Việc ngân hàng tăng lãi suất cho vay trong bối cảnh cầu tín dụng cuối năm tăng lên, lãi suất huy động tăng chậm là dễ hiểu.
Lãi vay thả nổi: Hai tháng điều chỉnh 3 lần
Anh Đặng Khắc Trường, một khách hàng của Ngân hàng V. cho hay, trong vòng 1 tháng qua, lãi suất cho khoản vay mua nhà của anh đã tăng ba lần. Theo đó, lãi suất thả nổi với khoản vay này đang là 14,8%/năm, tăng 2,4% so với mức lãi suất áp dụng vào tháng 9/2025 (12,4%/năm).
“Đầu năm ngoái, thấy lãi suất thấp, chúng tôi mua một căn hộ chung cư, vay ngân hàng 3 tỷ đồng. Trong thời gian ưu đãi lãi suất, khoản vay vẫn trong mức chịu đựng được, nhưng hết thời gian ưu đãi, khoản vay thực sự khiến gia đình tôi ngộp thở. Với lãi suất hiện nay, riêng tiền lãi mà gia đình tôi phải trả đã là gần 40 triệu đồng/tháng. Cộng thêm tiền gốc, mỗi tháng gia đình phải trả hơn 60 triệu đồng cho khoản vay này”, anh Trường cho hay.
Năm nay, tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 20%, trong khi huy động vốn tăng chậm. Báo cáo tài chính quý III/2025 cho thấy, có tới 8 ngân hàng sụt giảm huy động tiền gửi gồm ABBank, BacABank, Eximbank, Kienlongbank, NamABank, PGBank, VietBank, VPBank. Chênh lệch tín dụng và huy động tăng cao buộc các ngân hàng phải tăng lãi suất tiết kiệm trong mấy tháng gần đây để thu hút vốn đầu vào, lãi suất cho vay vì vậy cũng tăng theo và đối tượng đầu tiên bị tác động là người mua nhà.
Ông Phan Lê Thành Long, chuyên gia kinh tế, CEO AFA Group cho rằng, việc ngân hàng tăng lãi suất cho vay trong bối cảnh cầu tín dụng cuối năm tăng lên, lãi suất huy động tăng chậm là dễ hiểu. Người mua nhà phải tính toán kỹ khả năng trả nợ, tránh bị rơi vào tình trạng mất cân đối tài chính. Với khoản vay 2-3 tỷ đồng mua nhà, người vay phải có tổng thu nhập ít nhất 80 triệu đồng/tháng thì mới đảm bảo an toàn tài chính.
Mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cảnh báo người mua nhà thận trọng với kế hoạch tài chính khi lãi suất cho vay tăng, bởi lãi vay tăng sẽ khiến thanh khoản thị trường suy giảm. Giai đoạn 2023-2024, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng tung ra các gói vay lãi suất 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Tuy nhiên, khi giai đoạn ưu đãi kết thúc và bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi (10-14%/năm), áp lực trả nợ sẽ tăng mạnh.
Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn, làm gia tăng nguy cơ nợ xấu quay trở lại hệ thống tín dụng. Trong bối cảnh này, VARS khuyến nghị người dân không nên vay quá 50% giá trị tài sản để tránh rủi ro khi lãi suất tăng, đồng thời lựa chọn các dự án có pháp lý minh bạch.
Phép thử với cả ngân hàng, người mua nhà và thị trường bất động sản
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV chỉ ra thực tế là, hơn 80% người mua nắm giữ bất động sản dưới 1 năm, chủ yếu mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời, có nghĩa là tỷ lệ đầu cơ bất động sản rất cao.
Theo các chuyên gia, tỷ lệ mua nhà sử dụng đòn bẩy ở Việt Nam rất lớn. Người mua chỉ phải trả 20-30% giá trị căn nhà, 70-80% còn lại là vay ngân hàng. Thông thường, với khoản vay dưới 1 năm, người mua được hưởng lãi vay ưu đãi hoặc được chủ đầu tư đứng ra trả lãi thay. Hết thời gian ưu đãi mà thanh khoản chậm lại, trong khi lãi suất tăng lên, thì nhà đầu tư sẽ đối mặt với áp lực trả nợ tăng đột ngột, nguy cơ bị vỡ phương án tài chính và phải bán tháo có thể xảy ra.
Có thể nói, lãi suất cho vay mua nhà tăng sẽ khiến thị trường bất động sản đứng trước thách thức mới. Theo đó, các bất động sản gắn với đòn bẩy tài chính sẽ gặp rủi ro lớn. Lãi vay mua nhà tăng cũng là dịp để thị trường phân hóa phân khúc ở thật và phân khúc bong bóng.
Giới chuyên gia kỳ vọng, khi lãi vay mua nhà tăng, đầu cơ sẽ dần tan. Giá bất động sản chững lại là cơ hội để người có nhu cầu thực và tiềm lực tài chính ổn định lựa chọn sản phẩm phù hợp. Đặc biệt, thời gian tới, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng lên, làm lành mạnh hơn cơ cấu phân khúc thị trường.
PGS-TS. Phạm Thế Anh (Đại học Kinh tế Quốc dân) cũng đánh giá, thanh khoản thị trường bất động sản đang suy giảm, đặc biệt là phân khúc cao cấp, mua dễ nhưng bán khó.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thanh khoản thị trường giảm cộng thêm lãi suất cho vay tăng, nếu không cải cách tín dụng, thuế, tái cấu trúc dòng vốn và đổi mới mô hình phát triển, thì thị trường bất động sản sẽ đứng trước rủi ro vô cùng lớn.
Thận trọng với lãi vay ưu đãi khi mua nhà
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa khuyến nghị người mua nhà thận trọng khi mua nhà với lãi suất ưu đãi.
Theo đó, những năm gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư và các ngân hàng thương mại tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất rất thấp. Tuy nhiên, giai đoạn ưu đãi chỉ mang tính tạm thời, khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, thì áp lực trả nợ sẽ gia tăng mạnh. Không ít khách hàng rơi vào tình trạng chưa trả đồng vốn nào, nhưng lãi đã tăng gấp đôi. Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ lại trở nên khó khăn.
Theo phân tích của VARS, với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất. Trong quá khứ, thị trường bất động sản từng trải qua chu kỳ suy giảm mạnh 2011-2013 khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18-20%/năm, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường "đóng băng" kéo dài, giá nhà đất nhiều khu vực, kể cả khu trung tâm giảm 30 - 40%.
