nhiều vào khả năng phối hợp giữa doanh nghiệp hạ tầng, doanh nghiệp sản xuất và chính quyền địa phương.
Luật sư Chương nhận định, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã ghi nhận khái niệm và có một số quy định điều chỉnh riêng về “nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp”, tuy nhiên còn thiếu hướng dẫn chi tiết. Do vậy, khi triển khai dự án nhà ở lưu trú cho công nhân, nhà đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn hơn.
Một khó khăn khác là liên quan đến việc chuẩn bị hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo đó doanh nghiệp phải đáp ứng các yêu cầu bắt buộc về quy hoạch, hạ tầng, an ninh, môi trường. Tuy nhiên, văn bản hướng dẫn giữa các ngành hiện nay còn nhiều điểm chưa thống nhất.
“Các dự án nhà ở lưu trú cho công nhân là yêu cầu cần thiết để phát triển bền vững khu công nghiệp, do đó để thu hút đầu tư và tạo niềm tin cho doanh nghiệp, địa phương cần phải có cơ chế đảm bảo quyền lợi, giảm rủi ro cho các nhà đầu tư; các ưu đãi, thủ tục cũng cần khả thi và thuận lợi hơn”, Luật sư Nguyễn Gia Huy Chương khuyến nghị.
