Bất động sản du lịch bước vào cuộc đua thu hút dòng vốn mới sau Nghị quyết 10-NQ/TW (Ảnh: Linh Nguyễn)
Địa phương vào cuộc bằng quỹ đất, hạ tầng và sản phẩm
Theo Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, 4 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón 8,8 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,6% so với cùng kỳ, hoàn thành khoảng 35% mục tiêu đón 25 triệu lượt khách quốc tế cả năm. Mục tiêu năm 2026 của ngành là đón 25 triệu lượt khách quốc tế và phục vụ 150 triệu lượt khách nội địa.
Nghị quyết 10-NQ/TW, ngày 8/6/2026 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được ban hành đúng thời điểm nhu cầu vốn cho ngành du lịch tăng mạnh. Nghị quyết đặt mục tiêu giai đoạn 2026 - 2030 thu hút 200 - 300 tỷ USD vốn FDI đăng ký, vốn thực hiện đạt 150 - 200 tỷ USD; đồng thời chuyển trọng tâm sang nguồn vốn chất lượng cao, công nghệ hiện đại, quản trị tiên tiến, tăng cường liên kết với khu vực kinh tế trong nước và bảo vệ môi trường.
Với du lịch, tác động của Nghị quyết 10 nằm ở việc mở rộng không gian đầu tư. Du lịch hiện không còn bó hẹp ở khách sạn, resort hay tour tuyến truyền thống. Dòng vốn mới có thể chảy vào sân bay, cảng biển, đường ven biển, trung tâm hội nghị, công viên chủ đề, kinh tế đêm, du lịch xanh, nền tảng số, dữ liệu khách hàng, công nghiệp văn hóa, dịch vụ MICE và các tổ hợp nghỉ dưỡng gắn với y tế, thể thao, giải trí. Nghị quyết cũng nhấn mạnh yêu cầu các địa phương tránh cạnh tranh theo số lượng, nâng cao chất lượng lựa chọn nhà đầu tư, bảo đảm môi trường,tài nguyên và an sinh xã hội.
Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Công Năng, Chủ tịch Diễn đàn Doanh nhân Việt Nam, Chủ tịch HĐQT WonderTour cho rằng, Nghị quyết 10 tạo tác động tích cực đến khả năng thu hút vốn vào ngành du lịch khi xác lập tư duy mới trong phát triển khu vực tư nhân và cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh. Theo ông, đây là tín hiệu quan trọng giúp gia tăng niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước đối với các lĩnh vực giàu tiềm năng như hạ tầng, nghỉ dưỡng, du lịch xanh, kinh tế đêm, chuyển đổi số và công nghiệp văn hóa.
Cuộc đua đón vốn du lịch trước hết là cuộc đua chuẩn bị mặt bằng phát triển. Nhà đầu tư có thể quan tâm tới tiềm năng biển đảo, di sản, khí hậu và văn hóa bản địa, nhưng quyết định xuống tiền lại phụ thuộc vào quy hoạch, pháp lý đất đai, hạ tầng và khả năng vận hành sau khi dự án đi vào hoạt động.
Ví dụ, tại Khánh Hòa, danh mục kêu gọi đầu tư giai đoạn 2026 - 2030 của tỉnh gồm nhiều dự án thương mại, dịch vụ, du lịch tại Nha Trang, Ninh Hòa, Vạn Ninh, Cam Ranh và khu vực Nam Khánh Hòa. Cùng với đó, quy hoạch chung xây dựng Khu du lịch quốc gia Ninh Chữ đến năm 2045 đã được công bố, với phạm vi khoảng 10.200 ha đất liền và 2.000 ha mặt biển, định hướng phát triển thành khu du lịch trọng điểm quốc gia với hạ tầng đồng bộ, sản phẩm đa dạng, chất lượng cao.
Ngược lại, Quảng Ninh đặt trọng tâm vào việc tăng tổng thu từ du lịch, kéo dài thời gian lưu trú và nâng cấp trải nghiệm du khách. Khi một địa phương đã có lượng khách lớn, bài toán thu hút vốn sẽ chuyển sang cấp độ mới: phát triển sản phẩm ban đêm, mua sắm, giải trí, du lịch cộng đồng, du lịch sinh thái, dịch vụ cảng tàu khách, các tổ hợp nghỉ dưỡng cao cấp và hạ tầng kết nối vùng. Nếu chỉ tăng lượng khách mà thiếu các sản phẩm có khả năng tạo mức chi tiêu cao, doanh thu bình quân sẽ khó bứt phá.
Tại Gia Lai, Năm Du lịch Quốc gia 2026 được kỳ vọng trở thành điểm tựa để quảng bá hình ảnh, kích hoạt nhu cầu thị trường và thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Với lợi thế giao thoa giữa đại ngàn Tây Nguyên và không gian biển miền Trung, địa phương có dư địa phát triển các sản phẩm liên vùng, từ du lịch văn hóa bản địa, sinh thái, nghỉ dưỡng, thể thao, nông nghiệp đến biển đảo. Tuy nhiên, sức hút từ một sự kiện chỉ là bước khởi đầu. Để dòng vốn ở lại và đi vào các dự án cụ thể, Gia Lai cần chuẩn bị danh mục đầu tư rõ ràng, quỹ đất có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đồng bộ và cơ chế xử lý thủ tục đủ nhanh.
Nghị quyết 10 sẽ tạo ra một cuộc sàng lọc tích cực. Doanh nghiệp nào đổi mới nhanh, có năng lực quản trị hiện đại, sản phẩm khác biệt và khả năng kết nối chuỗi giá trị sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nguồn vốn, mở rộng quy mô, tham gia sâu hơn vào giai đoạn phát triển mới của ngành du lịch.
- Ông Lê Công Năng, Chủ tịch Diễn đàn Doanh nhân Việt Nam, Chủ tịch HĐQT WonderTour
Có thể thấy, hoạt động xúc tiến du lịch cần đi kèm với xúc tiến đầu tư, bởi khi một điểm đến được quảng bá tới nhóm khách có mức chi tiêu cao, nhà đầu tư sẽ nhìn vào khả năng hình thành chuỗi dịch vụ tương xứng gồm lưu trú, ẩm thực, mua sắm, giải trí, chăm sóc sức khỏe, vận chuyển và tổ chức sự kiện.
Ông Lê Công Năng nhận định, cuộc cạnh tranh sắp tới của doanh nghiệp du lịch sẽ là cuộc cạnh tranh giành dòng vốn chất lượng, chứ không thuần túy là cạnh tranh giành khách. Doanh nghiệp lữ hành cần chuyển từ mô hình bán tour sang kiến tạo hệ sinh thái trải nghiệm; đầu tư mạnh hơn vào chuyển đổi số, AI, quản trị minh bạch, xây dựng thương hiệu, phát triển sản phẩm có giá trị gia tăng cao và tăng cường liên kết với địa phương, nhà đầu tư, hãng hàng không, khách sạn và các nền tảng công nghệ.
Nhận định này cũng chạm đúng điểm yếu lâu nay của du lịch Việt Nam: nhiều doanh nghiệp có khả năng bán sản phẩm nhanh, nhưng năng lực xây dựng hệ sinh thái còn hạn chế. Một tour tốt có thể tạo doanh thu ngắn hạn, nhưng một hệ sinh thái hoàn chỉnh mới tạo được niềm tin để ngân hàng, quỹ đầu tư và đối tác chiến lược rót vốn dài hạn. Du lịch càng hướng tới phân khúc cao cấp thì tiêu chuẩn quản trị càng quan trọng, chuỗi cung ứng càng phải ổn định và chất lượng dịch vụ càng cần được đo lường.
Muốn đón vốn thật phải tháo điểm nghẽn thật
Nghị quyết 10 mở ra định hướng mới, nhưng vốn sẽ không tự chảy vào mọi dự án gắn mác du lịch. Nhà đầu tư sẽ sàng lọc kỹ hơn sau giai đoạn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng biến động, nhiều dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng vướng pháp lý, thanh khoản yếu hoặc cam kết lợi nhuận thiếu cơ sở. Vì vậy, bất động sản du lịch trong giai đoạn mới cần trở về đúng bản chất là tài sản vận hành, tạo dòng tiền từ hoạt động du lịch thay vì bị tài chính hóa quá mức.
Điểm nghẽn đầu tiên là quy hoạch. Một dự án du lịch thường liên quan đến nhiều lớp quy hoạch như sử dụng đất, xây dựng, đô thị, rừng, biển, giao thông, di sản và môi trường. Nếu các quy hoạch này thiếu đồng bộ, địa phương có thể công bố danh mục dự án rất hấp dẫn nhưng nhà đầu tư vẫn không thể triển khai.
Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn đã tạo khung pháp lý cho đất thương mại, dịch vụ, cơ sở lưu trú và bãi tắm gắn với hoạt động kinh doanh dịch vụ. Tuy nhiên, các dự án du lịch quy mô lớn vẫn cần được hướng dẫn thực thi thống nhất giữa các lĩnh vực đất đai, xây dựng, đầu tư, môi trường và du lịch.
Điểm nghẽn thứ hai là hạ tầng. Du lịch muốn thu hút vốn tư nhân thì Nhà nước phải đi trước trong đầu tư hạ tầng công cộng như đường kết nối, sân bay, bến cảng, cấp điện, cấp nước, xử lý rác thải, nước thải và hạ tầng số. Một resort cao cấp không thể phát huy hiệu quả nếu nằm trên tuyến đường xuống cấp, thiếu nước sạch, thiếu lao động dịch vụ và cách xa trung tâm y tế. Tương tự, một khu du lịch cộng đồng cũng khó thu hút vốn nếu chưa có đường vào, bãi đỗ xe, điều kiện vệ sinh môi trường, tiêu chuẩn an toàn và câu chuyện sản phẩm đủ hấp dẫn.
Điểm nghẽn thứ ba là thủ tục. Nhà đầu tư du lịch thường phải thực hiện thủ tục qua nhiều sở, ngành. Mỗi khâu chậm vài tháng đều có thể làm tăng chi phí vốn và đánh mất cơ hội thị trường. Muốn thu hút dòng vốn thực chất, địa phương cần có cơ chế một đầu mối đủ thẩm quyền, công khai tiến độ xử lý hồ sơ, chuẩn hóa danh mục dự án kêu gọi đầu tư kèm đầy đủ thông tin về pháp lý, hiện trạng đất, quy hoạch, hạ tầng, nghĩa vụ tài chính và tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư.
Điểm nghẽn thứ tư là nhân lực và năng lực vận hành. Du lịch cao cấp cần lực lượng lao động có ngoại ngữ, kỹ năng dịch vụ, tư duy số, am hiểu văn hóa bản địa và đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế. Nếu nguồn nhân lực không theo kịp, các dự án lớn có thể hoàn thiện phần cứng nhưng vẫn thiếu "linh hồn" dịch vụ. Khi đó, địa phương có thêm công trình nhưng chưa chắc có thêm điểm đến đủ sức cạnh tranh.
Điểm nghẽn cuối cùng là tâm lý chạy theo phong trào. Sau mỗi chủ trương lớn, nhiều địa phương dễ lập danh mục dự án thật dài, ưu tiên quy mô đất và tổng vốn đăng ký. Tuy nhiên, Nghị quyết 10 đã xác định rõ tinh thần: thu hút vốn phải gắn với chất lượng, hiệu quả, công nghệ, quản trị, liên kết, bảo vệ môi trường và lợi ích dài hạn. Với du lịch, điều đó càng quan trọng bởi tài nguyên thiên nhiên, di sản và bản sắc địa phương là những giá trị không thể thay thế.
Du lịch Việt Nam đang đứng trước cơ hội bước vào một chu kỳ đầu tư mới. Nghị quyết 10 tạo nền tảng chính sách cho dòng vốn chất lượng cao, thị trường khách tạo nhu cầu, địa phương tạo quỹ đất và sản phẩm, doanh nghiệp tạo năng lực vận hành. Khi bốn yếu tố ấy hội tụ, du lịch mới có thể chuyển từ tăng trưởng dựa vào lượng khách sang tăng trưởng dựa vào giá trị.
